继上半年郑州楼市成交量持续上涨后，7月下旬，楼市成交量再度飙升，商品住宅单日成交量有4天突破400套“关口”。其中，30日、31日两天，更是连续创下郑州楼市调整一年多来的最高单日销售纪录。

　　上半年的郑州房地产，不仅给了开发商太多的意外，同时也让购房者和准备购房者对后市“摸不着头脑”：下半年市场会不会再度陷入“恐慌”？国家会否对房地产再出调控“重锤”？

　　近日，记者就以上问题，采访了深圳泰辰置业副总经理徐均和王牌企划董事长上官同君。

　　深圳泰辰：房地产有可能遭遇政策“敲打”

　　东方地产：结合楼盘的销量和开发商的踊跃拿地，您对目前的房地产市场有什么直接感受吗？

　　徐均：我觉得肯定比去年有很大的进步。因为供求关系的倒挂，市场出现了“供不应求”，因此上半年楼市的销售非常好。

　　东方地产：您对目前的流动性会有一种担忧吗？因为我们看到，有一部分业内人士认为流动性现在已经处于一个过剩的状态，可能会造成泡沫的产生。

　　徐均：我对郑州没有太多的担心。根据我们营销的项目来看，刚性需求还是比较多。同时购房人群的结构在发生变化，有年轻化的趋势。当然，中年人依然是主力军。但是，从购房人的年龄可以看出，楼市以首次置业者为主，这说明郑州楼市的泡沫基本不存在。

　　东方地产：可是我们也看到，郑州楼市的价格一直在走高。5月份已经达到4700元/平方米。

　　徐均：对，这其实和消费者的购房意识和销售主力团队有关。上半年，郑州一些位置好的市区内楼盘是销售主力，而郊区的楼盘销售并不见得好。由于市区内楼盘定价比较高，而郊区项目又没有力量把价格拉下来，因此郑州房价整体在走高。这同时也说明了购房者购房意识的转变：买可以保值、增值的房子。

　　东方地产：前两天，郑州又出现了开发商抢地的现象，您觉得正常吗？毕竟市场刚刚恢复。

　　徐均：去年土地市场的惨淡拉低了土地的价格，而经过一年的蛰伏，一些开发商手中又缺少可开发的土地，这就造成了开发商可开发土地的断档，因此在土地价格尚处于低位的时候，他们会比较迫切地拿地。同时从目前来看，开发商“挣钱”的部分正是土地增值的部分，因此现在拿地的积极性会比较高。下半年，土地价格应该会在开发商的积极参与中再度走高。

　　东方地产：目前二套房政策已经收紧，这会不会影响下半年楼市的走向？

　　徐均：可能性不大。目前国家宏观经济正在向好的方面发展，楼市的供求关系也不会很快转变，因此楼市下半年会依然向好。不过，二套房政策收紧应该是国家宏观调控的一个信号，或者说是一个警示，国家有可能继续出台房地产方面的调控政策，但不会很严厉，毕竟，国家也不希望再出现2008年的情况，这是我对市场的一个基本判断。

　　王牌企划：“三恐慌”成郑州楼市主旋律

　　东方地产：从郑房指数来看，目前购房者的置业热情依然不减。您怎么看待购房者从观望到积极入市的转变？

　　上官同君：从目前郑州市商品房的购销结构看，主要由四类构成：第一种是自住性需求，以婚房为主；第二种是改善性购房需求，也属于刚性需求的一部分；第三种是投资性需求，主要是以投资和融资相结合的形式出现；第四种是“自卖自买”性需求，这部分需求俗称“假按揭”。

　　总体上来说，市场上的购房热情主要是由于去年被压抑的需求在“救市”政策的鼓励支持下得到了自然释放，其中附带有恐慌性成分，去年的部分需求顺延到了今年。

　　东方地产：我们可以看到，随着购房者的大量入市，房价也是水涨船高。

　　上官同君：房价的上涨其实和购房者的大量入市是相辅相成的。房价涨了，一些还在观望的准购房者担心涨势难改，便“恐慌”地加入到购房大军中；房价上涨和购房者大量入市又是市场复苏的信号，土地市场转冷为暖，一些没有土地储备的开发商担心地价也会如同房价一样爆发性复苏，便“恐慌”地看地、拍地；而从开发商的销售和开发节奏来看，他们心中其实对市场并没有完全的信心，因此在卖房时也有“恐慌”抛售的成分。

　　这三方面的“恐慌”，成为目前郑州市场的主旋律。

　　东方地产：那您认为下半年郑州房价还有多少上涨空间？

　　上官同君：这要从两个方面来分析。第一是投资利润率。投资利润率的高低直接衡量房地产价格和利润的高低，从沪深两市40多家房地产上市公司的年报来看，在经济不景气的2008年，房地产公司平均净利润率仍然高达20%，最高达61.64%。

　　对于郑州来说，在此之前除了个别地王拿地成本较高外，绝大多数项目的综合成本(含土地、建安、配套、税费等)一般都不超过4000元/平方米，利润空间都还比较大。

　　第二就是房价收入比。房价高低与否不需要和别的城市比，只需要和当地的收入水平对照就清楚了。

　　用国际通用的房价收入比衡量，一般认为房价总额与居民家庭年收入之比为3～6倍，属于合理区间，大于此区间则认为房价超出了人们的经济承受能力。而郑州市的房价收入比2008年已经达到了8.8倍，今年差距又有所拉大，由此可见，房价已经明显超出了居民的购买能力，反过来说，支撑房价高涨的基础薄弱、动力不足。