“把园林搬进别墅”，环顾古城区内新推、将推的这些别墅楼盘，这样的声音不绝于耳。

　　以苏州古典园林为蓝本开发“现代私家园林”，将这些园林打造得有宅有院。

　　13000元/平方米，15000元/平方米，20000元/平方米！一路看涨的数字之下，是古城区别墅走俏的行情。

　　70%的苏州人买古城区别墅

　　陈先生，57岁，地地道道的苏州人，他是一家运输公司的董事长。

　　对于别墅他是有自己的看法的。“套用古话，大隐隐于市，我觉得要买别墅就得买古城区的。太偏太远的地方即使再好，但也不适合人居住。”

　　去年，他买下了江南人家的别墅，光听这名字可能老苏州都不知道它在哪里。事实上江南人家就隐藏在古城道前街上，这别墅的光芒完全被会议中心和四季商旅遮住了，而网上也查不到这别墅的任何信息，十分低调。

　　进入江南人家你会产生恍如隔世的感觉，啊，原来古城区还藏着这样的别墅！灰砖青瓦、枕河人家，一种江南特有的韵味凸显到极致。

　　江南人家开发公司的吴经理表示，“住在这里的客户中，70%是苏州人，30%是上海等长三角城市的社会成功人士。”就目前来看，客户群主要有两种类型，一是对区域有情结的人；二是对苏州有浓厚情结的人，比如小时候住在苏州，对这种类型的房子有依恋情结。

　　然而相比江南人家最初的客源定位，这样的销售结果显然出现了一点“意外”。根据最初的分析，别墅的客户三分之一将来自苏州本地，三分之二在长三角地区，当然也包括南京等地方。对此，有关人士认为，苏州人对古城区有着不一般的感情，居住在古城别墅，既是区域身份的象征，也是对区域价值的认可。因此，苏州本地的购房者是需求中的主体，同样古城别墅吸引了许多在外的苏州人回乡定居，也吸引了对苏州有着浓厚感情的外地购房者，这就构成了古城区别墅的总需求。

　　与走中高端联体别墅项目的江南人家不同，拙政东园打造的是高端独栋别墅项目。苏州润禾房地产有限公司专案张云琪表示，拙政东园的客户定位有几方面，一个是地域性客户，比如说苏州、上海、南京这块，还有全国客户范围的辐射，还有一些东南亚、欧洲的少部分客户来进行购买。拙政东园每栋别墅都有自己的特色，30栋有30个样子。产品的设计风格是苏州园林式的文人写意山水园。

　　古城别墅价值超出了价格

　　2009年初，有专业机构对别墅市场摸了个底，得出了一系列的均价：市区外围独栋别墅均价16000-20000元/平方米，联排别墅均价11000-13000元/平方米；古城区护城河以内独栋别墅均价26000-30000元/平方米，联排别墅均价16000-20000元/平方米。而目前，这个均价又被推高了一个台阶。现在古城区普通二手房价格都达到了7000多元/平方米，稍好一点的要在9000元/平方米，联体别墅至少在15000元/平方米以上，独栋别墅如在售的拙政东园已超过了30000元/平方米。

　　位于留园对面的姑苏人家，占地24亩，价格在1500－2000万元/幢。拙政东园一幢别墅占地都在500到800平方米，建筑面积都在300到400平方米，集中在350平方米左右。价格在850万元到1300多万元。

　　苏州·庭园联体别墅开盘时的均价只有12500－13500元/平方米，第一批有两种房型，209平方米和278平方米。第二批增加两种房型，一种是232平方米，另一种是387平方米的房型。现在均价15000元/平方米左右。

　　业内专家分析：“不仅仅适合于居住，还适合于珍藏，适合于传代”，这句话似乎给时下古城区园林别墅不断上涨的行情作了个完美的注解。

　　古城别墅面临四大现状

　　目前古城内的别墅项目主要集中在人民路北端、平齐路以南的一片区域内。如拙政东园、苏州·庭院、华润平门府、桃坞才苑、观前庭院等。

　　但业内人士也表现出了担忧，目前古城别墅呈现四大状况，即存量不断缩减、土地供应稀少、价值快速上升以及开发水平尚待提高等四大现状。

　　虽然从项目个体上来看具有一定的数量，但是从每个项目的总量来看，古城内的别墅已经是相当稀少了。古城区规模最大的是华润平门府项目，该项目总建筑面积在7.66万方左右。而其他的项目的总量则要小得多，一般总建筑面积都在2.5万方以下。其中观前庭院的总建筑面积仅0.8万方。

　　目前在售的项目大多已经进入了销售的尾声，可销售的面积和套数都严重不足。整个中心城区内的别墅待售面积仅为4.8万方，共138套。随着这部分项目的销售，古城内的在售别墅还在不断减少之中。

　　而且目前古城新推住宅用地的来源主要是厂房拆迁，但目前以及今后可供拆迁后用作住宅用地的厂房已经屈指可数，暂时还没有合适的居住用地可以推出。

　　对于古城区别墅，市民的追捧热情显然与现实房源的稀缺不成比例。然而古城别墅的开发不仅仅是面对供应量不足的问题，开发商对于别墅这种高端物业的产品设计、规划理念、物业服务等方面都处于起步阶段，尚未和国际接轨，因此尚有很多亟待解决的问题。

　　如古典园林建筑沿用的是马车、轿子等农业时代的交通格局，但现今，原有狭小的交通布局已经无法满足目前的居住需求。有些项目为了满足停车和行车的需求，整体布局成了兵营式的排列；有些项目采用所谓的街巷布局，但行车和停车却成了问题，失去了现代住宅应有的舒适度，因此目前还没有一个项目能很好地解决这样的问题。