开发商“走钢丝”，捂盘招数“连连看”

　　从回暖到狂热，近期喧嚣无比的房地产市场，正面临另一场暴风雨的激浊扬清。

　　当前，福建省建设厅正在全省开展2008年度房地产开发企业资质检查。其中，开发商捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等行为将被严查。

　　据了解，今年以来，伴随着市场的复苏，楼市成交量大增、房价大涨，“捂盘惜售”这一开发商惯用的招数又重现江湖。记者在调查中发现，目前存在“捂盘”行为的商品房项目不在少数，有的领证后迟迟不开盘，有的同一栋楼分批销售，有的开盘后定个高价将购房者拒之门外。如此花样繁多，让购房者防不胜防。

　　记者调查：捂盘花招百出

　　早领证，晚开盘

　　案例

　　今年以来，福州的阳光乌山荣域在广告投放上不遗余力，以疾风骤雨之势频频“轰炸”购房者的眼球。相比之下，该楼盘的开盘却是不急不恼，一派悠闲。

　　信息显示，阳光乌山荣域B1楼骑士郡、B2楼名仕郡分别于2008年10月10日、2009年3月10日取得预售许可证，而这两栋楼的开盘时间分别拖延至2009年3月7日、2009年6月6日。也就是说，骑士郡和名仕郡从取得预售许可证到开盘销售分别用了近5个月和近3个月的时间，明显违反了国家“10日开盘令”（即有关政策明文规定：楼盘取得预售许可证后，10天之内必须开盘销售）的相关规定。

　　在厦门，记者了解到，古龙·御景项目将于9月19日开盘，新推450多套房源。然而，该楼盘早在今年5月初就取得编号为20090017的预售证，项目批准套数为1795套，其中住宅套数为1191套。开发商的捂盘行为一目了然。

　　与之相类似的，还有位于厦门思明区的鲁能·领秀城一期。该项目与古龙·御景同一周获得预售许可证，预售证号为20090019，据厦门官方网站信息显示，该楼盘批准销售套数为493套，但至今一套未卖。

　　解读

　　这种捂盘手段比较常见，属于“懒得找借口”型。通常，这些开发商在取得预售许可证后，先内部认筹订购，积累客户，待时机成熟再开盘，造成抢购局面，为下一步哄抬价格埋下伏笔。

　　分期开盘，多次营销

　　案例　　5月28日，福州的仁文大儒世家朗园开盘，据称“开盘当天80－90平方米房源抢购一空,房源一度告急”。5月29－30日，开发商“应广大意向购房者的要求，两度加推房源并几乎售罄”。6月23日，大儒世家朗园再度“开盘”，并继续上演“半日即售罄”的神话。6月24日，朗园又“应市急推最后一栋小三房”。

　　记者从网上了解到，大儒世家朗园所在的C地块，迄今已分五批次取得了预售许可证，最后一批取得预售证的是6号楼和8号楼，获证时间为去年的12月22日。

　　福州市房地产交易中心的数据显示，今年上半年，福州大多数房地产企业采用分批次取得预售许可证的方法进行开盘销售，多数楼盘的开盘次数在3次左右，部分楼盘开盘次数甚至超过了6次。

　　解读

　　可以说，这种“分批拿证，分期开盘”的捂盘手段，既能造成热销局面，又能达到多次营销的效果，还可以逐步哄抬价格。以福州楼市为例，随着开盘次数的增加，与年初相比，福州多数项目的单价涨幅超过1000元，个别楼盘的均价涨幅达到数千元。此外，分次分批拿证，开发商可以将一个项目中品质较差的房源先行变现，待房价上涨后再拿出自己的精品房源卖个好价钱。此类手法通常用于短期捂盘。