素有“金九银十”之称的九十月份一直是房地产市场的销售旺季，但受金融危机影响，“金九银十”在去年首度告别国内楼市，当年九十月份的成交量更落入全年低谷。

　　正当开发商们期待今年北京楼市的“金九银十”黄金期的到来时，一份来自中国指数研究院的报告显示，北京楼市销售面积在7月和8月连续两个月下降，下跌幅度达到23%，这对开发商们来说无疑不是一个好消息。

　　业内人士预测，由于成交量下滑趋势明显，今年的“金九银十”也将不复存在。房产传统销售旺季不再，是否意味着已经持续回暖大半年的楼市又将迎来拐点？

　　多种因素演绎价涨量跌

    9月10日，国家发改委、国家统计局公布的1月至8月全国房地产市场运行情况显示，8月全国新建住宅销售价格同比上涨1.5%，涨幅比7月扩大1.2个百分点；环比上涨1.1%；全国70个大中城市房屋销售价格8月份同比上涨2.0%，涨幅比7月扩大1.0个百分点；环比上涨0.9%。

　　“下来了是正常的，不下来才不正常。这么高的量和价格 （市场）是不能接受的。”克而瑞（中国）研究中心总经理陈啸天认为，七八月份上海、北京、广州、深圳等地楼市成交量连续下滑也是一个正常现象。

　　龙湖地产上海公司营销副总高晚清表示，现在的成交量不算低，只是五六月份的成交量冲得太高了。成交量下降是冲高回落的自然现象，并不是所谓的市场拐点的反映。刚性需求仍在源源不断地释放，房地产后市依然乐观。

　　北京柏基置业有限公司销售部经理朱永亚在接受记者采访时说，“去年年底的时候，因为经济形势不好，大家减少了开工量，压后开发速度。在今年上半年形势好转时加大了开工量，所以在这个时间形成了部分供应，再加上政府近段时间的打击囤房惜售等措施，是造成9月份北京60多个楼盘大量上市的主要原因。”

　　同时，朱永亚表示，今年北京的楼市就像天气一样，北京的天气8月和7月属于比较热的天气，一般9月和10月份比较凉爽，所以有些项目选择这个时间开盘。再者一般年初3、4月份开工建设，到9月份左右也就具备销售条件了。

　　“9月份对于北京楼市来说是十分关键的，是市场真正在高价位的时候释放供应量，市场能否快速消化是对后市判断的重要依据，现在开发商们都在审视着房地产市场。”朱永亚告诉记者。

　　据亚豪机构的统计数据，8月京城共有81个商品房项目开盘销售，创下近5年单月北京开盘量最高的历史纪录，环比7月增加了65.3%，而开盘价格也是越来越高，开盘均价达到了每平方米16165元，环比上涨10.7%，但这81个项目销售率仅为五成，比7月下降了12.4%。

　　“今年上半年，多个项目开盘当日基本售罄，但这样的局面在8月份一去不复返，随着多数楼盘价格持续上扬，销售速度和销售率则逐渐下降。”北京中原地产华北区域总经理李文杰表示。

　　上海房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，今年成交量最大的月份出现在6月。尽管与去年同期相比，市场交易的势头依然强劲，但传统意义上的“金九银十”不可能出现。

　　房价或引来新一轮观望

    一位不愿意透露姓名的业内人士分析，房价在今年年底会下降，京城“金九银十”的上演纯粹是往火坑里跳。他的理由是，上半年小阳春释放了需求，也透支了“金九银十”的需求。

　　虽然上半年开发商有效缓解了资金紧张的局面，但是，开发商为了开发其他项目和继续建设后期的项目，他们必须要投入很多资金，而且银行开始收紧信贷额，开发商贷款有难度了，所以在资金紧张的情况下，惟一的办法就是下降房价，快速销售房子，回笼资金。

　　“目前楼市的供应和需求比例出现问题，供大于求，供应量在不断加大，这都是导致房价最终会下降的原因。”这位人士说。

　　上海易居房地产研究院消费需求研究所所长陈啸天表示，没有外部很强的因素推动，指望价格主动下来是不现实的。年初开发商因资金“断链”而形成的资金压力，目前已经不存在了。在这样的情况下，大部分开发商不会选择降价。

　　陈啸天同时认为，有三种可能会让开发商心甘情愿地降价。一是开发商为了上市，通过降价销售扩大销售规模，并利用销售规模的高扩张放大公司股票价格；二是开发大盘的企业，为了后续持续拉高房价，在一开始选择以低价或者平价销售；三是企业为了抢地，不得不降价以套现更多资金。

　　“除了上述三种可能外，如果政府全面收缩银根，使全国各地的开发商资金普遍偏紧，也会导致房价下跌。不过银行全面收紧信贷规模的可能性不大。至少今年，宏观政策面不会打压房地产。此前政府出台的一些政策，并不是要打击购买需求，而是为了增加供应量。”陈啸天说。

　　朱永亚认为，“下半年的房价很难说会跌下来还是会涨上去，开发商降不降房价或者升不升房价主要取决于市场成交量和销售量，不管是政府还是购房者或者开发商，我们都在观望下半年楼市走势。”

　　中国指数研究院专家认为，由于市场需求仍然较为旺盛，及购房者对住房保值增值的预期，及开发企业在资金压力缓解后失去降价促销和回笼资金的压力，预计下半年房价仍会稳步上升，个别新增供应不足的城市可能会有较快增长。(