根据笔者监控和调查及市场研究,从2007到2009年广州楼市房价一直在处于上涨到跳水再上涨再到跳水的演变。6月前，广州不少同行就断言房价还要爆涨。8月份之后，广州房价出现小的暴跌忧虑，广州楼市调整期特征可见一斑。目前，谈论房价大都是些学者和专家及新闻媒介记者，主观色彩和泛道德评判太多。情绪化的思维对楼市分析毫无疑问是没什么结论的。毕竟2009年下半年楼市的格局发生了太大的变化，或许酝酿灾难，或者酝酿机遇，这是楼市政策年代。

    2008年下半年自中央开始放松信贷以后，广州楼市从2009年初开始回升，从3月份以来，原本由自住类刚性需求驱动的房地产市场，忽然转向为以通胀避险、博取升值等为主的投资客为主，比例快速上升到30%以上。这种客户，主要受杠杆刺激，对于贷款依赖性较大。投资客的进场，使各地楼市随后达到小阳春、暴涨，甚至各地再次出现新地王，终于使房价的最终决定者中国人民银行再次出手。2009年6月银监会下达收紧第二套房贷通知，7月份严控第二套房贷通知下发达。接着就是银行收紧房贷政策，而开征物业税的呐喊声音越来越多，地方政府一再清理地王和处罚空置土地的通知也随着媒介报道满天飞舞。

    2009年6月，此通知下发之后，广州楼市成交量开始下降。6月新推盘开盘销售率下降到2~3成，新盘整体销售率比5月低2个百分点。另7月份和8月广州新房成交量跳水，全市成交套数、面积分别环比减少20%和40%，与今年高峰时比降幅超过50%。在2007年广州楼市大户豪宅和公寓及写字楼占供应量的70%左右，总价高的物业流动性差，受到金融政策的影响更大。房企受到资本市场冲动，拿地与融资形成正相关刺激，开发投资增长较大。一旦金融政策变化，正相关关系受到破坏，房企降价压力大。

    今年的楼市在年初即呈现“小阳春”态势，在鼓励消费和宽松的信贷政策下，五、六月发展为成交井喷的“艳阳天”行情，市场去库存化特征明显。进入七、八月份，市场的供应已相对不足，加之“二套房贷”在执行上的微调，消费者出现观望情绪，成交有下滑。 随着“金九银十”的到来，发展商加大了推货力度。

    2009年9月17日有媒介报道，在总体供应的3.3万套中，已推出市场的主力楼盘存货计12534套，旧盘新推组团和全新盘的新增货量约20994套，金九银十，广州十区将有3.3万套新房上市，其中花都、天河、番禺、白云主力区域供应占四分之三，从而可以缓解一下七八月份供应不足的问题。有广州某代理公司认为，有了上半年热销的基础，发展商已能超额完成全年销售任务，下半年将以追求利润为主，因此在价格上仍是稳中带升的定价策略,说明房价上涨是不可能。

    2007年房企的资本金比例从20%，直接提高到40%，缩小了房企的资金杆杠效应，达到100%。当时投资客比例高达到40%以上，抢购现象严重。但受限与投资客专业技能限制，品种搭配问题较大，组合结构上不能抗风险。受到投资扩张，2007年的供应充裕，一旦金融变化导致销售下降，就形成供应过剩。中国恰好在世界金融危机开始发酵的前夜推出紧缩政策，宏观调控效应与世界金融危机效应重合加剧了楼市调整幅度。

    2008年下半年以后，中国在前一次在错误时点进行紧缩之后，吸取教训，果断地采取了全球最大力度的货币扩张政策，接近8万亿的新增贷款，与十大振兴建设规划，将中国经济率先救出谷底。其中，由于房地产行业是国民经济中，唯一即是消费、又是投资的领域，也是牵扯面最广的市场，对于国民经济的拉动作用最大，因此在拯救经济的全盘活动中，房地产事实上是一个核心，虽然没有明说，但是受到最大重视，暗中放宽了很多限制，比如二套房贷、优惠利率、VIP认筹、10天内必须开盘等限制都没有再执行。

    进入2009年年中以后，中国经济率先确认复苏，而以美国为首的世界经济也开始复苏，中国出口开始增长。就在这个时候，似乎是楼市拯救经济的重任已经完成，就出台了控制政策。所以，从2008年至今的半年多时间里，可以用“经济困难、楼市受宠；经济获救、楼市被弃”来形容，而这种局面可能还将持续相当长的时间，各方应该特别注意中国这个特别怪异的情况。这在其它国家是没有的，投资移民历来都是最受欢迎的。

    2009年上半年，广州供应量正在萎缩，可能继续创造地量。2008年10月之前，中国的楼市政策是错误的，导致从2006年年底开始，全国商品房投资量、开工量、在建规模和竣工量都快速下滑，目前的供应量远远小于2007年，而这种情况还将持续到2011年之前。一旦政策企稳，非常容易出现供应不足的现象，而其实目前的交易量下降，有购房者观望的因素，但也有供应量下降的因素。目前楼市成交萎缩，并非需求萎缩，而是供应萎缩造成的，而且萎缩的势头在2010年将进一步加剧。

    2008年之前一致延续到2007年年初，广州楼市以大户豪宅和整层写字楼及复式公寓为主，所占比例甚至高达近70%，这种物业门槛高、总价高、流动性差。而2006年开始实施的9070政策，经过两年的发酵，已经开始有效果。2007~2008是下降周期，2009是复苏周期。中国和世界的经济，目前都已经处于复苏都处在过程中，一般地说在这个阶段房价再进一步回落的势能大大减小，甚至难以调整。目前有报道说美国房地产的交易量和价格都在回升。

    根据权威媒介报道，目前，全球房价大幅下跌，中国房价危机中非理性上涨。在全球性的金融危机还没有见底、全球生产仍在下降、消费价格指数和生产资料价格指数继续下滑的情况下，中国主要城市的房价却已开始上涨。不断走高的房价不仅不利于未来的经济增长，而且也会造成严重的社会问题。因此控制房价的恶性上涨成为一个刻不容缓的问题。

    而目前的成交量缩，改变的不是房价上涨的态势，但改变了房价的速率。之外，结构性的调整可能性还是存在，主要表现在品类、区域、套型上，这三个方面的选择已经发生了根本性的基础性改变，希望购房者一定不要有惯性思维，要尽快回到专业技能决胜的道路上。工业革命以来，全球楼市自身周期一般为18年，涨14年跌4年，1~2年就从跌到涨再到跌的过程没有发生过。从大周期看，中国大陆目前处于楼市上升周期，龙市很大可能会展开，2007年，资金紧缩导致楼市紧缩；2009年，资金从中央银行流出只是减少，并未截止，所以2009年下半年房价的牛鼻子会得到控制，但牛变熊的可能性很小。但是，如果金融政策逆转，资金从净流出转向净收回，那么房价的压力就大了。

    一篇《全球房价大幅下跌，中国房价危机中非理性上涨》文章中说：“中国最近10来年房地产价格的疯狂上涨与全球性流动性过剩相关；而在美国的次贷危机发生后，全球的房价都已大幅下跌，唯有中国的房价居然在危机中还能继续上涨，究其原因，就在于中国的房地产市场比大多数发达工业化国家还要不理性。为了有效控制房价的恶性上涨，我们首先需要弄清楚推动中国房价快速增长的因素到底有哪些？1）国际货币体系的结构变化。2）宏观经济政策的激励效应。）非理性的购房政策。4）来自于体制因素的推动。5）对房地产市场的误解。”

    结论：第一，中国最近10来年房地产价格的疯狂上涨与全球性流动性过剩相关；第二，在美国的次贷危机发生后，全球的房价都已大幅下跌，唯有中国的房价居然在危机中还能继续上涨，究其原因，就在于中国的房地产市场比大多数发达工业化国家还要不理性，这种不理性主要表现在两个方面：一是各级地方政府已经不理性地把土地的高溢价作为其财政收入的主要来源；二是大量的产业资本非理性地把房产当作了投资对象。因为有了这样两种非理性行为，在中央政府为保增长而采取积极的货币扩张政策的情况下，伴随着流动性增加而来的房价上涨也就不足为怪了。