“连环雷”

    中介承诺贷款没问题

　　家住上海的李响（化名）今年8月份通过中介卖掉一套带租约柏林春天95平2房2厅的房子，售价120万，该房屋的租金达到3800元/月。按照李响当时的买入价计算租金和售价比来看，这套房子的投资回报率为6.5%。

　　这么高回报率李响为何急于出手呢？为了尽快卖掉该房屋，他的挂牌价和成交价都比市场行情低3～5万。

　　原来李响之前通过一家小中介看中松江九亭九城湖滨的1房，总价86万元。但由于其本身已经有2套房子的抵押贷款，所以李响担心自己不能再贷到款。但该中介公司承诺跟银行很熟，办贷款绝对没有问题，于是李就与上家签订了买卖合同，并开始办理贷款申请。然而，多家银行都没有批准贷款。为了付款，李不得不将自己这套闵行用来长期放租的房子委托中介匆忙出售。

　　虽然李响这套低于市场价的房子得以迅速出售，但等到他收到房款时，另一边的付款日期已经延误了一个多月，他还是要向上家赔偿近2万元的违约金。由于没证据证明中介公司的无障碍贷款承诺，也无法向那家小中介公司索赔。

　　部分小中介公司以折佣为诱饵，胡乱承诺帮客户搞定不可能做到的事情。当真正开始操作的时候，他们就把所有责任推到客户身上，让客户承担本该可以避免的风险和责任。不要轻信中介的“拍胸脯”、“做保证”。

　　贷款问题就像房产交易中的连环雷，触一点动一片，如果哪里碰到问题，以后的事情麻烦就大了。

　　“子母雷”

　　产权人不齐没关系

　　上海一中介过户部最近处理了一个延期过户的案子。卖方钟立青是瑞虹新城一期的一位业主，也是房产证上的权利人之一。

　　钟立青过户前一直承诺产证上有名字的所有权利人都愿意出售该套房屋，房子的另一位产权人也就是立青的母亲林老太也曾口头同意；签署合同当天，林老太生病住院不能前来签字，钟立青书面承诺母亲将之后补签。

　　然而过户时，林老太却改变了主意，不愿出售该房屋；拒绝在合同上签字。这可让大家傻眼了。随后的两个星期，儿子钟立青和中介不断对林老太进行耐心劝导，让她认识到钟立青不过户此房屋就需要进行违约赔偿。

　　在多次沟通后，买卖双方终于顺利完成产权过户手续，幸好没有对簿公堂。但对于购房方来说，交房时间延误了十几天。

　　对于卖房者来说，事先一定要充分沟通，如果房产证上的权利人有一个或多个不同意卖房，或者不同意以目前的价格卖房的话，作为房东的一员千万不能擅作主张收取定金甚至签约。否则有可能落入被购房者及其它房东两次起诉的境地。最好的办法是多个房东将卖房的事宜以书面的形式委托给一个人来处理。

　　而对于购房者来说，针对多个房东的情况在支付定金和签订买卖合同时都要要求房产证上涉及的人员全部到场签字，避免在交易后期出现有人反悔的麻烦。

　　产权问题就像是战场上的子母雷，当你注意到一个地雷并成功拆除，没想到它周边还有一些子地雷不知何时爆发一展杀伤力。

　　“挂雷”

　　一套房存在多人户口

　　林威最近一直为自己半年前买下的一套闵行古美板块一房一厅的老公房烦恼。

　　当初林威买下这套公房取得产权证之后，按约支付了全部房款。一个月后，林威想要迁入户口才发现自己所购买的房屋中居然有其他人的户口，质问售房人才得知是售房人购买此房屋时上家所留下的户口，售房人也表示自己无能为力联系不到自己的上家。林威找到房产所在地的派出所，派出所表示该户口没有迁入地不能办理迁出。

　　于是，对户口无能为力的林威只能再次把房子转手，便以明显低于市场价的13000元/平米单价在一些中介挂牌，立刻引起很多购房者的兴趣。

　　然而，一家知名中介的门店经理在后来得知该房源的户口情况后便拒绝了林威的出售请求。

　　在二手房交易过程中户籍迁移一直都是难以解决的问题，由于户籍管理属于公安部门进行的行政管理，法院无权干涉也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的的案件，因此这个问题目前而言可以说解决乏术。

　　作为购房者，买房当然希望能够买套放心的房子，特别是自己的房子放着别人的户口，这个事情多少会让人别扭。所以，在买房之前，特别是付完定金签署买卖合同之前，与房东见面沟通一下户口问题是非常需要的。

　　户口问题说大不大，但如果你买房的一个重要目的就是迁户口，那么不注意这个问题，它就像吊在树上的挂雷——一碰就炸！

　　被中介“忽悠”了 懒惰买房人最受骗子“爱”

　　买套房子不容易，因为房价太高；但买套房子也很容易，你大可以一切交给房产中介。实际上有很多人就是这么做的，从买房到领取两证都由中介代劳了。殊不知这也给了骗子以可乘之机。

　　南京市民陈艳就遇到了这样的事：2003年，她花了20.5万元买下秦淮区的一套房产，住了两年后，却被人撬门赶了出来，说房子不是她的，再一看，她手中的房子“两证”也是假的。答案只有一个——她被中介“忽悠”了。

　　原来，当初经手该套房产的中介公司经纪人“狸猫换太子”：私自扣留了购房者陈艳的“两证”，同时伪造了一套假的房产证和土地证“忽悠”购房者，并利用真实的“两证”将该房卖给自己，再以该房屋向银行和个人骗取抵押贷款。近日，用如此手段“倒卖”房产的被告人因犯诈骗罪获刑11年。

　　“鹊巢”被“鸠占”

　　2005年9月的一天中午，陈艳突然接到邻居的电话，说她家的大门被人撬了，这撬门的似乎不是小偷，撬了以后人都还在她家呢。陈艳火急火燎地赶回家。果然，自家大门被撬了，五六个不速之客还站在门口。还没等陈艳开口质问，有个人倒是先开了口：“你是不是陈艳？”陈艳怒火中烧，说是。这个人说：“你不要发火，我可以赶你走。”“你凭什么赶我走？！”陈艳理直气壮。

　　只见对方不紧不慢地拿出了个本本，陈艳一看，是个房产证，再仔细一看，居然是自己房子的房产证。一套房出来两个证，这演的简直是“真假美猴王”啊，于是陈艳也拿出了房产证。两本房产证除了房主的名字不一样，其他都“长”得一样。究竟孰真孰假？只能找“如来佛祖”了。

　　双方一起去房产交易中心鉴定。查验结果令陈艳惊愕不已：自己手中的房产证是假的！而该套住房的产权人叫王一民，正是当初自己委托购房的某房产中介公司的部门经理。更离奇的是，资料显示，这套房产竟是她陈艳本人“亲自”卖给王一民的。

　　买房人被中介骗了

　　原来，当初买房的时候陈艳嫌麻烦，干脆全权委托王一民办理买房事宜。房产证和土地证也是王一民帮忙领取的。但陈艳不知道的是，王一民交给她的两证是伪造的，真的被他扣留了。

　　王一民随后又伪造了一份与陈艳之间签订的房屋买卖契约，连同陈艳办土地证时留下的身份证，找到一家“专业”的担保公司，花了几千块，帮忙将这套房子过户到自己名下，就连房屋买卖契约上“陈艳”的名字都是这家担保公司帮签的。

　　就这样，王一民神不知鬼不觉地将该套房产“卖”给了自己，并从建设银行骗取了17万元的房屋抵押贷款。

　　一年时间过去了，陈艳并未察觉，这让王一民更加增添了侥幸心理。2004年1月，王一民辞去房产中介公司部门经理的职务，开了一家“龙鼎中介”，仍然经营房产中介的相关业务。2004年底，王一民的朋友黄伟因缺钱找到“王总”，想让其帮忙先垫款将自己的房子从银行解押，以便再找“地下钱庄”抵押贷款。

　　王一民又瞅准了机会，先帮黄伟垫了6万元的银行欠款，将房子从银行解押，拿到黄伟的“两证”后，再次偷偷地“过户”给自己，然后又利用该房产在外抵押贷款。

　　2005年5月，“龙鼎中介”公司资金周转不灵，再次缺钱的王一民，又将过户到自己名下的陈艳的房产抵押给一家名为兰海的担保公司，借出11万元。2005年9月，兰海担保公司因王一民迟迟不肯还钱并联系不上，于是上门收房，这才“东窗事发”。王一民“精心”策划的“狸猫换太子”终究抵不过几方的到场对证。

　　私了又被忽悠了

　　“东窗事发”后，陈艳终于找到“罪魁祸首”王一民，并向其讨个说法，要给自己一个交待。王一民的态度相当诚恳，连连说“事情都是我做的，你准备怎么处理我，我都愿意。”“这房子我不要了，你给我30万元，我们两清。”陈艳与王一民协商，准备“私了”。

　　王一民无条件地接受了陈艳的要求。但陈艳等了三个月，也没拿到王一民一分钱，于是报了案。日前，王一民被秦淮区法院判决犯合同诈骗罪，判处有期徒刑11年，并处罚金3万元。

　　“两证”最好自己拿

　　其实，王一民这种“狸猫换太子”的操作手法并非“新创”。在采访中记者了解到，一些小房产中介公司的经纪人就曾利用这种操作手段，“成功”地偷卖住房骗贷借钱。只要三四年之内将钱挣回并还清，再找个借口将真的“两证”还给真房主就行，即使房主发现了也可以私底下塞给房主一笔补偿金，而并无损失的房主通常也“乐享其成”选择息事宁人。当然，也正是这种“息事宁人”的态度更纵容了一些房产中介经纪人的胆大妄为。

　　负责审判此案的审判长朱世珍也提醒购房者，这样的案例和作案手法频频见诸报端，说明一些小房产中介公司的确存在极少数这样缺乏职业道德的经纪人。因此购房者千万不可“省心”到连“两证”都不愿亲自去房产部门领取，这个环节最好还是能亲自去做。