我们讨论一下房地产市场。简要的回顾一下从1980年开始，我们在深圳建成全国第一个商品房小区，从1980年至1993年是从萌芽到活跃阶段，1993年到1998年第一轮调控主要表现在海南、局部的市场化泡沫，有烂尾楼的出现，有四成的房地产开发企业退出了市场。但是当时是局部性的，但是现在全国有很多的地产商走出来的，2005年土地招拍挂以后，是房地产快速发展的时期，开始全面市场化。2005年至2008是第二轮调控。比2005关于切实稳定住房价格到2006年切实稳定房地产住房价格意见作为标志，开始进入了波动比较大的时期。房地产朋友说坐一趟过山车，还是回到了原来的地点。

　　这有几个方面的特点，我用数字来概括，因为这个问题很容易被情绪化讨论。你说房价要涨，被房地产商控制，你说房价要跌，银行人会说你胡说八道，我们拿数字说话，大家自己判断。

　　从增长的情况来看，房地产开发投资占GDP的比重在持续的提升，从1999年的4%增长到08年的10%，成为我们国家国民经济里非常重要的一个支柱性行业之一。我们从相关的分析来看，从1999年开始，房地产这个行业跟宏观经济就仅仅的捆在一起，民营GDP的增长和商品住宅销售相关度达到0.95%，所以说房地产行业必须要关心GDP行业。

　　同时，近十年城镇居民的条件逐步改善，人均居住面积在不断提升，特别重要的一点，中国居民的财富增长房地产市场做了很大的贡献，目前全国城市城镇建成的面积在130至140亿平方米。按照3000元/平米的均价来算，有40多万亿，按照4000元/米的均价，是接近60万亿。有一个大致的统计，说最近十年，全国城镇居民的人均财富从不足两万增加到13万，其中住宅的市值贡献了一半。我们住宅有双重特性，一方面是实用，一方面是投资。从数字方面来分析，从1999年到2004年，住宅的销售额和反应流动性的M1之间增速之间没有太大的关系，各玩各的，体制改革初期变动很不均衡，或者说那个时候主要体现的是住房的实用个性，买来是用来住的。从2004年开始，住宅的销售额和M1相关性大幅度提高，2001年到2004年的相关系数到-0.26，2004年至2008年到0.73，今年的销售速度和信贷投放也是直接相关，也就是说投资品的特性非常的显著。从2003年开始全面实施土地招拍挂制度，为一些大开发上扩大市场份额提供了一些前提，促进了市场集中度的提高，但是相对于其他行业目前国内国内房地产行业集中度还是很低，非常分散。

　　我在香港知道，香港前十大地产商能占60%、70%的房地产商，早期这个小小的港岛有很多的房地产公司，那时候有很多公司为了避税注册了一个空壳公司，持有这个房地产，把这些扣除掉，房地产集中度可以说更高了，我们前四大开发商的份额，04年只有1.86，08年是1.28，非常分散，所以不能凸显出这些品牌房地产商的优势。

　　目前从观察来看，北京、上海、广州、一线城市，最近几年土地供应量明显落后于楼房开工面积，土地供应不足使房价存在很大的上涨压力。同时土地市场缺乏价格弹性，在物权法实施等等综合影响下，地价总体在持续上涨，即使是在2008年土地不断的流拍，土地出让的底价仍然高于2007年。其中有主要的十几个城市在2008年金融危机时期，南京、沈阳的地价尽管基数不高，楼面底价南京上涨了52%，沈阳上涨了51%。如果讨论一下现在房地产发展的话，我们就事论事，我跟建设部陈淮教授有一个客观清晰的判断，说中国这么史无前例的、城市化过程，使得无论是研究者、决策者、开发商都成为了小学生，对市场规律的把握都很粗，都只能抱着非常谦虚的态度来学习。现在城市化快速推进、都市群的形式快速推进，我们说城市化快速提高，全世界主要代表性的国家经历了多少年呢？英国从20%的城市绿提高到40%用了120年，1720到1840年，非常均衡、稳定的、慢慢的推进。美国用了40年，从1860年到1920年，德国用了80年，从1785年到1865年，日本用了30年，从1925年到1955年，中国用了22年，从1981年到2003年。日本和美国在高速城市化期间，住房存量的增长基本和家庭数量增长相匹配，日本在城市绿增长到25年时间当中，城市的家庭数量增加是1450万户，住房总存量增加大概1400万户，价钱增长、房子也在增长。现在有人说美国人房子便宜，到那边炒房，其实那边房子不太容易炒，以前去美国有炒房团，没有一个人买。他们在城市绿过程当中，花了35年的时间，它的城市新增家庭1400万户，住房总存量增加1600万套。中国从城市化率从35%到45%的七年时间，城市家庭数量增加了5400万户，住房总存量增加了大概4200万户，其中开发商开发大概不到3000万户，很多还是政府自己、单位自己建的。所以说这就是目前的现状。很多工业化、城市化在同时推进。

　　如果跟日本类比，非常像日本从45%至60%推进的期间，有几个方面的特点，我们看日本怎么做的，看他们经过了什么。日本经济增长非常快，人口加速集聚，在60年代到70年代，在1990年之前，年轻人口因为人口、结婚、生育带来大量需求，1990年以后人口老龄化，2007年我们60岁以上占80%多，跟日本70年代差不多。我们户均住宅套数是0.85套，低于日本70年代的水平，所以城市现有住房需求没有得到满足的部分，新增家庭住房需求还是需要依赖新建筑的。前一段时间很多地方不敢对于房地产行业发表感言，顾云昌同志说过一句话，说是丈母娘需求，是刚性、特刚性需求。说小两口准备结婚了，丈母娘把女婿找过来谈话，说没有房子怎么结婚啊？所以把这个需求叫特刚需求，就是丈母娘的需求，背后来讲其实还是新增家庭数量和住宅套数之间的匹配关系。

　　我们拿数字来分析。现在城市化发展很大的特点就是家庭规模不断小型化导致家庭数量的增加，和发达国家相比，我们已经在不断小型化。我们看日本家庭规模的变化，1970年每户人是3.4，到了2005是2.55，美国2000年每户人是2.62，2005年是2.57，是非常平稳的在下滑，我们2000年是3.13，2007年是2.91。我就看新增家庭的套数。前几年对主要房型90平米占70%有很大微辞，但是背后很重要的原因是看到了住房小型化，户均2.91，一个人一间卧室就差不多了，而且也是国际上发达国家主流的销售户型的面积。从上世纪70年代，日本经过30年的快速城市化，地价上涨非常快，跟我们前二十年差不多。现在中国即使是最优秀的房地产商包括远洋、万科这样的地产商，他们利用的空间最大了，现在还不是因为他们开发了好的产品而提供了这部分增值，主要还是来自于购买土地，开发中间周期土地增值带来的利润。

　　日本其实也经历过这个阶段，房地产靠买地就可以赚不少钱。70年代的日本地价也成为了房地产贡献主要来源。经过土地高速上涨、有小的调整期以后，进入了大概15年的稳定发展期。所谓稳定发展期就是这个行业还增长很快，它是地价所贡献的利润占比在显著下降，1970年到1985年，地价的复合增长率只有9%左右，而不像原来那么暴利了。所以我的一个判断是，因为金融危机而启动的一轮房地产行业的洗牌没有进行到底，被四万亿刺激计划带动起来了，新的洗牌动力来自于哪里呢？来自于地价的快速上涨和地王的频出。前几大地产商我都问过，他们说利润来自于几个方面，第一是土地，第二就是建了比较好的房子，消费者满意，愿意买，第三我们的销售营销策划好，带来了利润，原来绝大部分靠土地，现在将越来越多依靠建好的房子，建消费者认可的房子提供好的房子，仅仅靠土地的时代基本上已经过去了，地王成为房地产洗牌的新动力。一些小的缺乏资质的、缺乏资金实力的地产商自然会选择退出房地产市场。从1999年房地产改革以来，没有经历过真正的洗牌，基本上都是大流失，你在这其中的任何一个时期进入都会赚钱的。我们说房地产行业进入了利润结构调整期，房地产行业进入了结构调整期，第一是利润调整期。第一是由原来依靠土地增值收入作为主要贡献转向为消费者提供增值服务，提供好的产品、细分的产品。

　　第二是行业集中度调整，从原来的低准入门槛转向利润推动下的高档资金、高档开发能力的要求，会推动中国房地产行业的行业集中度的提高，一批优秀的房地产行业会提高，份额占有率会增大。

　　第三，房地产的区域增长结构提高。一线城市因为高地价、高房价增长动力在减弱，二三线城市成为房地产增长的主要区域。

　　第三就是未来增长很重要的动力，就是满足我们实际的城市化的住房需求，增加了城市家庭的住房需求，成为我们推动城市家庭数量的上升、人口密度的增大，会推动房地产进入稳定增长期。比如说房地产价格的增长速度跟GDP增长速度差不多。我们看日本大概在稳定增长期也是这样一个状况。

　　房地产市场也有很多独特的问题。城市化的速度非常快，其他国家都没有咱们快，北京到天津的和谐号也比他们快，进展我比他们快，住宅的结构目前来看户型总体上跟发达国家相比有些偏大，用于保障性住房的这一部分建设资金缺口也比较大，所以很容易导致一些情绪化的争论。房价一涨就说好多人买不起房子，骂房地产商，房地产商说我买地、建房子销售是为股东服务的。我们在城市化过程当中农村利益的保护面临无突出，同时房地产商心态不成熟、跟风、容易放大市场的波动。我接触过很多地产商，有很多优秀的，也有很多的自负的，但是我看到非常优秀的前提都会说，我发现我们的房地产商都是中国最蠢的，今年一季度像尉主任过去招商，什么价格都给你，你不来，现在同样一个项目花三四倍的价格一帮兄弟打得头破血流，我们太蠢的，我听到房地产行业第一次有反思能力，以前都非常自负，现在对他们来讲有一些心态上的考验的。

　　2007年之前我们不动产土地确实是存在低估的，土地市场化以后，房地产行业收益率越来越服从于自由准入行业的一般特征，吸引力来自于哪里？不再来自于土地的价格上升而来自于城市化带来的成长的空间，就像刚才尉主任讲我们这个开发区未来如何如何，这个增长空间带来了一定的吸引力。

　　目前来看，我个人认为这一次房地产市场的微调比2005年的调整更加的成熟、更加的老练，有助于房地产市场的平稳发展。大家关注比较多的就是二套房贷和政策的微调，和前一次政策调整的不同之处在于这一次来得更及时、更灵活。2007年9月，房地产进行重大政策转向的时候，14个城市的成交量下降，2009年7月，政策微调的时候，14个城市成交批准比是1.78，跟不上速度，我们现在调整一下，压需求、增供给、使它更平衡，避免大起大落。现在全国的住房开工量逐渐向二三线的倾斜，一线房价的上涨降低了一部分购买力，加上供应的增加，我们会看到一个增长的更平稳、持续时间更长的一个房地产行业。