根据上月国家发改委和国家统计局发布的全国70个大中城市房屋销售价格指数，银川的房价涨幅再次卫冕，至此，银川已连续10个月在70个大中城市的房价涨幅之中拔得头筹。以银川为代表的二线城市也已站在了房价上涨的浪尖之上。又是一年“金九银十”，人们不由关注，房地产市场的“红火”是否将在二线城市高热不退？

　　前有呼市 现有银川

　　享有“塞外江南”美誉的银川是西北地区的一个中等城市，人口150万，在很多人看来，这里的房价自然不能与北京、上海等一线大城市相提并论。然而，令人大跌眼镜的是，银川的房价自去年以来便一路高歌猛进，不仅连续10个月在70个大中城市之中居首位，而且在很多一线城市房地产市场出现下滑的2008年出现逆势飞扬。

　　北京易居中国研究所副所长牟增彬认为，银川房地产市场的表现与前些年呼和浩特的表现可谓异曲同工。几年前呼和浩特的房价涨幅领跑全国的时候，引发的也是一片不可思议之声。如今，“领头羊”轮流做，银川成为“长跑冠军”。事实上，在国家发改委和国家统计局公布的全国70个大中城市房价指数当中，西北五省区的省会和首府城市兰州、西宁、乌鲁木齐、银川等多次位居涨幅前列。

　　由于发展基础薄弱、经济总量小，西北城市的房地产业发展相对缓慢，一度还被认为是全国房地产业的“价格洼地”。事实上，也正是城市基础建设相对比较薄弱，成为银川等城市房价上涨猛烈的一个原因。

　　至于不少关于银川房地产商捂盘惜售的质疑，牟增彬倒是认为，在银川捂盘的情况非常少，基本不构成对银川楼市的影响。对于今年以来二线城市房地产领涨的行情，牟增彬则归结为几个因素：二线城市在上一轮调整中受到的影响不大；二线城市在房地产业发展阶段上落后于一线城市；二线城市楼市的成交价格本身存在很大的上升空间。

　　中国指数研究院高级分析师张化学也认为，西部城市在2008年的经济形势中受到的影响较小，加上原本的价格较低，导致这些城市的房价升温。他还预计，2009年的房价统计数字将会比2008年有较大增长，主要是由于全国范围的房价统计存在结构性的地区差异，东部占比较高，因此2008年的下降带动了整体的下降，2009年的数字则相反。　　

　　城市化发展 向二线布局

　　数据显示，8月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2%，其中，银川、温州等二线城市房屋价格同比上涨了5%，而北京、上海等一线城市价格涨势则有所回落，涨幅均低于全国水平。除了表现华丽的银川之外，根据中国指数研究院的研究，今年以来，成都、苏州、青岛等二线城市在交易量、价格上都比较活跃。

　　更新的数据似乎显示“金九银十”率先在二线城市出现。根据长城证券的数据，9月份第二周成交量二线城市整体上涨5%，四大一线城市整体大幅下降7%。9月14日至9月20日，厦门、福州、南京、苏州、武汉、长沙、重庆、成都、西安等成交面积均环比有所上升，其中苏州成交量急剧攀升34%。反观一线城市的成交量则出现下滑。

　　张化学认为，二线城市楼市升温吻合了一种发展规律。在一线城市，楼市供应、需求两旺，住房改革比较彻底，与此同时，地价上升，开发商拿地机会少、成本高，这使得开发商逐渐向二线城市布局，形成由北京、上海等一线大城市，到杭州等区域性中心城市，到省会、地区核心城市，如重庆、青岛，再到各个都市圈，如长三角地区的昆山等新兴城市的延长线。

　　城市化的模式正在发生变化，在张化学看来，城市带、都市圈的形成成为房地产布局变化的重要因素，这一因素在珠三角、长三角地区已经得到充分体现，北京、天津为辐射点的环渤海地区都市圈发展也在影响着区域房地产业的布局和发展。　

　　土地

　　言及土地交易，在上个月出现的南北两件大手笔引人瞩目——招商地产挥师天津和绿城集团进驻苏州。

　　9月17日，招商地产旗下子公司苏州双湖房地产有限公司竞得天津市河东区一地块，成交总价为6.41亿元，项目用地面积4.75万平方米。9月22日，在宋卫平亲临督阵下，绿城集团以36亿元、25亿元一口气摘得苏园土挂（2009）06号、苏园土挂（2009）07号两幅地王，成功进入苏州市场。其中，（2009）06号土地楼板价高达28057元/平方米，创下中国土地出让史上单价最高的住宅用地纪录。

　　不管是南下抑或北上，众多地产大佬已经瞄准了二线城市，频频出手。据易居中国克而瑞（中国）研究中心统计，今年前7个月，万科、招商、保利、首创、富力等30家大型房企在二线城市新增土地储备的建筑面积约为980万平方米，占总新增土地储备建筑面积的49%，达到历史最高值。

　　一线城市可开发土地减少，成本提高，导致很多开发商不得不放眼更广阔的二线城市市场。今年前7个月，30家大型房企在一线城市新增土地储备占总量的22%，不到二线城市新增土地储备的一半。

　　在城市化进程和产业布局的变革下，这些大型房企都看到了这一时机，制订了一定的区域布局战略，在战略指导下推进布局。张化学认为，这些大型房企进出一个二线城市具有很大的机会导向性，很大程度上决定于在哪个城市可以拿到一块地。例如万科集团，他把万科的战略形容为“3+X”，即在抓稳三个一线城市的同时，进军成都等一些核心城市。

　　二线城市的“家乡经济”

　　根据研究，多数的二线城市楼市还是自住需求为主，这种刚性需求是这些城市房价的主要支撑。张化学表示，一般投资者其实不太愿意去二线城市，主要是因为二线城市房价上涨幅度不大，即使上涨幅度很大，由于原价较低，回报并不高，因此也不太适合短期投资，而且二手房市场也不如一线城市活跃。

　　对于很多人，例如北京的投资者来说，除了一些沿海、旅游度假城市之外，多数二线城市的心理距离也很远。向来对房地产市场直言不讳的中国社科院专家易宪容更是指出，北京的投资者连北京这个大市场还顾不过来，更别说出去投资了。

　　但是，在自住与投资需求之外，在二线城市出现了一种独特的需求，即在大城市工作的人回乡买房。这些人或许在北京、上海等工作的城市没有买房，但在老家，或者老家附近的区域性城市买了一套房子，或为商铺，或为住房。对二线城市的楼市来说，这已成为很重要的一个需求，形成别具一格的“家乡经济”。

　　与这种“家乡经济”如出一辙，在城镇化发展之下，资源向一些城市集中，“在家乡”的一些周边地区的居民也开始在集中的二、三线城市置业、居住，成为二、三线城市房地产业发展的重要动力。

    二线城市商品房成交量上涨。

　　投资 “一线”还是“二线”？

　　一线城市楼市成交量逐步萎缩，渐渐面临有价无市的窘境，而二线城市的楼市却在逐渐升温，由于刚性等消费需求占比更高而政策紧缩风险小，二线城市房价上涨趋势似乎更为确定，同时，地产大鳄纷纷挥师二线，市场嗅到了二线城市继续领涨的机遇。对于投资者而言，是否也应该转向二线城市呢？

　　牟增彬提醒投资者，在调整过程中，一线城市率先对市场做出反应，而二线城市楼市受一线城市标杆作用影响较大。接下来一线城市进入新的调整期，二线城市很可能在明年迎来高位盘整期，因此投资者要谨慎一些，仔细一些。他表示，相比而言，一线城市的投资空间比较大。

　　房地产行业的资深分析人士王德勇也持类似观点。他认为，当前这一波房价上涨行情主要是投资性需求所拉动的，例如豪宅、中高端产品，这种投资性需求在一线城市的楼市中所占比例较高，二线城市则由刚性需求占主要地位。因此，一线城市房价上涨快，从而调整也明显。但是从整体来看，今年实体经济明确回暖，就流动性来说，虽然比起上半年增量有所减少，但仍保持了最宽松的状况，所以，房价会继续整体向上的趋势。

　　王德勇同时指出，国际金融危机以后，中国经济地位空前提高，国内大城市在经济上的排名也大幅跃升，但与世界其他大城市相比，房价的排名仍偏落后。投资性需求空间的增大和购房群体快速扩大，导致一线城市房价总体向上。二线城市则相对平稳，不会有大起大落的波动。

　　充裕的流动性，不仅推动了国内投资的增长，同时也强力推动了资产价格的上涨。这给股市投资带来了机会。资产价格上涨促进地产回暖，机构纷纷看好地产股。

　　多数机构认为，房价上涨的大趋势仍未改变，房价仍将“结构性上涨”。东方证券认为，二线城市重要性在上升，数据显示，二线城市房地产市场在整个行业中的重要程度在上升。国泰君安建议关注二线城市代表股，它们将充分受益于趋势更确定的房价上涨。

　　长城证券认为，从近期成交数据来看，一、二线城市出现明显分化。一线城市随着前期大量刚性需求的释放、供应的紧张和房价的快速上升，7、8月成交量下降较为明显，但是在避险资金和缺乏投资渠道的流动资金对豪宅的追逐下，别墅类高端物业销售异常火爆，从而也推高了楼市成交均价。因此，一线城市目前价高量缩的迹象非常明显。进入10月，这种趋势仍将延续，以二、三线城市为主体的全国成交量应该会有温和放大，而一线城市销量较难有明显提高。因此建议投资者关注布局全国和在二、三线城市有较多开发项目的地产公司。

　　不过，王德勇则认为，资产和资源品价格上涨是这一轮房价上涨的主要原因，在通胀预期之下，就看谁的地多，谁的产品里用于投资性的例如豪宅、中高端产品的比例高。因此，他的结论是在一线城市拥有土地多的公司最有优势。