各种投资渠道收益比较险资投资股票收益率 10% 债券收益率 5% 商业地产收益率住宅地产收益率 8% 20% 目前的保险资金收益率 2000年至2005年 4%左右 2007年达到两位数 2008年下降为不足2% 2009年第一季度下降为1.4％去年末保险资金总资产 3.34万亿元 X 初期可能 5%份额 = 1700亿元左右开禁后有多少钱 “砸”到楼市上？

　　新修订的《保险法》已于10月初正式实施，其中明确保险资金“可投资不动产”。而千亿级保险资金大举涌入房地产市场只差“临门一脚”——保监会制定的《保险资金投资不动产试点管理办法》未来的出台将最终允许险资进入不动产领域。业内人士表示，各大保险巨头早已觊觎楼市，已经积极储备项目整装待发，而保险资金投向楼市有望改变行业投资格局。

　　钱从何来？

　　自有资金+责任准备金

　　本次放开不动产投资后，在投资的资金来源上，征求意见稿明确规定，可用自有资金和责任准备金投资不动产，以万能保险产品和投资连接保险产品的责任准备金投资不动产的，只限于购买公开发行的不动产金融产品。

　　仲量联行北京研究部主管覃晓梅介绍，在许多国家和地区，保险公司都是当地房地产市场的主要投资者。例如三星人寿即是韩国主要的房地产投资者，而国泰人寿和富邦人寿则主导着中国台湾的投资市场。

　　什么是责任准备金：责任准备金是公司对保险单所有人的负债。投保者可以使用一次缴清保险费方式购买，也可以使用分期缴付均衡保险费方式购买。在保险早期，一次缴清保险费中的很大份额将由公司提存作为准备金，以应付将来的负债。

　　涉足领域？

　　可投商业物业 禁入开发环节

　　事实上，保险资金涉足不动产已有先例，不过之前多是利用自有资金购置自用办公楼，通过集团旗下信托、资产管理公司，或者是与其他公司合办专业公司进入不动产领域。

　　据了解，此次放开后保险资金可投向的不动产领域主要包括购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体和商业物业四类。获利较为丰厚的房地产开发则被排除在外，征求意见稿明确规定，保险机构不得参与一级土地开发、参与住宅类商品房的开发和销售、提供无抵押、无担保的债权融资。

　　优势：集中管理收益稳定

　　据覃晓梅介绍，从国际经验来看，商业物业是保险公司最为关注的房地产形态，首先商业物业针对企业等机构客户，一般体量规模较大，集中管理，出租和出售均是以栋或层为单位；而住宅市场则针对个人，更类似于零售市场且分散管理，对于资金量盘大的保险资金来说，投资商业物业更为适合。此外，与住宅市场不同，商业物业回报率较为稳定，年收益率在7%~8%之间，再加上回报周期长，这更加吻合保险资金作为机构投资者的口味。她预计，目前成熟市场的保险资金中有约三成是投向商业物业市场的。

　　入手：风险较低的黄金地段

　　保险业内人士透露，保险机构可以投资一些位于黄金地段的标志性建筑等商业性房地产，可以委托专业化公司进行经营管理。业内人士分析，保险机构面对不动产市场还比较稚嫩，因此地域上也都选择的是风险较小的黄金地段以降低风险。

　　方式：可能以信托方式进入

　　国巨投资基金管理有限公司董事长孙飞还建议，在房地产投资领域，相较其他投资资金而言，保险资金进入时间晚，规模小，目前市场已经被前期进入的投资资金占据优势，保险资金投资房地产政策放开初期就选择直投的模式仍有一定的难度，可以选择与信托、PE资金合作等方式介入房地产行业投资以熟悉市场。

　　不过基于对保险公司在投资上一贯谨慎的判断，分析人士认为，保险资金在初入楼市时，不可能很快就达到投资不动产比例上限，而将会循序渐进。