此为上海东方卫电视的《深度105》的独家楼市谜局深度剖析，10月12日在东方卫视录制完毕，但由于种种原因到11月8日晚23：00才播出，一度曾担心再度被“封杀”，好事多磨，谢谢东方卫视编导的理解。本节目在下周二（10日）上海电视新闻综合频道16：08分重播，另外，日后，我会将视频上传到我的博客，以答谢广大网友的厚爱，也可以登陆东方宽频网搜索，特此说明。

　　受美国“次贷”所引发的全球金融危机席卷全球。全世界的商品（包括中国，中国楼市除外）都在“过山车”。全世界的楼市（中国除外）都在“过山车”。惟独中国楼市“一枝独秀”？经过10月黄金周，全国各地楼市普遍交易“惨淡”，中国楼市何去何从？又到了一个敏感时期，中国楼市还能“秀”多久？带着这个问题，2009年10月12日中国房地产界独立思想者顾海波高级经济师走进了东方卫视《深度105》栏木，就中国楼市众多怪圈和谜局进行了深度的剖析。
 
　　一、记得在08年年底的时候，无论对于开发商还是业内专家来说，对09年的房地产形势预测多持悲观态势，现在当我们再来看楼市，楼市的发展却出乎了所有人的预料，不仅价格止跌回升，而且出现了暴涨。“变脸”为何如此之快？结合现在的房价分析一下。

　　举例说明楼市已经暴涨到什么程度，与一年前比较，现在的二三百万可以买到什么样子的房子。（包括国内外）
 
　　答：主要是政策推动过度和信贷推动。说明中国产业结构不合理（低下），对房地产依赖过重。透支未来购买力和信贷的情况下，房地产乃至中国经济的真正复苏变得异常扑朔迷离。其后劲如何？值得高度重视和密切关注。

　　除珠三角外，08、09年初其他地区房价几乎没有向下波动、只是缩量厉害，于是呼各级地方政府做不住了，相继出台“托市”政策，我把它调侃为“托市裸秀”（“半夜鸡叫”大赛。09年2季开始单边向上。现在是价平量缩、窄幅盘整，后续的有支付能力的购买力和银行可持续的购买力如何？值得怀疑。

　　拿上海的住宅均价来说，2000年的时候大概在2500元/平方米左右，现在媒体爆出十一黄金周期间均价在20000元/平方米（虽然我认为这有些夸张了），现在买一套房10年前可买8套房。

　　二、于目前存在于中国的高房价，业界基本分为两派，一派认为出现泡沫，另一派认为合理，你的观点是什么？现在的楼市一半是海水一半是火焰吗？您的观点是什么？

　　答：中国楼市肯定有泡沫。而且有很大泡沫。“房价年年涨、月月涨、天天涨”（房价变成了“时价”、海鲜价，天天涨），还要“涨幅趋缓”，这是相当荒唐的。也是极其危险的。因为中国房价收入比、房价租金比、房地产投资占GDP的比重和房地产投资占固定资产投资的比重、住房两极分化的程度都严重超过国际公认的标准，我们不能在绝大多数老百姓住房问题还没有得到根本改善的情况下（保障性住房建设严重缺位和滞后）放纵国内外“热钱”疯狂投机中国楼市。我们的住房卖给谁？我认为主要是满足占权重最大的广大本土中低收入的居住需要。中国楼市决不能成为爆发户的乐园和投机客的乐土。中国没有这个条件和资本。

　　中国楼市有泡沫的另一个重要原因是价格与价值严重背离。期房等于“欺房”现象层出不穷（花园里没有‘花’，样板房不是‘房’）。楼脆脆、楼歪歪、楼倒倒就是佐证。

　　离开了具体的时间、地点、对象来谈“稳定房价”毫无意义。“稳定房价”是个伪命题。

　　高房价是个绝对值概念。高了，脱离国情、民情，就应该回归理性。

　　三、房价经过一轮快速疯涨之后，又进入了一个新的盘整期。不管是开发商和专家学者又开始讨论房价的后劲有多少。最有说服力的数据摆在面前，“十一”黄金周楼市并未如期迎来开门红，北京、南京、广州等多个城市成交惨淡,楼市期待中的“金九”没有实现,经过“十一”黄金周的考验,“银十”也显然落空。“楼市拐点到了吗？为什么？

　　答：事实上中国楼市已经连续4年没有“金九银十”了，4年多来除了08年以外，其他几年都是由于上半年房价上升过快或成交量过大而造成9、10月份短暂的消费“断层”（尤其是08年、09年以后楼市的风险日益积聚），这是一个十分正常的现象，完全不必大肆渲染和炒作。

　　中国楼市的阶段性“拐点”应该会到来，而且从理论上讲应该来好几回了，但是，由于“土地”财政的关系和“房地产势力”的过份强大，中国房地产走过了10多年、将近20年的长周期，每一次的“潜在”调整机会都被强大的“房地产势力”托起，只是时间未到，从这个意义上来说，中国楼市“拐点”还在路上、处于“拐点”的前夜，但已经不会太遥远。只是时间问题而已。越是人为拒绝调整，泡沫越是养大，调整就幅度就越大，震荡就会越剧烈。

　　上世纪亚洲金融危机，导致香港楼价一泻千里，暴跌70%，直到10年后的今天，香港楼价还在当时颠峰时的70%左右。上世纪80年代东京的地价超过整个美国的地价，可谓‘牛气冲天”，结果呢？日本的房价、地价同样一泻千里。至今日本房价仍未摆脱下降通道。

　　四、上半年我采访任志强先生的时候，任先生谈到了刚性需求，您觉得刚性需求在此轮上涨中的作用有多大，刚性需要现在还存在吗？

　　答：答案恰恰相反，这是房地产商的胡言和利益驱使。此轮房价的上涨是主要由国内外“热钱”过度投机引发（当然前提是地方政府扶持过度、土地财政政策和房地产信贷的极度宽松），老百姓的需求是被动的、无奈的、从众的、焦虑的和恐慌的，是典型的“羊群效应”，同时也是最值得同情和政府关注的。在保障性住房缺位的的情况下，这是十分不公平的。对广大中低收入者来说也是极其危险的。

　　所谓的“刚性”需求不同于有支付能力的需求。中低收入者的所谓“刚性”需求要靠保障性住房来满足。不应该把他们推向市场。要扩大保障性住房的受益面，这是各级政府的内在责任。

　　五、如何看待中国的房地产商？

　　答：中国房地产商很不成熟。也是很有争议的一族。这是经济转型时期的特殊产物，是不规范的制度下的特殊产物。希望他尽快规范和成熟起来。

　　六、近来，“地王”频现京沪内地，您对此是什么看法? 潘石屹曾经举个一个例子，有的上市公司囤地现象非常惊人，根据公开年报简单分析，以这些公司开发的建筑面积来计算，它们的囤地规模，最少的也在20年以上，最多的超过100年。对此您的看法？

　　答：对“地王”要全面、动态、系统分析。

　　“地王”频出，一方面说明以前的地价太便宜，开发商有暴利，地价上涨有基础；另一方面，“地王”也应该有个度，矫枉必须过正，“地王”必须在现行法律框架下运行，依法闲置土地两年不开发必须收回，现在10年、8年闲置土地都在开发，有法不依现象严重，假如严格依法行事，现在“地王”必死无疑。假如“囤房囤地”、10年20年后开发，那现在的“地王”就显得“很合理”。

　　“地王”有个时间概念，关键是现在的“地王”是两年内开发呢？还是10、20年内开发？是有法不依呢还是严格执法？。看你政府到底敢不敢动真格。这已严重影响了政府的公信力。

　　另外，要关注是真“地王”还是“假地王”？有无联合做局？。事实上，“地王”起到了一石三鸟的作用（推高房价、多批土地、开发商暴利）？

　　要密切关注“地王”收入的去向是否合理和使用效率。随着“地王”收入增加，为什么房改12年后许多地方保障住房还不见踪影？。还在打口水仗？。钱到哪里去了？

　　“地王”与广大中低收入者保障性住房缺位的并存，折射出房地产行业道德和责任的危机。“三个代表”怎样真正落实到行动上？。怎样让广大中低收入者共享改革成果？难道不值得我们的各级地方管理层反思吗？
 
　　七、觉得在目前的情况下，政府会调控政策出台给房地产降温吗？在南京，黄金周交易惨淡一个重要的原因就是因为公积金政策有了调整。

　　答：不会。不出面“托市”就不错了，无数事实证明，“房地产利益”集团希望房地产“大起不落”。还美其名曰房价涨是“保护消费者利益”。言下之意房价跌会“导致老百姓财产缩水”。我不仅要问，世界上哪个国家房价没有经历过起伏？。真是无稽之谈。

　　南京等地黄金周房产交易“惨淡”是前期房价上涨过快、交易量过大以后的正常、自然情况。至于公积金政策是由于上轮（08年）房产“托市”政策自然结束，影响不大。

　　八、您是物业税出台的支持者，为什么要支持物业税，物业税会给房价降温吗？

　　答：征收物业税是国际惯例，事实证明对房地产可持续发展十分有利。这是由于土地稀缺和不可再生的特性所决定的，它是房价平稳的稳定器之一，希望我国能尽快征收（自住可以免征或少证，投机要多征，对外资购买应该先征、国际接轨嘛，）。

　　调控非理性的房价是一项复杂的系统工程。要真正给非理性的房价降温，单靠物业税不行，必须从供给、需求、惩戒腐败和管理层不作为结合起来。

　　九、对中国老百姓来说，房价涨惯了，思维也成了定式了，而且对很多买房者而言，都不相信房价会暴跌，分析一下现阶段老百姓的买房心态。

　　答：房价“大起不落”的定势是“地方政府、开发商、银行”为主体的“房地产势力”强加的，每当楼市量缩价跌时都会被强大的“房地产”利益集团“托起”，中国房地产的“有形之手”异常强大，例如，购房退税、购房入户、降低首付、降低利率、取消“限外令”等等，事实胜于雄辩。

　　老百姓是被动的、无奈的、跟风的。是值得同情的。是处于绝对弱势和信息不对称的。

　　老百姓必须树立良好的心态和生活态度。必须多问个为什么？必须克服焦虑、恐慌、无奈、失望乃至疯狂的心态（当然更期待政府保障住房的落实）。

　　十、价会暴跌吗，房价暴涨之后会带来什么后果？判断一下，短期和长期房地产市场的走势，在现阶段下，老百姓是应该买房还是租房？

　　答：房价短期内不会暴跌，假如持续疯涨就难说，但现在看来持续疯涨的基础和条件都不存在。银行持续的贷款源泉在哪里？老百姓持续的购买力在哪里？外贸、出口、内需（就业）三架马车相继减速且前景相当不明和微妙。不支持房价非理性上涨。

　　短期（1年内）全国绝大部分地区房价高位窄幅震荡盘整、稳中微降。中期（2——3年）假如地方政府不“托市”，保障性住房逐步完善，房价理性回归。长期看涨，但要同收入同比上升。是缓慢的、理性的、螺旋式的上升。

　　现阶段，观望是首选。高位放量、“庄家”（开发商、投机客）拔高出货。再等等。“提高警惕、保卫口袋”（假传万卷书、真传一句话）是我的善意忠告。至于是买、租还是置换？根据个人的经济实力和实际情况，没有统一的答案。但必须树立量入为出、梯度消费的正确理念，货比三家，当下千万不要追高。一定会有低吸的机会，要有良好的心态和生活态度。

　　必须密切关注政策动向和市场动向。必须独立思考。

　　用三歌名来描述房地产的过去、现在和未来，以同大家共勉。

　　过去——千年等一回；现在——让我欢喜让我忧；未来——无言的结局。

　　十一、怎样完善我国的住房制度？

　　答：1、尽快建立规范、“三公”、透明的房地产管理体系。

　　“一个好的制度是让坏人干不了坏事”。

　　2、必须彻底颠覆“变色龙”的混乱的“网上房地产”。

　　它违反广告法、有欺诈之嫌。应该取消网上房地产的预定（紫色）、签约（黄色）栏目，仅保留登记（红色）一栏，因为只有登记才是真正的成交。现在100%的退房率（内部变色、造假愚弄百姓）就是“网上房地产”的“杰作”。黄金假期交易中心都休息，怎么会有真正的成交？。当然，还需要公开存量土地和在建土地极其价格，土地的5年规划乃至10年规划，在建住宅（未达预售标准）和在售住宅（达预售标准必须强制上网，避免囤房情况）必须分别公开明细。让“网上房地产”公开于阳光之下，不要成为“欺诈、造假”的平台和工具。“变色龙”式“网上房地产”是房地产领域的“倒钩”和“钓鱼”。

　　“房产小数偏一偏，全国人民都受骗”这是老百姓无言的控诉。统计数据的“窝里斗”是职能部门不作为的表现。谎言止于阳光和透明。真理越辩越明。

　　3、加快完善多层次的住房保障体系。要加大、加快多层次的保障性住房建设。

　　4、加强质量管理，加快节能、环保研发和推广，推进住宅的产业化进程。

　　5、系统、全面、刚性的调控。

　　以“扩大地根、管住银根、遏制投机、抑制投机”为基础，采用不同的利率、信贷、税收、首付的政策来鼓励自住消费和抑制过度投机（人多地少的国情、民情决定），从供应、需求、反腐败和不作为四方面进行系统、全面、刚性的调控。市场经济是法制经济和信用经济，不成规矩、何成方圆？要有法可依、有法必依、违法必纠。之所以我们的违法现象愈演愈烈，是因为我们的违法成本太低。这是对法律的无情嘲讽。

　　6、对房地产依赖过重，中国经济将不着陆。

　　“以房为纲”、“土地财政”不可持续。房地产作为特定时期“支柱产业”的逐渐谈出是历史的必然。必须要有清醒的认识。必须痛下决心，必须走“科技创新”这华山天堑一条路。尽快实行我国经济结构的转型和升级。“没有远虑，必有近忧”。“当断不断，其后必乱”。

　　中国经济的振兴一定在于制度的创新和科技的振兴、实体经济振兴。中国经济的剧烈波动一定由房地产泡沫的破灭所引发或伴随。脱离国情、民情的高房价始终是中国经济社会可持续发展的隐型炸弹。