王永平：各位上午好！

　　第一个商业地产改变了中国的商业，让中国的商业变得现代化，我们的商业发展基本上历经了这么几个阶段，最早期是一个百货公司，什么东西都包罗万象，也没有别的选择，一个综合体。

　　第二个阶段是以大卖场为代表的连锁超市的发展改变了我们一些购物习惯，这是开放式的一种售货方式，商品的品类也更加丰富，卖场的布置更加地富有吸引力。

　　再往后，我们还有商品市场这种快速发展，大量地专业市场的出现。

　　再往后就是购物中心的出现，购物中心是一种一站式的商业形态。

　　第二个改变，商业改变我们的地产，让我们的地产变得专业化。过去我们只有一个泛泛的房地产的概念，很多公司什么都做，没有什么专场，这几年我们房地产在细分，出现了旅游地产、工业地产、物流地产、商业地产。尤其是商业地产。

　　第三个，商业让我们的金融变得多元化，商业地产让我们的商业现代化。

　　所以，商业房地产从总体上来讲，确实是在深刻地改变了中国，从宏观视角来看这么说是不为过的。

　　今天我想借这个机会跟大家首先介绍一下当前商业房地产市场发展的一些特点。

　　今年上半年1—7月份，是42000亿的总额，这个增幅是在15%，所以现在商业房地产的增长基本上跟我们商业的增幅。

图为 中国商业地产联盟秘书长 王永平

　　这是从总体来看，但是从局部来看，一些城市之间、一些省区之间投资的起伏还是非常大的，变化还是非常大的。

　　从开发的主体角度来看，大公司逐步地主导商业地产主流业态的开发的一种格局，前几年是大小公司鱼龙混杂都在搞房地产，现在近两三年里大公司纷纷进入了房地产，而且主导一些主流的业态开发，比如城市综合题、购物中心，现在基本上都是大公司在操作。

　　大公司主导格局，中小公司有一些被并购或者是淡出的，还有一个从外部主导开发到内部的主导开发，前些年包括世纪金源等等这些很多大的商业项目。

　　这是从开发主体来看，从运营模式来看持有性物业的比重不断地上升，风格的产权商铺这种销售模式受到了冷落，一方面是因为产量的分割项目所引发的后遗症已经逐步显现了，很多的投资人、小投资者变得比过去更加谨慎。

　　从资本结构看外资扮演着一个重要的角色，在中国的行业里面。外资收购

　　另外从市场角度来看，总体来看可以说是问题不少、水平不高，为什么这么讲呢？目前市场上有两个怪现象。

　　昨天晚上我跟嘉裕 (论坛 新闻)集团的老总在一起，他们在开发影院，原来跟美国的华纳合作，金艺苑线是他们的，他们在争抢这些影院，昨天他跟我提到一个项目说他们特别想进去，我说有好几家有实力的对手都在抢，他说你就跟发展商讲，我在他们的基础上加10%，不管他们出多少的价钱，志在必得。他们都看好这个项目。同时又是招商难，我们协会的办公室里面，我们楼里有两部电梯，我说一部电梯是商家的，上来就说我们又完成选址开店计划，而一部电梯上来的人就是发展商，说我们的项目又空置一年了，招商招不了，或者是招商以后开业不行要再招商，遇到很多的问题。但是这两拨人，一拨人上来的时候一拨刚好下去，交错而过。有沟通问题。

　　第二个难是高空置与高收益并存。我们今年上半年全国房地产的空置率

　　高空置与高收益并存，这个怎么讲？我们的发展商角度来看我们的很多项目还是挣到钱了，他空置是空置在投资者手里，或者说虽然空置了一部分，但是前面部分由于高价的销售早就把钱收回来了。所以说，因为商业地产项目破产而亏损的，不多，这才是一个不正常的现场，这是当前商业地产一个基本的特点。

　　造成这种状况的原因，我觉得从大的方面来讲是三方面都有责任，或者是三个因素造成的，第一个是市场造成的。

　　还有一种

　　所以一个商业项目的很大的成败因素是掌握在市场的手里，包括后期运营的时候，市政部门也不支持你就很难开展。

　　第二个毛病出在行长手里，我们现在的融资模式，说行长就是因为我们的金融有问题，我们的金融体系不支持这种持有性物业的发展。日本永旺的老板告诉我在日本他们5年的贷款建购物中心银行不要担保，最长可以贷到20年，但是在国内还做不到。

　　第三个是董事长的事，

　　第二点，我要讲一讲商业房地产开发要走出的八大误区。我们房地产开发商跟商家很多方面开发商都有分歧，或者是看问题的角度都不太一样。但是一个好的商业地产项目更多地应该是从商家、从进驻的用户角度去考虑。第一个，在开发商。

　　在规划上面，我们开发商有时候过分地追求大，未来。

　　人家黄老板号称“现金王”，他建这个项目的时候不贷款，他的资金成本低。另外人家的施工队是自己的，装修业是自己做的，他的成本低啊，

　　设计上我们过分地要求可租售面积，可租售面积约大越好，所以很多的开发商说我这个项目做不出品位来，不够人性化，里面的购物环境景观都做不出来。

　　他的整个设计费装修费就花了2个亿，一个店的内装。里面有一个。

　　还有在你的定位上，发展商往往愿意建高档次，我这个项目要弄成顶尖的。

　　有一个事情更滑稽，我上午参加两个会议，上午那个体量不小，从他的定位来看只能做一个社区的，他不甘心，奥做一个。

　　我们在定位上不能一上来就追求高租金，或者是把租金作为一个唯一的目标，一个商业物业开发商业地产的项目应该从多重角度考虑它的价值，而不是单纯盯着他的租金。比如将来考虑这个物业的地价升值，地价的升值一定要把租金的升值要快。将来商业的现金流能够给你在融资上带来很多的好处。商业都有一个养的过程，不能说一上来租金是多少，非把人弄死不可，还得二次招商，那就很困难。

　　在盈利模式上面，不能单纯地追求散卖，综合性的项目散卖就没有成功的。北京有一个明星企业家明星地产商，他最近建了一个项目前段时间闹事闹得很大，这些商户在楼里面挂着横幅说他欺诈，还在门口游行，在北京游行有多严重的影响啊。涉及到经营利益的时候，你的明星效益是没有效益的，消费者不会因为你是一个名人就到你的店里面去买东西。

　　在选址上面，我们都知道位置非常关键，第一是位置，位置！位置！位置！但是什么是好的位置？这个标准不取决于你，取决于商户，我们的发展商往往是只要贵的不要好的，哪个地方挤就往哪个地方去，

　　商业房地产要成功要做到三个赢，三个共。要有共识，前面讲到的这些问题很多的是发展商的一厢情愿的想法，我们要跟开发商建立共识。第二是共建，我们要定量地开发，要满足这个价值，商业地产很大程度上不是取决于这个。

　　我们这里面一定说商业物业有些开发商会容易理解为稀缺性的资源，曾经我在海南的博鳌论坛会讲完以后我讲到政府以后要发布商业网点规划，对晚上的商业地产建设有一个宏观调控，晚上有一家很大的重庆发展商去找我，他过去做住宅还没有做国商业。他说秘书长听你这么一说，我回去是不是多圈几个商业用地盖他几个商业地产？我说为什么？他说政府一管将来要稀缺了，我们就要升值了。我说不能这么判断，如果商业地产选址不对。

　　第三要共赢，要有持续发展的理念。不能把自己的钱挣足了，商业地产的钱会摇手的，他会让你把钱吐回去的，如果挣不到钱日子会很难过。在沈阳有一家很大的地产开发商开发了一个商业项目，前面建了一些主力店，后面是建了一条商街，卖得很贵，人家挣不到钱人家闹事，虽然说已经卖给他们没有义务返钱，但是人家会闹事，小投资者一哭二闹三上吊，他找报纸，你不可能。

　　所以商业地产项目三个共是成功很关键的部分。

　　这样一个现状也意味着我们将来还有更多地机会，目前没有人受到尊重，那么你们将来的各位有可能受到尊重，我希望大家能够成为一个将来受尊重的商业地产公司，谢谢大家！