进入12月，针对房地产市场政策的连续出台，人们似乎嗅到一丝政策收紧的味道。但是，对于连环政策是否能引导房地产市场回归理性，是否能遏制房价过快上涨的势头，人们不再盲目乐观，而是倾向于剖析每一条政策，来预测其实效。

二手房营业税

    财政部、国税总局12月23日宣布，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

二手房营业税优惠由二转五，对房市影响几何？

    “5年内营业税已经确定按照差额收取对市场的影响将非常有限。”美联物业市场研究部总监张大伟认为，此项政策不会引起市场很大反响。

    张大伟向《中国产经新闻》记者表示，首先，虽然营业税政策的实施已经确定，但实施差额使得这一政策的影响将非常小。“2年内房源在今年本身就执行的是差额营业税，因此政策对他们基本无变化，而对于3-5年的涉税房源来说，现在增加了差额营业税，影响的也仅是需要大量贷款的一部分购房者。”张大伟说。

    其次，虽然因为“84号文”的影响，“黑白合同”无所遁形，但实际交易中，买卖双方在不影响贷款的前提下做低价格，在一定程度上依然能够避税。

    第三，在交易中，占市场近30%的全款客户依然可以躲避营业税或者减少支付营业税。很有可能出现的情况是，10年以后，5年内二手房源大量为全款客户，而需要贷款的首次置业客户则只能考虑5年以上的二手房源。

    第四，房价飞涨，使得差额的5.5%占总价不到2%。这样来看，对于2009年上涨了50%以上的北京二手房市场抑制作用非常有限。

    中原地产研究中心在接受本报记者的书面采访中也指出，营业税征免时间的调整对非普通住宅的影响更大，而对普通自住购房者的影响则相对较小。在持有5年以内的非普通住宅中，投资性的购房占有较大比重，原本只需差额征收营业税，现在将全额征收。此举意图十分明显，旨在抑制短期投资现象。因此，他们预计2010年的一季度成交量将出现一定程度的下滑。

拿地首付提高

    12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

    调控政策一出，股市应声而跌，房地产类股票有133家房地产上市公司，12月18日上午平均跌幅超过5%。这一政策都被解读为对楼市的重大利空。

    据了解，目前全国各个城市对于分期缴纳土地出让价款及首付比例并无统一规定，出让土地会分别签订合同，约定首付比例和分期缴纳时间，大部分在20%-30%之间，远低于此次五部委通知的规定。

    但张大伟并不看好这个政策的调控效果。“就北京市场而言，这一政策已难有明显效果，土地出让金归地方政府这一根源使得这一政策的执行力有待商榷。而且，对于北京市场来说，60%以上的土地已经由国企获得，而国企的资金使用成本及资金宽裕程度明显高于民企，这一政策可能造成土地市场国进民退的趋势更明显，大量国家拉动经济发展的资金更容易进入房地产市场炒作，对抑制房价并不一定有好处。”

    不过，张大伟对于政策执行力的质疑很快有了反面例证。

    12月22日，广州255亿元的新地王诞生，这块地价款的缴付方式为先缴纳40%款项，剩余款项在未来两年内支付完成。广州市国土房管局相关人士对此的解释是，亚运城项目挂牌出让先于国家新政出台，因此，此次拍卖将继续按之前的公告文件执行。

    就这项政策，中原地产研究中心指出，这是从供应环节来调控市场，会起到一定的作用。他们认为，该政策的出台抬高了土地市场的竞争门槛，同时将抑制部分开发商高价拿地、炒地、囤地的非理性行为。但对资金雄厚、土地储备充沛的大型企业影响有限，而对于资金链比较紧张、土地储备不足的中小企业而言，未来面临的压力将倍增。

    中原地产研究中心同时指出，政府虽没有明确出台打击囤地的政策，但11月份对商品住宅宗地面积作出的上限规定，也表明政府督促加速开发的意图。此次出让金支付方式的调整亦在加大开发商囤地的难度。

    在12月14日召开的国务院常务会议上，中央就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”。分析人士指出，对于当前深陷“高烧”的楼市来说，“国四条”释放了清晰信号，这一剂“退烧药”有望为楼市清热去火，但能否“药到病除”还需观察。

    “增加商品房供应将在一定程度上抑制房价的飙升。增加中小套型的商品房也有利于市场的理性发展。”张大伟表示。

    张大伟的这一结论是基于目前市场成交状况得出的。目前，市场上二手房成交为市场主体，商品房成交缓慢。以北京为例，11月商品房均价已经超过17000元每平米，单套总价已经超过200万。而从供应角度来看，商品房每月的住宅供应量仅在12000套左右，仅占11月楼市总成交量的25%左右。而二手房成交则占据北京11月市场成交的60%以上。“开发商能够用较少的房源获得非常多的利润，这使得商品房对经济的拉动作用减缓。”

    另外，从目前商品房的平均成交面积看，北京商品房平均成交面积11月继续突破120平米。而二手房平均面积在95平米左右。增加中小套型的商品房也有利于市场的理性发展。

    分析“国四条”可以看到，这只是一个相对宏观的政策，而其真正实效，需要看进一步细化的政策。

    国务院发展研究中心研究员廖英敏指出，银行能否执行好“差别化信贷政策”对于抑制投机性购房是一大关键。“这项政策伸缩性很大，要很好地区分改善性购房需求和投资投机性需求，才能达到抑制投机、鼓励自住的目的。”

    同时，相关政策执行是否到位也影响到调控的效果。从当前保障性住房建设来看，年初国务院就提出大力建设保障房，但全国人大调研组10月份公布的数据显示，截至8月底全国保障房建设资金到位率不足25%，保障性住房建设落实情况堪忧。明年的保障房建设落实力度能否加强？人们拭目以待。