房地产发达国家每年的住房交易总量中，八成以上是二级市场的成交，人们的住房需求在很大程度上通过存量资源的重新优化配置得到满足。2009年，借助国家“拉动内需”优惠政策的东风，我国房地产市场长期以来过于依赖一级市场、结构不合理的状况发生了根本改变。以北京二手房市场为代表的国内二级市场“发达”了，交易量一举超越一级市场的新房，成为房地产市场的主导力量。来自北京市房地产交易管理网上的二手房网签数据表明，截至12月24日，今年北京二手住宅成交总量达到27万套，超过此前三年的总和，将当年的近10万套的新房成交量远远甩在了身后。

　　政策刺激

　　优质次新房大量上市

　　去年第四季度，在国际金融风暴席卷全球的背景下，为鼓励国内居民住房消费，财政部宣布从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。去年12月底，财政部、国家税务总局出台新规细则：2009年1月1日至12月31日，个人转让超过2年（含）的普通住房，免征营业税。

　　这些政策的实施都为今年二级市场的井喷奠定了基础。说到二手房取代新房给楼市带来的积极作用，北京房地产协会委员蔡金水表示，二手房交易量主导楼市，有利于居民手中空置房屋的消化。今年入市的二手房中40%以上是可以享受到政策优惠的次新房，这一比例比去年翻了一番，更能满足居民在改善性购房中对于房屋品质的要求。

　　刚需释放

　　二手房交易居首主因

　　回顾今年的二手房市场，经过一二月份市场整体交易行情的盘整，二手房价格以比2008年超过20%的降幅水平开始陆续吸引买家进场。一时间，“小阳春”已经成为今年3月二手房市场的代名词。从3月开始，二手房月成交量开始试探2万套大关，并在今年剩下的9个月中月月“过关”。

　　“二手房成交在今年异军突起并非偶然。”蔡金水说，这主要表现在几个方面。在需求方面，从2008年以前的数据分析，北京每年的住宅交易总量占全市人口的比重为1.67%，依此判定，2009年住宅的正常需求量在26万套以上。与此同时，房贷发放机构的宽松政策也是一个不容忽视的因素。上半年，国内各项贷款累计增加7.37万亿元，同比新增4.92万亿元，居民户贷款增加10607亿元，同比多增5990亿元。居民新增贷款中，中长期贷款增加5955亿元。“居民中长期贷款基本用于住房消费。”蔡金水表示，进入下半年后，通胀预期开始在楼市弥散，部分新盘开发商采取的“惜售”策略也使更多的购房人转而选择二手房。

　　除了财政、货币政策的扶持，二手房交易量井喷还有一个重要条件，那就是积聚的刚性需求的集中爆发。2008年北京二手房仅成交6.9万套，是二级市场开放10年来，第一次出现成交下行。进入2009年，2008年以前积攒的刚性居住需求逐渐迫切地显现在楼市中，结合政策利好，终于推动了二级市场的大量成交。

　　来年“差额征税”

　　遏制房价过快增长

　　需求量的陡增，使得二手房房源出现了前所未有的紧俏。链家地产副总裁林倩透露，2008年，由于二级市场观望现象较为严重，供需比例降至1：1.2左右的基本平衡态势，进入2009年，二手房供需比已达1：5左右，典型区域甚至达到1：8以上，导致市场上频频上演卖房人“坐地起价”、几个看房人“现场加价”的一幕，房价快速上涨成为必然。链家地产通过全市400余家门店的交易数据统计，二手房全年成交均价12365元/平方米，比去年上涨26.4%，接近了2007年的峰值。

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮表示，今年三、四季度，投机性购房高度活跃，房价快速上涨，对市场健康发展形成新的威胁，而这也成为营业税优惠政策的“副作用”。

　　有关部门及时意识到了这个问题。12月中，财政部宣布“营业税优惠年底截止”，随后发布的细则明确，明年个人购买不足5年的普通住房对外销售将按差额征收营业税。蔡金水认为，房价的暴涨暴跌均不利于经济的平衡发展，近期一系列调控政策的出台，体现出政府“遏制房价过快增长”的决心。而在这样的大背景下，还没出手买房的居民就没有必要恐慌了。二手房交易成本的提高，会使市场供需在来年重新趋于平衡。