我们都知道，上世纪八十年代，房地产市场雏形出现；进入九十年代，随着社会主义市场经济体制的逐步建立和完善，城镇住房制度改革进一步深化，到1992年春，全国各地呈现建设高潮, 房地产业急剧升温，可是这种“改革春风”吹起的“房地产热”，在“调控冰雹”下慢慢冷下来。1993年下半年房地产市场开始“降温”，1994 年房地产高投资猛增长势头得到了遏制，1995 年就出现“商空置品房”难以消化的问题，原因主要是两方面: 一是炒卖行为没有了；二是房价太高了。1996年以后，中国房地产业面临一个难题：如何消化大量积压的空置商品房？为什么？主要是城镇居民解决住房问题表现在三个字上：等、靠、要；即等国家建房，靠组织分房，向单位要房；即便是有钱人，也不情愿买房，等也要等到单位分房，在这样的背景下，市场有效需求不足。

    1998年，取消住房实物化分配实行住房分配货币化之后，城镇居民解决住房由“向单位要”变成“向市场买”；特别是中国人民银行颁布实施“个人住房贷款管理办法”，使得欲买房而力不足的居民能够通过按揭进行抵押贷款买房，中国房地产市场被激活，从此中国需求急剧膨胀，按照笔者前些天的粗算：除了投资投机需求不可预估外，由农村人口转移向城市转移产生的潜在需求、旧城改造产生的潜在需求以及生活水平提高产生改善性需求形成的四大潜在需求之和，每年超过14亿平米的潜在需求量；而根据任志强先生的推论，中国每年城镇住房竣工量约为6-8亿平方米，这种供应与需求的悬殊，使得房地产市场是一个“需求市”，在这种强大的需求下，房价被“求”高，所谓“价高者得”；所以，房地产价格很大程度由需求来决定！

    从经济学的角度来分析，价格以价值为基础并受供求关系的影响，当供小于求时，商品价格上升；当供大于求时，商品价格下降；所以，要遏制房价快速上涨，要么增加供应，要么减少需求。我们都知道：国际上，通常用“基尼系数”来衡量居民收入差异程度，其数值在0～1之间。数值越高，收入分配的不均等程度越高。按照国际通常标准，基尼系数在0.3以下为最佳的平均状态，在0.3～0.4之间为正常状态，超过0.4为警戒状态，达到0.6则属于危险状态。目前中国“基尼系数”已经超过0.496，行业间的收入差距或已达10倍，中国贫富分化差距越来越大。2009年6月份，在京举行的中国政协十一届常委会会议上，蔡继明委员说:“中国权威部门的一份报告显示，0.4%的人掌握了70%的财富，财富集中度高于美国。”正是因为贫富差距如此之大的原因，很多高收入阶层拥有多套住房，而中低收入者连基本的住房需求还没得到解决，使得我国房地产市场特征表现为：消费过度与消费不足并存；所以，根据中国房地产市场消费过度与消费不足并存的现象，温总理四大措施中的第二条中的“要鼓励居民购买自住房和改善性的用房。但与此同时，要采取措施抑制投机，特别要重视中小套型和中低价位房屋的建设”。符合中国的国情以及市场的特征，拿捏的非常到位。可是，就是按照中国开发最快速度的万科地产，从拿地到开始销售也要9-12个月；所以，“加大安居工程的建设力度，加快棚户区的改造”和“重视中小套型和中低价位房屋的建设”等政策的实施与实现，短期内很难产生效应，在在2010年内难以体现出来，也就是说，政策效应的滞后性使得供应量不会有大的变化。从供应的角度来，保障房是由政府来提供，而商品房是靠市场来提供；根据实际情况，中国政府和所有开发商目前也没有能力来达到满足需求这个水平，所以，只有在“需求”上做文章，才能起到一定的效果。

    中国房地产市场真正开始调控始于2003年，到2007年9月份，不管是针对土地还是供应等方面，调控政策没有起到良好的作用，房价依然是一路走高。中国房地产是一个与金融业有着密切关系的资金密集型产业，也是一个供应与需求严重失横的行业；所以，2007年10月份之后的房地产市场的 “变冷” 是主要靠“二套房贷政策”和“适度从紧的货币政策”起到的作用（市场变冷是因为“二套房贷政策抑制了需求”和“适度从紧的货币政策收紧了钱袋子”）；而2009年房地产市场的“升温”主要是靠“购房鼓励政策”和“货币宽松政策”起到的作用（市场升温主要是“购房鼓励政策鼓励了需求”和“货币宽松政策扩大了资金来源”）。从已经出台的政策及产生的效果来看，能够很好地控制需求量和资金链，才能很好地控制房价。

    笔者一直认为：历史是一面镜子。中国是一个有13亿人口的大国，与其他国家是不一样：供需的严重失衡，不是靠增加供应就可以平衡的，就可以稳定房价的。在目前商品房供应量的紧张状态下，房价是不容易掉头的，惟独只有把握住消费的“购房门槛”和“差别利率”这个度，才能抑制一定的需求；可是，2010年中央仍将坚持积极财政政策与适度宽松货币政策，以及购房鼓励政策，即便是采取措施抑制投机，即便是开发商不捂盘惜售，需求与供应的严重失衡难以缓解，房价掉头可能性极小，就看“控制需求和资金”的力度与效果。