住宅成交超过1000万平方米，房价突破5000元，成为2009年西安房地产市场火爆的数据象征。建立在近10万亿元银行信贷量以及诸多优惠政策扶持基础之上的楼市表现出超正常发展水平，作为二线市场的西安，火爆的楼市无疑也积聚了潜在的风险，而12月份政策环境凸显转变，将可能成为2010年去风险化的转折点，意味着市场变数不断增大。    

    变数增多 楼市政策趋紧

    2010年将会是一个政策集中出台及执行的年度，也意味着房地产行业又将面临更多的限制。经历了2009年市场的非理性疯狂，西安楼市也会在政策调控下趋于平静，而考虑到相对落后并且保守的市场环境，2010年西安商品房市场成交将会在高位逐渐回落，而房价在经过短期内的快速上涨后，也会随着政策效应的发酵而不可避免的迎来波动。

    此外，热点区域飞速发展以及城中村全面改造带来的城市化进程加快，成为西安房地产市场长期发展的内生动力和利好，因此波动式上升将成为西安市场的常态，更将会对市场需求产生较大的抑制作用。

    购买力下降趋势将抑制消费

    从2005年至今，西安住宅成交的总价水平稳步上升，同时西安居民的可支配收入水平也保持了较快的增速，并且高于平均总价的增长水平。综合作用下，西安的房价收入比逐年下降，从2005年的18.18，降到2009年的11.91，远低于很多一线城市。尽管如此，西安的房价收入比仍高于合理的承受水平。

    西安普通购房者相对购买力的下降趋势将在很大程度上限制需求的整体释放，长期来看对市场后期发展潜力较为不利。

    总体来看，经过2009年市场火爆成交的稀释，西安各个区域市场的潜在风险大大减小，其中2010年高新区和城南区的供求比处于相对正常的水平，而城西区和城内区由于目前市场成交的绝对量相对较小，因此去化周期较长；而上升势头明显的城北区和城东区由于供求两旺的趋势明显，因此风险相对较小。

    同时，预计随着2010年通胀压力凸显，西安市场上改善型需求和易保值增值为目的的投资需求将不断增多，因此90平方米以上户型产品的风险将大大减小。