摘要：高昂的房价让购房者再次观望，而政策调整下的楼市变局扑朔迷离。2009年12月29日，首个地方收紧楼市的“沪四条”出台。从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管等四方面采取措施控制房价过快上涨。这是否会成为广深调控的样本？

　　疯涨了一年的深圳楼市2010年失守了。元旦三天，深圳每天的成交量都不过百套，广州的成交缩减四成，上海、北京也大致如此。

　　高昂的房价让购房者再次观望，而政策调整下的楼市变局扑朔迷离。2009年12月29日，首个地方收紧楼市的“沪四条”出台。从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管等四方面采取措施控制房价过快上涨。这是否会成为广深调控的样本？

　　市场人士预计，政策收紧，楼市走向仍存在三大变数。而2010年通胀何时并以何种方式到来，将决定未来信贷政策调整的节奏和力度，进而对楼市产生影响。

　　深圳房价大起大落成交低迷

　　上帝要使其崩溃，必先使其癫狂。

　　2009年，全国的房价急剧上涨，当中以深圳犹甚。深圳规划与国土规划委员会数据显示，2009年深圳全市一手房均价达到15153元每平方米，再次站上历史高位。

　　这种情况在年底越演越烈，到了2009年12月，深圳一手房均价高达22304元每平方米，较去年同期上涨103%，环比则上涨14.89%。同时，根据招商证券的数据，12月深圳的成交量大幅下跌18.8%。

　　有购房者引用歌里的话说，密密麻麻的高楼大厦找不到我的家，背着重重的壳，这座城市的居民跟不上飞涨的房价，连蜗居都不现实。

　　与此同时，2009年年底，中央终于开始调控楼市，高涨的房价开始与低迷的成交展开拉锯战。元旦期间，深圳楼市一片低迷。1-3日假期，深圳楼市全市一手房成交量为288套，连续三日日成交量不足百套，每日成交量分别93套、99套和96套。但价格仍高位运行，成交均价分别为23061元/㎡、23696元/㎡和24267元/㎡。

　　早在2009年12月，波动的房价就已经为楼市的低迷埋下伏笔。数据显示，2009年12月中下旬，深圳新房均价曾一度攀至2.8万每平方米，随后在12月最后一天回落至1.9万每平方米左右。元旦期间又有所上涨。短短一个星期之内，均价上万的差别，也只有在2009年最后的癫狂出现。

　　深圳目前房价大起大落，成交低迷，广州又何尝不是如此？据广州阳光家缘数据显示，元旦假期前两日广州楼市共成交247套房，日均成交约124套房；第三天，网签120套。楼市寒冬的去年元旦期间，3天内仍然网签卖楼613套，日均约206套。显然，广州元旦楼市日均成交量相比去年缩水40%。另外两个一线城市上海、北京也大致如此。

　　调控收紧的三大变数高房价还能撑多久？

　　2009年中国房地产市场仿佛走了一个轮回：2008年下半年，在金融危机和调控政策的双重影响下，房地产市场步入调整阶段。10月下旬，调控政策转向，刺激房地产市场的优惠政策开始付诸实施，在宽松政策刺激下，2009年市场终于开始掉头向上，迎来一波量价齐升的半年度行情。

　　下半年，供应的滞后以及不断攀升的房价导致成交量回落，并进而引发市场的担忧，但金九银十的再现使得市场信心回升。然而，进入岁末，政府出台了一系列调控政策使房地产市场再一次走到十字路口。

　　“随着楼市回暖，房价涨幅过快等老问题再度显现，自2009年12月中央经济工作会议后，一系列针对房地产行业的密集调控政策相继出台，表明房地产行业政策环境已转向从紧。”恒泰证券研究员刘伟奇表示。

　　但是政策在收紧的过程中，也存在诸多变数。刘伟奇认为，首先，从已公布的措施来看，政府旨在防止泡沫扩大、维护房地产行业健康稳定发展，并没有全面打压房地产的意图。

　　一方面仍然优先考虑居民合理的住房需求，以保证房地产消费和投资；另一方面优先考虑保障性住房建设，该政策对拉动投资较为直接，且符合政府的民生导向。如果房价能止住“过快上涨”的势头，不排除政策重回中性的可能。

　　其次，从房地产对G D P的贡献来看，也决定了未来政府在选择和实施调控政策时必须考虑政策收益和成本。一旦2010年出口和消费低于预期，经济形势再度恶化，不排除地产政策再度转向的可能。预计二季度末将是重要的时间窗口，届时宏观经济数据会比较明确，政府相机抉择的时机相对比较合适。

　　第三，地方对土地财政的依赖。地方政府奉行卖地财政有着错综复杂的背景，非一时可以解决，地方与中央对房地产的不同态度决定了调控政策的落实力度和空间相对有限。

　　“沪四条”的广深样本通胀或是楼市风向关键

　　地方已经开始对国家的调控措施进行细化。2009年12月29日，上海市政府办公厅转发了市住房保障房屋管理局等五部门《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》，从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管等四方面采取措施，抑制投资投机，遏制地价、房价过快上涨。

　　与此对应，上海“网上房地产”显示，元旦三天假期，上海全市一手房住宅成交量处于低位，分别为50套、95套、41套。上海的成交比深圳还低迷。

　　招商证券研究员贾祖国认为，“沪四条”上海已经表态，预计近期中央和各商业银行将陆续表态；在日渐严厉的调控政策下，2010年房价总体看平，新房成交量同比下降，但土地仍将创新高，后者更易招惹管理层加大调控政策的力度和频度。

　　广州、深圳会不会效仿上海的做法，对房地产进行更严厉的调控？事实上，在国家新一轮严查囤地，控制房价的背景下，广州市政府将重新修订颁布《广州市闲置土地处理办法》，以增加开发商囤地成本，重罚囤地开发商。土地闲置费按照新标准的处罚力度，也是其前的10倍以上。 #p##e#

　　“通胀或将成为楼市风向的关键。”刘伟奇认为，尽管目前房地产投资性需求的政策环境并非最佳，但在高通胀环境下，房地产投资性需求仍有再度激发的可能。

　　随着通胀压力的加大，2010年的信贷政策可能也会发生相应的调整。因此，通胀何时并以何种方式到来，将决定未来信贷政策调整的节奏和力度，并进而对楼市产生影响。在“信贷———通胀———房价”这三角关系中，信贷所扮演的角色至关重要。信贷政策何时发生根本性变化，将是判断楼市风向的一个关键因素。

　　总的来看，刘伟奇认为，2010年一季度房地产市场供求关系不会发生明显变化，开发商资金充裕无降价动力，再加上银行年初集中放贷模式，决定了房价在一季度仍将维持在高位。后期市场走势将取决于消费者和开发商对下一步市场预期，从而影响供求双方的力量对比，同时在二季度，宏观经济的变化方向也有可能引发宏观经济政策和信贷政策微调，并进而对房地产政策产生影响，2010年二季度末或将成为房地产市场走向的重要“时间窗口”，诸多重要影响因素将在此期间集中体现。

　　从中央到地方的地产调控组合拳

　　2009年12月9日

　　国务院常务会议决定恢复房地产交易的营业税政策，宣告房地产刺激政策陆续结构性退出。

　　12月14日

　　国务院再次召开常务会议，决定继续综合运用土地、金融、税收等手段，抑制投资投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

　　12月17日

　　财政部、国土资源部等五部委联合下发了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》的文件，规定以后开发商拿地时首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。

　　12月30日

　　上海出台由住房保障房屋管理局等五部门制定的“沪四条”，从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管等四方面采取措施。

　　12月30日

　　广州市政府出台《广州市闲置土地处理办法(修订草案)》，新政策首次明确，对闲置土地，按地价20%一次性征收土地闲置费。

　　12月30日

　　上海市公积金管理中心下发《关于2010年执行住房公积金个人购房贷款政策的通知》，从紧掌握投机、投资性购房的公积金个贷。