通常我们的房价主要由以下几大类费用构成：

1、土地费用，包括土地征用费、拆迁安置费、三通一平费等，大概占了总房价的20-50%左右。

2、建筑安装工程费，包括设计费、主体工程费、附属工程费、配套工程费、监理费等，大概占了20-30%左右

3、城建费用，包括环卫绿化、城市基础设施配套费等，大约占10%左右。

4、政府各项费税，包括规划部门、消防部门等相关部门的各项收费和营业税、城建税、教育附加税、土地增值税、使用税等税收，大概占20-30%左右。

5、房产公司的管理费、营销费和利润等，大概占20-40%左右。

    其中，土地费用（楼面价）和城建费用是用来买地和小区外围市政配套的，我们把它们合成一项，称为买地的钱（地段资产）。

    建筑安装工程费用是纯粹用来建小区和房子的，单独成一项，我们称它为买房子的钱（产品资产）。

    政府费税和开发商管理成本及利润是我们为了买这个地段上的这个房子而必须交给政府和开发商的费用，我们把它称为花在交易上的一次性手续费（一次性交易费用）

    这样，我们可以把花在总房价上的钱看成购买了三部分资产的钱，即

    房价= 地段资产 + 产品资产 + 一次性交易费用

    简单地说如果你用100万买了套房的话，那么，其中可能30万花在地段资产上了，30万花在产品资产上了，还有40万送给了政府和开发商作为他们的必要的费用和利润了。

    然后我们再来看看，这三部分的钱，未来会发生怎样的变化：

    首先毫无疑问，一次性交易费用是送给别人的的钱，你买好房，它就消失了，所以100万的房子实际资产就只剩60万了。

    其次用在产品资产上的钱：我们知道再好的小区和房子，过了几年，它的户型、结构、用材、配套基本上就落伍了，会计学上叫折旧，就好比是你买了辆车，从你接手新车的那一秒开始，它就成二手车，贬值了。所以这里30万的产品资产过了几年其实际价值可能就值25万了，即产品资产是一项逐年贬值的资产（假设不考虑日后维护、装修、翻新等）。

    最后我们来看看地段资产：因为人口往城市的迁移，造成城市地价的节节攀升（人口红利），所以一般情况下地段价值是在不断增加的（短期地价可能有涨跌波动，但长期来看和平时代地价基本上是上升的）。

    所以从资产的角度看，我们买房子的三份钱实际上真正能升值的资产也只是地段（主要是地价）而已。这也印证了那句买房至理名言——第一是地段，第二是地段，第三还是地段！

    那么按照这个逻辑，是不是地价在房价中的比重越大越好呢？反正其余部分不是要没了就是贬值了。

    第一、虽然从长期来看的确这样，比如50年后，如果没有日后的维护费用支出，那么这个房子就象你现在所看到的那些50年房龄的破房子一样，是没有什么价值的，除了那块地皮值钱外。但是人们买房子，不管是出于投资需求还是自住需求，最终还是为了满足人们的居住需求的，就象虽然汽车是要贬值并最终报废的，但你不可能就因此不买车了，同样房子的居住功能是第一位的，是最重要的，投资功能是附带的。

    第二、从投资的角度看，人们更关注的是投资回报率，即最后出售价与最初购买价的差值，差值越大，回报越丰厚，投资者就越开心。

    而从上面的房价构成可知，房价的差值也可由三部分构成，即持有一段时间后的地段价差、产品价差和一次性费用差。既然我们要差值越大越好，当然希望

    1、前期购买的房价越低越好，即地价比较便宜，产品的性价比很高（同档次成本最低），一次性费用少（政府的费税少，有税收优惠、补贴，开发商的利润合理）

    2、未来的出售价越高越好（未来出售价主要取决于同时期同地段同档次一手房的价格），主要体现在地段的升值潜力要大；产品要比较保值（几年后也不太落伍）；后建的一手房一次性费用增加（比如政府加税、增费用，开发商成本增加或利润要求提高等）

    当然通常情况下，房产品的建安成本和开发商的管理成本、利润不是我们能清晰看到的，开发商也只会给你一个笼统的总房价，你也搞不清楚这里面到底是地价虚高了，还是成本或利润虚高了。而且现在是卖方市场，开发商掌握房产定价的主动权，所以投资房产首先只能比较，即把它与同地段的比，与同档次的比，与同一楼盘不同期的比，货比三家，找个性价比最高的，这样就稳妥一点。

    其次最主要的还是在于选择未来升值潜力大的地段。我们知道，人类社会经历了古代的农业社会，近代的工业社会，和现代的服务业社会。

    在农业社会里，人依附于田地，所以一般土地肥沃的地方人丁兴旺，相对地价就高。在工业社会，人依附于工厂，所以厂矿集中的城市人就多，地价也就相对值钱。而现在的服务业社会，人依附于服务，强调服务的便捷和服务半径，所以服务业集中的地方，人就多，房价就贵。

    服务业包括了旅游业、金融业、餐饮宾馆业、商业、IT通讯业、交通运输业、物流业、休闲娱乐业、医疗卫生业、体育健身业等等。在这些产业汇集的城市和区块，未来升值的潜力就大（当然不同服务业对地价的拉动有区别）。

    如临西湖风景区的湖滨区，又是城市商业中心，房价就会高出一大头。又如三墩，临浙大和未来城市副商业中心，房价就涨得快。还有一些郊区楼盘，虽然离市区较远，但区内或周边商业、生活设施配套齐全，就比较好销。因此在投资房产时，不妨多问自己几个问题：现在或未来五年内，这里将有哪些服务产业？会有某些服务业汇集吗？是在大站点旁边吗？离市区的距离将从一个半小时以上缩短到一小时以内吗？…

    总之，以服务业作为选择地段价值的重要考虑因素，从服务便捷性和服务半径出发，愿大家都能选到升值潜力巨大的房产。