新年伊始，包括营业税优惠终止等在内的3项房产政策已开始落地实施。它们会对市场和大众产生何种影响，房产周刊邀请专家详细解读。

    营业税优惠叫停

    营业税优惠是前年出台的一项托市政策，2009年1月1日至12月31日期间，两年以上二手房交易时可减免5.5%的营业税。2009年12月9日，国务院常务会议上宣布取消营业税优惠，规定从2010年1月1日起个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。2009年12月23日，财政部、国税总局下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，自2010年1月1日起，个人转让不足5年非普通住房，全额征收营业税；超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房，按差额征收；超过5年(含5年)的普通住房免征营业税。

    解读：21世纪不动产市场分析师认为，营业税优惠终止对楼市的影响将主要体现在成交量的短期变化、客户心理的变化。从近三个月的集中成交情况来看，市场对优惠政策取消的预期已接受，因此影响不会太大、不会对市场造成致命打击。

    土地款首付5成

    2009年12月17日，财政部、国土部等五部委发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求今后在土地出让中，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年。

    解读：21世纪不动产市场分析师认为，土地价格对房价上涨预期的影响非常直接。国务院常务会议明确提出“遏制房价过快上涨势头”后，财政部等五部门迅速拿出了提高拿地首付比例的规定，表明政府开始收紧地产调控政策，加大房地产商资金压力。
   
    《北京市2010年在直接关系群众生活方面拟办的重要实事》中明确，2010年北京政策性住房的建设力度将继续加大。全市住宅供地的50%以上用于建设居民自住型、改善型等各类政策性住房，共计建设住房13.4万套。包括廉租房4000套，公共租赁住房8000套，经济适用房3.2万套，限价商品住房3万套；用于重点工程建设拆迁、旧城历史文化保护区人口疏解、棚户区改造、城中村整治搬迁居民等定向安置房6万套。

    解读：北京市政府表示，2010年中向市场投放的住宅用地不少于2500公顷，开发的住宅面积将不少于3000万平方米。21世纪不动产市场分析师指出，从土地的角度切实加强储备力度，对政策性住房建设加大力度，有利于调节目前市场上供需紧张、保障中低收入家庭住房，也可间接抑制房价飞涨的速度。

    专家观点：房产新政不是给二套房松绑

    在系列新政策的作用下，商品房市场当前的平均价格水平比照居民可支配收入水平仍然偏高。

    12月17日召开的国务院常务会议研究部署了促进房地产市场健康发展的政策措施。经会议所确定三项政策措施中，似尤以二套房贷政策的放松备受关注。但以笔者观点看，此次对二套房贷的税收暂行性减免，与“救市论者”们的呼吁重点并不契合，反倒更多了些促令楼市结构调整的涵义。此种内涵其实早已存在，但或许并未引起房地产业内足够的关注。

    如果非要较真对此次政策的支持力度进行排序，那么，对保障性住房和中低价位、中小套型商品房的建设支持力度应是最大。此次新政不仅倡言努力用三年时间解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，还承诺将积极推进农村危房改造。这表明，中央政府在楼市方面的投资、扶持思路是缜密和慎重的，重点是“保障”而非“改善”，是“扶助弱势”而不是让“富者愈富”，是“满足需要”而不是“鼓励投机”。

    显然，一旦自上而下推进保障性住房建设的措施落实，廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度必将进一步加大。这将显著增大低价房的供给渠道，引导居民住房消费习惯进入良性轨道。

    其次，从三项政策的手段看，降低购房成本具有“普惠”意义。平心而论，保障性住房建设应归属各级财政施力领域，对符合要求的开发企业兼并重组提供融资服务又属于有关金融机构的经营范围，都是具有普遍意义的支持措施，并非专为“二套房”的购房者而设。其中，取消城市房地产税的“普惠”意义更为浓厚。确切地说，作为财产税收的一种，此番城市房地产税的取消与提振内需、减轻税负的大政方向一致，而与“救楼市”，特别是开发商和他们的朋友们力推的所谓商品房“价格保卫战”之间的关系非常有限。当然，笔者也不否认，“个人购房超2年转让免营业税”等确实有助于商品房二级市场流转成本的降低，但似乎不宜被误读为国家鼓励民众进行商品房领域的“二套房”投资并进行短期流转。毕竟，从国际经验看，不仅缺乏大国依靠房地产业实现崛起的案例，更缺乏多数国民依靠房产“左手倒右手”实现共同富裕的案例。

    最为重要的是，从中央经济工作会议以来，“保增长、促内需、调结构”的方向渐入人心。开发商也好，金融机构也好，实体制造业的企业也罢，最为忌讳的是一味从自身一产业、一部门乃至个人私利出发，任由思绪蔓延，任由贪欲高涨，只看到自家门前的一个又一个“惊天利好”，却看不到国家产业结构调整的大趋势。如此，将很可能被时代、社会和经济发展的洪流远远抛下。

    在系列新政策的作用下，商品房市场当前的平均价格水平比照居民可支配收入水平仍然偏高。从实际交易量这一最具意义的指标看，未来的住房价格调整将可能来得更快。笔者相信，是供求决定价格，不是想象力决定价格；是有支付能力的需求和供给对接，不是泛泛的消费欲望和供给对接。

    其实，要让群众重入楼市，思路着实不少，比如产品结构调整，比如价格切实让利，但绝不应包括把买房和爱国生拉硬扯到一起的歪门邪道。