商品房预售制度起源于香港，是霍英东采取的房产预售方法，只要先交付百分之十的定金，就可以购得即将破土动工兴建的新楼。这对于房地产商人来说，可以通过这种借鸡生蛋的方式，来弥补资金的不足，这就是香港盛行的“炒楼花”。

    《城市房地产管理法》规定了商品房预售制度，其在初期确也起到了推动房地产市场繁荣的作用，但由于我国只有《城市商品房预售管理办法》这一部专门规范预售市场的部门规章，使得预售制度存在许多法律漏洞。预售制度成为开发商违规操作的工具，是房地产市场不规范的主要根源之一，该制度不仅导致面积缩水、设计变更等问题得不到解决，更给消费者带来了购房风险，同时也成为高房价的助推器。在笔者颜宇丹律师接手的房地产纠纷案件中，预售房延迟交房、延迟办证、质量纠纷、预售中转让纠纷、烂尾楼索赔等案由比较常见。

    曾被人大代表数出“七宗罪”的商品房预售制度近年来成为两会人大代表代表“炮轰”的对象，全国人大代表赵林中说：“预售制已经成为国家房地产宏观调控的绊脚石。当开发商提前收回大部分乃至全部成本，他们就没有了后顾之忧，通过囤积居奇等方式步步推高房价上涨，而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，这种循环促使房价屡创新高。”去年6月27日上海的“倒楼门”，使预售制度的缺陷更加浮出水面。

    去年12月27日，温家宝总理接受新华社独家专访时，提出了四条措施遏制房价过快上涨。特别是打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法行为。而捂盘惜售、哄抬房价的现象正是预售制度下的畸形产物。

    为了打击炒房，1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”)，明确已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源。《通知》从政策层面规范商品房销售行为，一定程度上限制了某些投机炒作的“期房短期转让”和VIP客户的“内部认购”。住建部还特别要求，商品住宅项目一般不能分层、分单元办理预售许可。“预售从严”旨在遏制高房价。

    2009年12月29日，深圳王荣代市长表示要依法打击屯地、捂盘等扰乱房地产市场的违法行为，努力建设一个健康有序、对老百姓负责的房地产市场。从上个月深圳市规划和国土资源委表示要整顿房地产市场并严打捂盘惜售之后，深圳的开发商明明有推出新盘单位，也表示只自然发售，一些楼盘正用“集中优惠”的换汤不换药的作法来代替以往的分期发售。

    近日坊间又在热议预售资金监管制度，甚至传闻开发商入伙才可以提新房预售款。合肥市1月24日率先启动楼市预售资金监管制度，要求开发商在取得预售许可后时就设立监管帐户，从购房人交付给开发商的第一笔购房款起，到符合交房条件止，对期间所交付的所有房款进行全程监管。这意味着，经严格审批后，这些商品房预售款只能用于预售项目的各项后续开支，开发商不能随意支配。

    《城市商品房预售管理办法》第十一条规定：“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。”第十四条规定：“开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。”3万元以下的罚款对于开发商来说不过九牛一毛，由于过去政府对商品房预售款缺乏监管，所以违规使用商品房预售款项的行为成为行业的潜规则，使得一些房产开发商不顾资金压力盲目扩张。

    各地政府正掀起预售新政的热潮来规范商品房预售行为，对预售商品房的建设情况、销售情况，以及资金到位情况进行监管，对捂盘惜售、恶意涨价、囤积房源、虚假交易、炒卖房号的行为给予严历打击。南宁来了个釜底抽薪，今年广西将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点城市，对恶意炒房而导致的房价飙升起到彻底遏制作用。

    预售新政的实施，将直接导致地产行业规则的重大变化。无疑，这是一剂猛药，虽然它只是房地产市场销售的一个环节，但已经是中国房地产业兴起后政府出台的一项保护消费者权益，抑制高房价的重要举措。