上周末，"史上最严厉的调控新政"刚好"满月"，如今的房地产市场随时都在准备"挨打"，不过发展商心中非常清楚，哪些是真正打得肉疼的，哪些不过是"打了也白打"的招数。譬如被扔鞋子，缩一下脑袋、避一避风声便可以了。如今尚未出台的广州细则，便是一只即将扔向发展商的"鞋子"---预谋性十足、杀伤力不强、走过场嫌疑很浓。

正是如此，尽管上周有更多的发展商开始积极推货，加入到所谓"促销"的行列，但仍以外围区域的楼盘促销为主，且优惠力度依然不大，低调与敏感成为当前的主基调，试探性观望仍为当前的主题。几时才会有真正的实质性降价？专家说了："要发展商真正心慌才行，现在还早得很呢。"

{观望派}

新政难撼"极刚性需求"

楼市新政已经"弥月"，政策的威力逐渐在一二手市场发挥作用，以二手市场为例，部分业主的放盘价开始出现5%-10%的降幅，不过，依然有些二手房价格坚挺，比如那些有名校学位的房子，放盘价格咬得很紧。

名校学位房是刚性需求

上周六，正好是广州市小学一年级新生报名首日。上午9时多，在省一级体育东小学校门外，已集中了不少准备给孩子报名入读的家长。由于天河区之前已经取消了小学入读入户时间的限制，因此，现场有几位家长均表示，房子是今年初刚买的。

一位年轻的妈妈表示，她是今年3月才买的房，当时还没有什么新政，她买的房子是一套有近20年楼龄的二手房，没有电梯，7楼，但价格依然高达1.1万元/平方米左右。"当时我们在附近看了很多房子，带学位的房源本来就不多，这套房子由于楼层稍高，价格已经算是最便宜的了，开始我们也有点犹豫，因为挺旧的一套60多平方米的房子总价也要70多万元，但考虑到孩子的上学问题，最终还是咬咬牙把房子买了下来。"

"房子才刚过户不久，房地产新政就出来了，开始孩子爸爸有点后悔，说买得早了点，如果迟点才买，说不定价格就下来了，不过，我这段时间一直在留意楼价，我们这种学位房的价钱一直没下跌。"这位妈妈说，"其实也是，我们看房的时候也遇到不少家长也在看房，现在大家都只有一个孩子，为了求个名校学位，买房子就是我们这种找不到'关系'的人最简单的办法。"

名校学位房要降价不易

记者从附近中介公司处了解到，由于小学的报名工作已经开始，现在并不是这类型房子的成交高峰，不过，带名校学位的房源依然是铁价不二。合富置业一位经纪人告诉记者："价钱一点都没有降，有部分素质较高的楼盘，价钱比今年3月份还要高了。"

据了解，该地段20年左右楼龄的顶楼单位的价格也多在1万元/平方米左右，楼层较好的单位价格则达到1.2万-1.3万元/平方米，如果是南雅苑等素质较高的楼盘，楼梯楼的价格还高达1.5万元/平方米左右。"等降价？估计不太容易，因为这种房源本来就不多，业主的心态都很强硬，而买家又多数是属于极刚性需求的人士。"附近一家小型中介公司的经纪人表示。

　{死挺派}

"未收到有任何降价的指令"

新政"满月"，记者上周末走访海珠区两个楼盘，结果都碰到销售人员称："上涨容易下降难。要提价的话，上级上午来一个电话，下午马上就涨了，但要降价，那是非常慎重的事。"

两个楼盘都位处市中心区，发展商都来自外地，售价在2009年都是一路上涨，慢的时候一个月一个价，快的时候一周一个价，如今虽然遭遇新政已有一月，但销售人员称"未收到上级有任何降价的指令"。

两三个人凑钱合伙投资

位于琶洲磨碟沙的邦泰国际公寓，90%以上的买家都是投资客，受新政影响较大，销售人员坦承，现在客人的观望情绪确实比之前要浓，不过，真正想投资的人似乎并不太关心这些，"他们最关心的是买下来之后可以租到多少钱，回报率是多少"。

记者在售楼中心碰到两位来自珠江新城的女士，她们坦言是来找投资产品的。记者问："会不会等广州细则出来以后再买？""什么细则啊，我们不知道。"两位女士称，就是过来看看，问问有没有优惠。不过，她们得到的答复是，价格仍是1.9万-2.2万元/平方米，除了原有的9.8折外，再没有其他折扣。销售人员称，老板来自浙江，这是在广州的"处女作"，不可能随便降价。

记者发现，除了优惠之外，看楼者问得最多的是广交会期间，周围的酒店是多少钱一晚，该项目又可以租多少钱一晚。开发商承诺每年4%的租金返还，两位买家认为"少了点"，毕竟一套40多平方米的公寓，总价也达到了百万元。销售人员介绍，如今投资客算账很厉害，风险意识比以前强，最近还出现了不少两三个人凑钱合伙买房投资的现象。

"再等也不一定降价"

位于广州大桥南旁边的世纪云顶雅苑，从去年初开盘至今已经卖了一年多，均价从刚开盘的1.3万元/平方米一路上扬到1.8万元/平方米，现在不搞促销，价格也停在那不动。记者在楼盘看到，偶尔有一两台客人到访，销售人员更是直接站在环璃门背后像礼仪小姐一样迎客，这在其他楼盘售楼部内并不多见。

"现在出政策了，有没有什么优惠？"一位就住在附近的中年男子带着老人、小孩进入销售大厅，一进门就问价格。他们看中了一套20楼的东北向单位，被告知这套单位的售价不是均价的1.8万元/平方米，而是要1.96万元/平方米，"价格跟以前一样"。至于什么时候会降价，销售人员称，开发商的背景是新加坡的财团，在广州就这么一个楼盘，肯定不会轻易降价，"你如果继续等，可能再等三个月也不会降价"。销售人员称，现在只剩下几十套货了，因此不愁卖。而记者查看阳光家缘网数据显示，该盘在去年4月17日拿到预售证，总共货量为349套，截至今年5月15日，还有143套未售出。

　"楼价根本没有怎么降呢"

上周末，记者在不少楼盘现场看到，广州楼市买卖双方的观望氛围比想象中还要浓重：不少楼盘把发售期推后，楼盘现场少见非常吸引人的优惠和折扣，发展商推售热情不高；与之一致的是，消费者多持观望心态，对于岿然不动的楼价表示失望，不少看楼者表示，现在谈"抄底"为时过早，因为"楼价根本没有怎么降呢"。

观望拉锯或将延长

在新政出台后，不少专家预测，楼市的拐点将会在6月份见分晓。但按目前的市场态势来看，观望的拉锯期肯定会比想象中要长，至少将达到半年、甚至半年以上。

目前，广州楼市尚处于观望初期，成交量的下降并不足以撼动开发商。记者上周在楼盘现场看到，不少原本称即将在"五一"发售的楼盘至今仍未发售，很多发展商甚至将最近的策划全部推迟，活动不搞了，促销也不做了。白云区的几个楼盘，现场优惠幅度有限，发展商促销热情明显不高。

"现在市况不明朗，想慢慢卖，等到下半年缺货高峰再卖"，一位策划经理人对记者说，"由于是最后一期产品，货量不多，所以老板并不着急，发售日期仍未定下来"。而多个经理人都认为，这一次卖家的观望心态更浓重，因此，主动促销结束观望的热情不高，导致观望拉锯的时间可能会更长。

轻言抄底为时过早

对于坊间的"抄底"言论，很多消费者听罢都连连摇头，"现在抄底，太早了吧，哪里有底可以抄"。

最近一直在看楼、准备买房子结婚的小斯说，自己近期看了很多一手和二手楼，基本上一手楼都没有什么降价的，二手楼倒是有一些业主肯主动降价，但幅度也非常有限，因此"铁定了心，要等等再说"。

在山水庭苑，一位准买家对记者说，至少要降价10%-15%他才会出手，他觉得，相比起去年来说，去年中旬的楼价是相对合理的，"从去年下半年开始，楼市就疯了，现在如果能将这些疯狂的泡沫挤掉，我就会立刻入市"。

　{松动派}

品牌楼盘开始放低姿态

新政刚满一月，广州细则只闻风声不见条文，令不少商家心态更加矛盾：想出货吧，又不敢大力宣传，"怕是拳头打在棉花上"；不出货吧，以后的市场谁也说不清楚，"任务还是要完成的啊"。

在这种被视为"很烦人"的市场环境下，不少楼盘加入到促销的行列，即使是一些品牌楼盘也开始放低姿态，打出较吸引人的价格或利用二手中介等以求带来更多人流和成交。当然，目前这些均是小范围内的宣传。

老城楼盘直降15万元

时下，越来越多商家开始加大优惠力度，就连皇帝女不忧嫁的老城名校物业，也开出了相对大手笔的优惠。

上周末，记者收到荔湾区翠竹苑一条信息称"新开样板房且接受优惠登记"，记者随即前往现场，看到已有看楼者在咨询相关情况。销售人员介绍，提前交纳2万元诚意金的客户，在开盘当天购房可直接减免最高达15万元的楼价，另外还有额外折扣。这些优惠似乎有些出乎看楼者意料，一对在花鸟鱼虫市场做生意的夫妇说："本来只是关注学位问题，原来还有这样的优惠啊。"楼盘相关人士说："这一两个月市场氛围不好，我们还是先避避风头，看看客户反应再说。"

无独有偶，同在荔湾区内、一向少做短信宣传的逸彩新世界，上周末也发出信息称"新中会金卡会员购房享受额外优惠"，商家的推货积极性大有提高。业内人士认为，虽然其中有一些优惠只是"随随大市，意思意思"，但只要有越来越多的商家打出促销信息，就会动摇更多商家的定价决策天平。

万科也搞一二手联动

面对浓厚的观望氛围，一二手联动更加活跃，此次，就连龙头企业万科旗下的楼盘也加入了此行列。

上周五，记者接到合富置业二手经纪的电话，对方称："我们现在一二手联动代理万科天河御品，最低价1.38万元/平方米，如果你有时间，我们有专车接送。""价格也不低啊？""从最近售价看，这个价格算很抵的了，而且我们带过去的客户，还会有一个额外的、比现场销售人员手中更低的折扣。"记者随后登录该行网站看到，确实已有不少经纪挂出了万科天河御品的一手单位，最低价是1.3万元/平方米，还有几套的售价是1.37万元/平方米，经纪们的描述均是"代理一手楼"。

据介绍，此次万科天河御品进行一二手联动的楼宇有1栋，货量不算少，商家说："人来了就好办，就能知道他们在想什么。"

开发商开始加大推货动作

经历了新政出台后买卖双方一个月时间的观望后，开发商开始表现出主动，推货的积极性有所增加，当然，随新货而来的，还有一口价、9.5折、8.8折等优惠。

而与开发商的积极形成鲜明对比的，是绝大多数消费者依然"按兵不动"，当然，也有少数楼盘因推出新货吸引了部分消费者到场。

动作加大，部分商家主动出击

新政出台之后，由于对市场前景难以作出判断，不少开发商都采取了消极等待的态势。一个明显的数字是：之前曾有代理行根据监测的情况预测黄金月广州将会有1.3万套新货面市，结果却只有约5000套新货推出市场，其余产品发售无期。所以，在连续几个星期内，广州市场上难得见到有新盘或新货面市。

这种状况在近期略有改善，部分楼盘开始主动出击，为近期推出新货作铺垫。位于珠江新城的嘉裕丹顿阳光，为促销E座高层单位，开放新的样板房。位于金沙洲的保利春天里，月底有望推出二期新货，目前也增加了活动及其他形式的宣传力度。同样是位于金沙洲的金域蓝湾，其江岸别墅近期也开始接受咨询。位于花都的雅居乐"花间集"，为加推的50套单位举办巧克力DIY活动。这些近期有动作的楼盘，都是在"五一"前后销售业绩不错的楼盘，之前的成交业绩支撑了发展商的信心。

除了活动、开放新样板房外，楼盘的促销短信也有大幅增加，这些楼盘主要位于花都、番禺、增城等外围区域，促销也以折扣优惠为主。例如，大学城的大学城馨园表示正进行9.5折VIP登记，城央御景正进行8.8折优惠等等。

对于为什么近期动作有所加强，即将推出新货的天河某开发商营销负责人表示，原本7、8月份是惯常的销售淡季，9月和第四季度倒是销售旺季，但今年受亚运会的影响，情况如何难以估计，既然如此，还不如趁现在推出新货试探一下市场，"说不定能有不错的成交"。

人气较淡，消费者仍延续观望

开发商积极主动了，消费者的态度则没有太多改变：继续观望。

记者上周末在珠江新城数个楼盘、天河北一个在售楼盘以及宏发大厦的看楼车停靠点看到，人气依然比较淡，和前几周没有太大区别。不仅如此，记者和在宏发大厦坐看楼车到增城看楼的刘先生聊天，他也表示有相同的感觉，"最近看楼的人都比较少"。

当然，少数楼盘可能由于有新货即将推出，近期的人气略有好转。例如嘉裕丹顿阳光，记者在场的20分钟左右时间内分别看到3台看楼客。销售人员说，近期开放新的样板房，看楼的人自然会多一些。