张海峰(作者系朗诗集团苏南区域公司营销部经理)

　　近两年，中央政府持续出台调控政策，使一线城市土地供应进一步受限。金融部门的贷款紧缩，房地产业门槛抬高，开发商特别是一线房企如万科、华润、保利等都开始纷纷向二、三线城市转移，这种情况从几年前大量的品牌开发商扎堆苏州、常州时就已经显露端倪。近年来，随着各地高铁建设步伐的加快，户籍改革的推进，外加二、三线城市急切的城镇化需求，原本已布局二、三线城市的开发商更是加快了这一进程，给二、三线城市的楼市带来了冲击，部分城市的房价也是一路上涨。

　　日前住房和城乡建设部已经开始调查分析二、三线城市房价快速上涨的成因，限购很可能全国化。苏州作为已经限购的城市之一，后半年的整个楼市应该会迎来更加激烈的博弈，别墅、刚性住宅等不同类型的产品着实可以满足不同需求的客户，所以本人认为大量投资资金外流的情况在今年下半年应该不会发生。在严峻的外部市场环境之下，各个楼盘之间的竞争势必更加激烈，苏州楼市也将进入真正的“产品竞争”的时代。面对“有限”客户，只有优质、有差异化、竞争力强的产品，才能得到购房者的肯定，也才能在这种残酷的竞争中处于不败之地。我们朗诗绿色街区三期及吴中项目也将非常有自信的加入这场博弈中。

　　苏州在今年投入了约2.8万的保障房建设，引发了不少关注和讨论。不少客户觉得保障房将给苏州楼市带来新的拐点，对刚需市场的影响将会非常巨大。对于这种观点，本人并不赞同，首先，目前的保障房是为了改善苏州地区本土居民的居住情况，这部分客户非常想改 善居住，但又达不到买房的条件，国家为此提供了保障房这一种措施。其次，通过我们对低端市场的分析，现在首次购房的多数为来苏创业的白领等人群，他们急需购置自己的房产，但是保障性住房目前并未把这部分客户考虑进去。因此，保障房对这些主力客户的分流是非常有限的。另外，保障房需要一个建设周期，但往往刚需市场对于时间非常的敏感，这里存在建设周期的问题也会影响这些客户的选择。所以，个人认为保障房目前主要是改善底层人群居住的居住环境，对于刚需市场的影响不大。