在适度宽松的货币政策和积极的财政政策刺激下，2009年我国房地产市场空前繁荣，不仅销售收入获得历史性突破(历史上最好的年景是2007年，房地产销售额是3万亿元，2009年突破4万亿元)，房地产价格也创历史新高。根据笔者的观察，北京的许多楼盘在2009年涨幅超过50%。显然，至2009年末，房地产市场出现了过热的现象，新一轮房地产调控拉开了序幕。

　　新一轮房地产调控有什么特点，政策调控后的市场运行出现了什么变化？房地产市场未来的趋势会是什么？这些问题是本文关注的焦点。

　　一、新一轮房地产调控的特点

　　这一轮房地产调控被称之为“史上最严厉的房地产调控”，为什么如此？主要是因为其具有以下几个特点：

　　特点之一：政治色彩较重

　　2009年12月份以来，有关房地产的政策频繁出台。2009年12月14日，国务院常务会议上温家宝总理提出“国四条”；一个月后的2010年1月10日，国务院出台4号文件(简称“国十一条”)；“两会”期间，温总理又提出：“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”、“本届政府任期内使房价能够保持在一个合理的价位”；4月14日国务院再次召开常务会议研究房地产调控，并于4月17日出台了国务院10号文件(简称“国十条”)。

　　可见，国务院在2010年初的短短4个月时间里两次下文对房地产进行调控，这是史无前例的。在1月份出台国务院4号文件之后，房价并没有得到控制，这是4月份再次出台国务院10号文件的关键原因。也正是因为如此，10号文件必须获得成效，否则，国务院的权威将受到严重的挑战。换句话说，这次调控必须使房价出现下跌！这就是笔者强调的此轮调控的政治色彩。

　　在4月17日出台的国务院10号文件里，开宗明义就强调房地产调控是一项政治问题：

　　“住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展”。

　　这些内容已经清楚地告诉我们本轮房地产调控的目的与意义在于“经济社会的协调发展”，这是本轮房地产调控有别于其他几次房地产调控的地方。

　　特点之二：增加供给与抑制需求并重，实行双向调节

　　以前的几次抑制性房地产调控过程中，都是从抑制需求入手，如：对普通住宅和非普通住宅实行有差别的税收政策和房地产金融政策等，但在抑制需求的同时也控制供给的增加，通常的手段是控制土地和信贷“两个闸门”。在供不应求的格局下，压缩供给的结果当然是价格的继续上涨了。这就是2005年至2007年间房价越调越高的重要原因之一。

　　之所以在2005年至2007年间的房地产调控要控制住房供给的增长，有其特定的宏观经济环境，当时的背景是经济过热，必须控制房地产投资增长速度，压缩房地产投资是宏观调控的总体要求。

　　本次房地产调控的背景与前几年有较大的差异，宏观经济不存在过热的问题，政府调控房价就可以从供给与需求两方面着手，可以在增加供给(增加普通住房的供给)的同时抑制需求的膨胀(实行差别化的信贷政策)。因此，当前政府控制房价的手段和方法比以前更加丰富。因此，我们看到这次文件将“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”列为第一条。

　　笔者相信，只要这些措施基本得到落实，控制房价的效果一定会比以前几次房地产调控要好。

　　特点之三：更注重房地产市场的长期制度建设

　　在2009年底温家宝总理接受新华社记者采访时就明确提出，要出台长期性的政策来确保房地产市场健康稳定发展。从这次文件看，有不少新的提法，这些新的提法都与房地产的长期政策有关。具体如下：

　　第一次提出了“要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应”。按照笔者的理解，这不是权宜之计，它表明社会上一直呼声很高的“二次房改”的提议的部分内容已经被政府采纳，这表明中央在住房制度上有重大调整。

　　第一次提出“要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念”。显然，社会上广泛关注的物业税已经提上了议事日程，离正式出台的时间越来越近了。

　　第一次提出“有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外‘热钱’冲击我国市场”。这是针对当前国际金融市场出现的新情况采取的措施。自2008年底全球采取刺激措施以来，大多数国家的利率都在在很低的水平，国际资本到处寻找投资机会，中国的经济增长一枝独秀，我国的房地产已经成为国际资本关注的焦点，因此，提出防止“热钱”对房地产市场进行冲击。

　　但什么是“防范信贷资金违规进入房地产市场”？如何防止“境外‘热钱’冲击我国市场”？文件并没有说明，估计日后有关部门应该有进一步的规定出台。

　　二、政策出台后的市场运行特征：一手房价格坚挺，而二手房价格已经出现明显波动

　　2008、2009年房地产市场的调整首先由一手房开始，而这次不同，新政策出台之后的1个月时间里，尽管新房的交易量出现明显下降，但其价格表现相当坚挺，而二手房的价格开始出现调整。从北京的5月份的成交数据看，5月份市场二手房平均价下降了12%左右。一些原来炒得比较高的区域下降比较多，比如通州下降了20%〜30%，望京下降了20%〜25%。

　　为什么有这样的差异？主要有两个原因。一是2008年开发商的资金链绷得比较紧。2006年、2007年中国的股市与楼市空前繁荣，房地产开发商的资产周转率很高，普遍忽视了资金的敞口风险。加上当时的国内经济运行与美国的次贷危机有密切的联系，市场普遍低估了次贷危机对中国房地产市场的影响。当市场的交易量迅速下滑时，不少开发商出现了资金链断裂，降价销售成为唯一的选择。而2009年的市场销售超预期，使2010年的开发商资金普遍比较充裕，有资金风险敞口的开发商比较少。

　　二是希望历史还会重演。2008年底和2009年初，不少开发商选择了降价销售，但市场在救市政策的刺激下，迅速出现反弹，让降价销售者大呼上当。因此，2009年底开始的本轮房地产调控政策的出台，开发商自然会选择观望，不会很快降价销售。有些城市(如北京)的价格不仅没有降低，反而逆势上涨，从今年的第一季度数据就可以看出来，尽管交易量有所下降，但主要城市的房价还处在快速上涨状态。

　　就在4月中旬我国出台更严厉的政策调控房地产时，欧洲的债务危机开始出现恶化的趋势，尤其是5月底，欧洲的债务危机开始受到国内的关注，使很多人自然想起了2008年的美国次贷危机的恶化以及由此导致的宏观经济政策的大逆转。特别是5月中旬温家宝总理在天津考察时担心“政策的叠加效应”，使不少人开始感觉决策层又要开始政策转向，进一步加剧了市场的观望气氛。从市场表现看，5月底的这一周深圳市场的一手房交易量增加幅度达到90%，有明显的放量的迹象。

　　可见，市场依然处在政策博弈的阶段，在这个阶段政策不能有任何松动的暗示，否则将有可能前功尽弃。

　　三、房价在第三季度应该有明显的下降

　　1.从股市看楼市

　　从经验看，股市是楼市的先行指标，领先的时间应该在2〜3个季度：当股市上涨6个月之后，房价也会出现上涨；股价出现趋势性下跌6个月之后，房价一定下跌。2008年11月初股价见底的，2009年第二季度房价出现上涨。2010年的股价从2010年初开始出现下跌，现在已经持续了6个月的时间，房价估计在6月份会出现明显的转折。

　　为什么股价与房价有着这样的关系？主要是因为这两个市场的价格决定因素是基本上一致的。经济增长快、信贷与货币投放多，则股价、房价都出现上涨，反之则都会下跌。但这两个市场对宏观经济政策的价格敏感性是不同的，股市比房市更敏感些。

　　2010年初以来，股市之所以出现下跌，是因为信贷紧缩的结果。2008年11月份开始，中国实行宽松的货币政策，各商业银行都积极增加信贷，出现贷款的空前膨胀，仅2009年前6个月就放了近8万亿元的贷款，2009年全年放贷余额超过10万亿(统计数据是9.5万亿，银行的信贷类理财产品没有统计在内)。如此多的信贷投放必然会引起很多不良反应，因此，2010年的信贷目标定为7.5万亿，比2009年实际减少25%。决定股价的应该是边际的货币增量，边际的货币增量出现减少的趋势，必然使股价下跌。

　　需要注意的是，2009年各地新上了大量的投资项目，2010年正是资金需求的高峰期，而2010年的信贷计划却比2009年大幅度减少。从以往的经验看，投资期限平均为3年，第一年需要资金20%〜30%左右，第二年需要资金50%左右，第二年的资金需求比第一年多一倍左右。如果要确保2009年新上项目取得如期的进展，2010年信贷应该比2009年多才行。而事实的情况是信贷减少，势必会导致资金紧张。从有些地区的民间借贷利率看，金融市场的资金紧张的确存在。民间利率已经提高到30%甚至更高。

　　2.从开发商的资金看房价

　　房地产开发是一个资金密集型活动，资金的来源渠道主要有四条：资本市场，银行贷款、预售及建筑企业的垫资。现在的情况是，这些融资的渠道基本上都被堵上了。

　　先看资本市场的融资。4月17日的“国十条”已经将房地产类上市公司在国内发行股票或债券的渠道堵死了，但在香港上市的公司可以到国际市场上去发行债券，但需要付出10%以上的成本。假如人民币失去升值的预期，在国际市场发行债券融资也会非常困难。

　　再看银行贷款。新政策对地产公司的信贷融资提出了很多限制，各家商业银行都收缩了房地产开发贷款的规模。

　　按揭贷款同样受到影响，北京等城市对二套房贷的认定标准比2007年更加严格，而二套房贷的首付为50%，利率为正常贷款的1.1倍，使按揭贷款的需求大幅度减少。通过预售的方式取得资金的通道也受到了影响。

　　依照经验来看，从第三季度开始，房地产开发类公司的资金开支会出现高潮，土地出让金一般在7、8月份交，支付工程款一般在年底比较集中。很多公司的账目现金很多，但未来几个月需要支付的资金也很多。