房地产新政实施一段时间以来，政策效果如何，众说纷纭。但是，从近日来各个层面传达的信息来看，中央政府对房地产调控政策并没有采取放松的态度，仍然在要求各级地方政府严格按照政策行事。同时，房地产税的开征，仍可能是中央政府下一步会采用的政策手段，但是房地产税的开征与否，需要合适的时机。何时开征尚且未知，但是在开征之前明晰房地产税开征的利弊对于选择开征时机具有积极的意义。

　　房地产税对于中国的大多数人来说可能是一个陌生的名词，或者说是一个陌生的税种。通俗的说，房地产税是一种按照房地产的保有价值进行征税的税种，理论上应该属于财产税的一种，其课税对象是企业和个人所拥有的不动产。

　　对于世界上多数国家来讲，房地产税是最普通的税种，是多数外国政府重要的财政收入来源。我国也有房产税，国务院于1986年颁布过《房产税暂行条例》，但是征收的对象主要是针对营利机构，个人所拥有的不动产并不在此列，适用范围比较小。而近来舆论说探讨的房地产税是一种面对所有人的税种，可以说，只要拥有房地产，就有可能缴税的税种。这种税种，对于还没有形成税赋习惯的国人来说，很陌生，也可能会引发很多问题。就是在西方国家，虽然已经形成了很深厚的税赋文化，在房产税征收的过程中，仍然出现了各种各样的问题。比如，在美国历史上，房产税的征收曾多次引起民众暴动。

　　面对这个陌生的税种，或者说在不久的将来可能每个人都要面对的税种，如何正确认识，以及它的开征会对社会发展产生什么样的影响，笔者在这里先粗浅分析一下。

　　首先，探讨一下房地产税开征的有利面。

　　第一，房地产税的开征可能会解决地方财政收入来源问题。

　　目前，各级地方政府的财政预算内收入主要依靠营业税以及与中央财政分享的企业所得税和增值税。城市的快速发展导致对地方公共服务需求的快速增长，尤其是，未来的二、三十年内，中国的城市化趋势是不可避免的，农村人口向城市的大规模转移也是不可避免的，在这种情形下，城市的建设和发展需要大量的资金，这对地方政府而言是一个压力很大的问题。同时，在中央与政府的分税制改革后，中央的财权得到了巩固，而出现的问题是，地方政府的财权和事权不匹配，地方政府的财政资金严重吃紧。实际上，地方政府的城市建设资金严重依赖于土地出让资金，以2007年数据来看，全国土地出让金占全国财政收入的23%，是地方财政预算外收入的191%，这就产生了一个所谓的“土地财政”问题。地方政府严重依赖土地出让金，而随着城市化步伐的加快，可供出让的土地资源越来越少，土地财政面临着不可持续的问题。房地产税的开征，可以解决这个问题，因为房地产税是对所有不动产的课税，如果城市规模越来越大，房地产税的税基就会越来越宽，地方政府可以获得持续稳定的财政收入来源。

　　第二，房地产税的开征可能会逐步改变地方政府以工商业发展为重心的政策导向，将更多的资源投入到公共服务中。

　　当营业税、企业所得税、增值税是政府财政收入的主要来源时，政府自然将更多的关注投入到工商业的发展上来，以期获得更多的资金，可能会忽视公共服务的投入。如果政府财政收入的主要来源逐步转变到了房产税上来，将有力的推动各级政府加强对财产权的保护，同时，将在人居环境建设上投入更多的资源与资金，加大各种公共服务产品的供给，使不动产的评估值更高，进而提升房产税的税收收入。

　　第三，房地产税的开征可以抑制房地产投机行为，促进闲置房屋流转，提高住宅利用效率。

　　中国目前房地产存在的最大的问题，不是供给不足与需求过多的问题，而是投机过度的问题。当一个物品成为一种可以牟利的投机品时，不管其供应量是多少，总会有大量的资金介入，进行炒作，控制买卖，抬升价格，谋取暴利。因为房地产具有消费品和投资品的双重属性，要想解决目前房价畸高问题，必须要抑制住房的投资投机属性，让住房回归到消费性市场上来。房地产税的开征，可以改变房地产投资或者说是投机的优势，抑制投机性需求。这是因为，房地产税首先是一种保有环节的税种，对于持有房地产而言就是一种成本，对于投机者来说，风险增大了，如果没有房产税，各种交易环节的税赋，投资者都可以转嫁给买家，而现在则很难。其次，房地产税的开展削弱了投资人对物业区位升值的分享，若房产价值提升，则房地产税费相应加重，持有成本增加。并且，房地产税的开征可以促进闲置房屋的流转。当住房的持有成本提高了，财政所有人必须利用一切手段来降低成本，要么将闲置房屋出租，要么出售，对于全社会而言，住房的利用率提高了。

　　但是，一个全新税种的开征也面临不少困难，也可能会产生种种问题，需要引起重视。

　　第一，需要理顺房地产税与土地出让金之间的关系。

　　房地产税与土地出让金是两种截然不同的制度设计，但是，仔细考量一下，在具体内容与实际体现的功能作用上，现行的土地出让金已经包含了一定程度上的房地产税的内容。如果开征房地产税，土地出让金如何处置。首先，土地出让金的收取隐含了两层意义：一层意义，政府是地主，收取了土地的70年地租；第二层意义，政府征收了税收。租、税合于土地出让金中。因为，中国土地出让金不断上涨，2009年全国土地出让金总额高达1.59万亿元，如果仅以地租的性质来解释，非常勉强。其溢价部分实际上应该是隐形的房产税。所以，开征房地产税，必须先理顺其与土地出让金的关系。现行的土地出让金制度，一次性的预收未来若干年的土地收益总和，必然会鼓励地方政府出现滥用土地出让金的短期行为，扭曲了代际公平。同时，土地出让金并不计算土地增值部分，实际上存在资金损失。

　　第二，房地产税只能在一定限度内抑制房价，不可能从根本上抑制房价。

　　房地产税的开征呼声在很大程度上是高房价引起的，广大人民群众已经被高的离谱的房价弄得焦头烂额、筋疲力尽，当认识到房地产税有可能抑制房价时，就对这个新生事物产生极大的兴趣。实际上，仅依靠房地产税不可能根本上抑制房价。中国的高房价是因为大量产业资本进入房地产行业，同时，流动性的泛滥导致通货膨胀预期产生，通货膨胀预期导致更多的人将资金投入房地产，住房已经不是一种消费品，而成为了投资品，投机品，所以房价高涨。房地产税虽然可以一时将房价打压下去，但是如果这些影响房价的根本因素没有解决，这些泛滥的流动性仍然要找到别的出口，那么有可能爆发全面恶性通货膨胀，所以，房价问题不是简单的可以依靠房地产税就能抑制住的。

　　第三，房地产税的开征带来的对人们心理上的冲击，以及对政府公共服务的更高要求。

　　房地产税是一种财产税，这与国人之前接触到的税种不太一样，而其，我们每个人之前并没有形成这种税赋传统，可能会对人们的心理产生冲击。比如说所得税或者交易税，大家都能理解，因为这些税种是确定的、可控的、客观的，但是财产税不一样，财产税的评估是主观的，政府对其征收是强制的，也是每个纳税人不可控制的。房地产的评估是以什么为依据，如何评估，这些都很重要，因为这关系到每个房产拥有者的切身利益，而中国目前房地产评估还是一个很初步的状态，如何准确评估全国房地产的价值，非常困难。房地产税收的征收也比较困难，所得税比较容易扣除，在纳税人取得收入之前就自动扣除相应税款，而财产税的征收缺乏这样的手段，职能依靠强制措施，征收成本很高。同时，房地产税开征后，公众对政府的公共服务能力要求相应提高，如果政府只是在收取税收，而对社区的公共服务，基础设施投入不足的话，公众会产生极大的逆反心理，抵制和抗拒房地产税。

　　综上，房地产税的开征有利有弊，这是新税种对于公众和政府来说都是一个新课题、新挑战，在这之前，需要每个人都要做到正确的认识和足够的心理准备。