评估背景和目的

　　受发展阶段和国情所决定，影响我国的房地产市场的因素众多而又独特，既有人口、土地、经济等实际指标，又有消费传统、心理预期等特殊影响，还有金融体系、土地制度、政策调控等制度因素。其中，政策变量对房地产市场的即时影响较大。根据房地产业中长期发展动态模型的结果显示，政府政策影响市场常常成为中国房地产业发展中的“硬拐点”，因而房地产政策的成功与否在相当程度上决定了中国房地产市场的发展进程。

　　房地产政策既关乎国民经济增长的大局，又与广大民众安居乐业息息相关，因此从政策的制定到实施均受到社会各方面的关注。从国外经验来看，房地产政策评估是确保房地产市场长期健康发展必不可少的一个环节，但在我国，对政策本身及执行效果的评估和反馈却一直被忽视。

　　为了独立研究和评估政府房地产政策，并为推动中国房地产业的健康发展提出合理政策建议，国家住房和城乡建设部政策研究中心、中国指数研究院共同发起并组建第三方“中国房地产动态政策设计研究组”，旨在：

（1）独立梳理评估我国房地产业中的重大方针政策，深入解读各有关部门涉及房地产行业的政策措施，并系统分析政策对我国房地产市场的影响；

（2）从房地产发展实际出发，设计建立“房地产业中长期发展动态模型”，客观描述我国房地产市场的实际运行情况，发掘房地产市场的长期内在规律；

（3）以全方位、前瞻性的眼光为房地产行业发展目标及政策制定提供意见参考，并根据未来宏观环境可能存在的变化提出相应的目标选择和政策建议。

（4）构建政府、购房者和开发商的交流机制和平台，使得各方在获得真实有效信息的基础上来调整自身的行为，促进房地产市场的平稳健康发展。

中国房地产业中长期发展动态模型

　　在对国外房地产市场模型研究基础上，同时借鉴国内外的理论成熟、操作实际的国民经济动态模型和行业模型，我们从中国房地产发展实际出发，设计建立了一个“房地产业中长期发展动态模型”来研究房地产市场的长期内在规律和进行政策评估设计。该模型分为房地产供给、房地产需求、房地产价格、城镇居民收入、房地产政策和房地产人口，6个模块共22个方程。

房地产业中长期发展动态模型具有如下几个优势：

（1）该模型是建立在对国内外多个宏观经济模型和房地产模型深入学习的基础上，吸纳了众模型之长，既能客观描述房地产行业的内在规律，又能进行政策评估和设计。

（2）采用了比较先进的动态建模方法，“检验，检验，再检验”的建模思想贯穿整个模型的设计和估计。并采用了协整理论，避免了非平稳时间序列产生的“伪回归”。

（3）引入了误差修正模型（ECM），因而既能较好的描述房地产行业运行的长期内在规律，又能反映外部条件变化下房地产行业的短期波动性。

（4）遵循宏观经济模型小型化的趋势，使基本模型保持在比较小的规模，着重分析重要变量，不仅有利于对房地产行业运行规律的把握，也使分析更易于进行。

（5）充分考虑了房地产政策，人口和大城市这些之前研究中被探讨得不够深入却又十分重要的因素，使得模型能更客观的体现房地产内在规律。

评估的方法体系

　　在评估的方法体系上，我们采取定量分析和定性分析相结合,构建“房地产业中长期发展动态模型”与问卷调查相结合的方法。

主报告

　　以1月10日国十一条的出台为标志，政府启动了新一轮的房地产调控，在上半年一系列政策的影响下，房地产市场已出现了显著变化，本报告从政策本身及其影响出发，对上半年房地产政策进行了分析评估，并提出了未来房地产政策调整优化建议。

政策效果

　　房地产新政对购房需求影响显著，上半年重点城市住宅成交同比下降显著

　　房地产新政提出了实施差别化的信贷政策，并提出在部分房价上涨过快地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款及暂停非本地居民购房贷款,严厉遏制了银行贷款支持购买多套住房的投机投资性行为，封堵住了投机客避开银行贷款进行炒房的空间，实现了对房地产投机投资行为严密而精准的打击。

　　虽然今年1-4月房地产成交增速较大，但在房地产新政影响下，5、6两个月主要城市市场成交显著下降，导致上半年主要城市成交面积相比09年同期水平普遍下跌。重点城市中，仅武汉和青岛成交面积同比09年上半年有所上升；杭州、上海、深圳、南京、苏州、厦门、福州等地上半年成交量相比09年同期，下跌幅度均超过50%。

　　综合政策效应有力遏制了房价继续上涨，房价调整已经出现

　　本次房地产新政通过供需双向调节、全方位管理形成综合政策效应，有力遏制了房价的继续上涨。

　　从市场数据看，部分城市房价过快上涨的态势已经开始得到有力遏制。1-6月，全国商品房销售均价涨幅较2009年下降18.7个百分点，其中5月份全国商品房销售均价今年首次出现环比下降，全国70个大中城市房屋销售价格指数同时也显示6月份价格指数环比下降了0.1%。 从各区域销售均价来看，上海、浙江和北京等区域销售均价涨幅回落速度最快，从二手房的交易情况来看，二手房的价格调整速度快于新房，前期房价暴涨区域二手房价格已经出现下降，北京的望京、通州、亦庄等区域的二手房均价降幅在2000元左右。

　　土地市场价格较09年下半年出现下滑，推动房价继续上涨动力不在

　　本次房地产调控提出2010年将供应住宅用地计划是18.5万公顷，是2009年2.4倍，是过去五年平均水平的3.1倍，其中商品房用地和保障性住房用地均大幅超过往年。另一方面，此次调控提出完善土地招拍挂制度，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。目前北京、上海等城市已尝试完善招拍挂制度并多次采用招标方式出让地块，地价水平明显低于先前通过拍卖出让的地块。

　　在土地价格受到平抑，土地市场逐渐恢复理性的背景下，土地成本在房地产开发企业的项目成本的比重将大幅下降，土地价格因素推动房价继续上行的动力不在。

　　房地产市场下一步的调整将取决于成交量、房价与地价三者间的相互影响

　　房地产市场未来的走向将取决于成交量、房价和地价三者之间的互动关系，具体而言：（1）成交量的持续低迷，将对房价的下降产生极大的压力；（2）未来商品房的成交量将取决于商品房价格的调整幅度，房价调整的幅度越大，成交量反弹的幅度也就越大；（3）未来商品房的价格的调整底线将取决于土地的重置成本，因此作为房地产开发最主要的成本，土地价格又在一定程度上直接决定了未来商品房的定价，如果房地产企业降价后可获得更为低廉的土地，他们将拥有更大的动力和空间来对房价进行调整，这需要地方政府理性地对房地产市场进行判断，合理确定出让土地的价格。

　　总体而言，未来尽管不同的城市、不同的项目将会出现不同程度的价格调整，但未来房地产市场的走向无疑将取决于成交量、房价、地价三者之间的相互影响。

效果评估

　　我们认为在房产新政出台后，房地产市场变化与政策预期方向基本一致，调控政策现成效，其具体体现在房价地价预期、房地产市场供求关系、房地产市场结构和业态增长、房地产企业盈利模式等四个方面的转变。

调控政策促使市场对房价地价预期的转变

　　以4月15日新国十条为代表的房地产调控措施级别高、力度大、措施严，有力的促使了市场对房价地价预期的转变。调控房价的政策出台后，社会各方面对房价的未来预期已经出现了显著变化，这是一项重要的积极的调控成果。本研究组的消费者调查表明，36.1%的购房者对本轮房地产调控有比较大的信心，同时59%购房者持有房价下行预期，其中19.8%的购房者认为房价将会出现大幅下跌，房地产调控措施的效果十分明显。

　　调控政策促使房地产市场供求关系的转变

　　与此前紧缩性调控政策不同，此次房地产新政在对投资性需求严格管理的同时，继续支持房地产开发企业增加供应。一方面新政并没有改变去年下调的开发企业20%的资本金比例，保护了房地产开发企业的积极性，另一方面政府通过大幅提高商品住宅用地供给，增加了商品房的有效供给，根据国土部计划，2010年仅中小套型商品住房用地供应规模即超过2009年各类住房用地总和7.65万公顷，政府增加市场供应的意图十分明显。

　　在保证商品房供应的同时，本次房产新政大幅加大了保障性住房的供应力度，政策提出确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务，并以签订目标责任书的方式落实工作责任，以确保增加供应。

　　由于商品房成交面积的持续下降和批准上市面积的增加，和2009年相比，2010年1至6月份重点城市销供比皆出现了较为明显的下降，其中，武汉销供比由2009年的2.1下降至0.9，杭州销供比由2009年的1.4下降至0.7，北京和上海销供比也下降了0.3，市场供求关系的转变逐步形成。

　　调控政策促使房地产市场结构和业态增长趋势的转变

　　本次调控区分了房价上涨过快城市和一般城市，在规定了基本的调控措施的基础上，授权地方政府根据当地情况采取不同程度的调控措施，避免了房地产调控“一刀切”。在一线城市房地产市场增长乏力的背景下，二三线城市的房地产市场却持续发力，2009年至今国家批复的重点区域规划绝大部分位于二三线城市，国家意欲加快二三线城市发展步伐的目的十分明确，近年来房地产开发企业新增的土地储备绝大多数也都在二三线城市，可见二三线城市未来将在全国房地产市场结构中占据主导地位。另一方面，从房地产业态增长趋势来看，房地产调控措施将给商业地产带来新的机遇。

　　总体而言，本轮房地产调控政策将推动全国房地产市场结构由一线城市主导逐渐转为二三线城市主导，并促进商业地产的繁荣发展。

　　调控政策促使房地产企业盈利模式的转变

　　过去十余年，国内房地产企业的盈利模式基本可以概括为“低价获得土地，高杠杆率融资开发”，该盈利模式的关键在于银行融资可以弥补房企自有资金的不足，同时低价土地可通过分期开发等方式来分享未来地价房价的升值；但本次房地产调控措施在很大程度上压缩了房企利用低价地和高杠杆率的盈利空间，主要依靠现有盈利模式将难以持续。

　　另一方面，由于调控措施的影响，在一定时期内商品房销售不可避免出现下滑，不少房地产企业必然会面临生存困境，只有具备了品牌和项目优势的房地产企业才能在当前形势下继续发展壮大，因此房地产业现有格局将出现调整，差异化竞争、品牌、实力、管理优势的竞争将再次重现。

　　总体而言，本次房地产调控将促使房地产企业盈利模式的转变，并改变房地产业现有格局，加大房地产企业在各个方面的竞争。

调整优化

　　明确房地产税开征时间表，稳定市场预期，减少市场振荡

　　由于房地产税是一个从无到有的新税种，既关系到房地产业的健康发展，也关系到千家万户的切身利益，因此，需要尽早明确未来房地产税开征的时间表，给市场以充分理解和消化房地产税收政策的时间，从而稳定市场预期，减少开征后的市场振荡，避免市场的恐慌行为。

我们认为，房地产税开征的前置条件是：

（1）房地产税要按财产税制度确立其税制基础，按现值评估，从价计征。

（2）参照世界主要国家的物业税征收标准，结合我国具体国情，科学合理确定房地产税估值标准、方法和减税范围。

（3）全面疏理整合现行各项有关房地产税目和规费。目前我国有关房地产的税费较多，负担较重，在开征房地产税前应全面疏理整合现行各项有关房地产税目和收费，清税减费，建立一个科学的房地产税费体系。

（4）明确税收支出的公共服务范围，建立更直接的纳税人监督机制。如果对居民个人开征房地产税，将是一个新加税种，它作为地方政府的一个稳定的、可持续的税源，应明确该税的公共支出范围，以便有利于纳税人监督。

　　切实落实增加土地有效供给政策，控制好投机性购房

　　根据国土部2010年土地供应计划，今年将供应住宅用地18.5万公顷，大幅超过往年；同时各地方政府也相继出台了当地的大规模土地供应计划，但从今年上半年的执行情况来看，各个地方上半年的计划完成率偏低，有的城市土地供应计划完成率不足百分之十，土地的有效供给仍然不足。长期来看，人们房屋消费的基本需求仍然存在，只有切实增加有效供给，才能更好的稳定未来房地产市场价格，否则我们稳定房价的长期目的将很难达到。

　　控制好投资性需求对控制房价上涨同样意义重大。本次房地产调控通过提高购买多套住房的首付和利率水平，限制非居民购房等差别化的信贷和税收措施来控制投资投机性购房，已取得了较好的调控效果。

　　总体而言，只有切实增加土地的有效供给，提高土地计划的实施比例，同时继续控制好投机性购房才能实现房地产市场的长期健康发展。

　　动态管理第二套住房贷款，保护真实改善性购房需求

　　本次房地产调控采取了认房又认贷的二套房认定标准，提高了购买第二套以上住房的贷款成本，对控制投资投机性需求有比较明显的效果，但该项政策没有对真实改善性购房需求和投资投机性购房需求进行区分，对购买第二套及以上商品房的行为采取了”一刀切“的做法，不可避免地影响到了一部分改善性需求的释放，进一步加剧了楼市观望氛围，积累了未来需求释放的压力。

　　从国内的实际情况来看，我们认为可以采取动态管理第二套住房贷款的办法来保护真实改善性购房需求。