一部电梯能使用多少年？高层住宅的业主们在入住之初似乎没有考虑过这个问题，但随着时间推移，电梯在长期服役后引起了居民们的注意。 15年、20年，也许是电梯使用的极限，对于一座70年产权的高层建筑而言，却是相对“短命”的设备。大连目前电梯使用总量高达2万余部，如今不少高层住宅的电梯已进入“老龄”，由此产生的问题令人深思。

　　现象：超龄电梯引发“移民潮”

　　与写字楼等商用高层相比，高层住宅的电梯使用频率更高，加之维保系统不完善，不少电梯进入“老龄”后，损耗更为明显。在西岗区黄河路一栋建成10多年的高层住宅里，记者看到，楼内电梯漆皮脱落，电梯门反应迟缓，运行也不够平稳，电梯按键磨损严重。“水淹、烟熏，这电梯可没少‘受苦’。 ”一位居民说，前几年楼内暖气管道引发火情，电梯严重受损，部分零件进行了更新。类似的情况在很多高层居民楼都曾发生，经过维修后，电梯仍在服役。“一般电梯的使用年限大概是10~15年，超过这个时限就很难保证电梯安全运行。 ”一位业内人士告诉记者，在入住之初，大多数高层住户忽视电梯的问题，各种矛盾随着使用时间的延长而逐渐显现。

　　对于高层建筑而言，电梯相当于建筑的血脉，电梯出现问题很可能影响建筑的整体使用。老旧电梯勉强维持运行，甚至会引起高层居民楼的“移民潮”。中山区勤俭街51号楼居民陈女士说，楼里几乎都是老年人和外地房客，“很多人都搬走了，谁愿意住在这儿啊，这楼里本地人和外地人差不多一半一半。 ”

　　数据：2000台老电梯仍在服役

　　根据大连市质量技术监督局特种设备安全监察处数据统计，目前，本市使用时限超过15年的老旧电梯将近2000台。“并不是老电梯不能使用，只要通过年检就仍可运行。 ”特设处副处长王社光告诉记者，在大连市两万余台电梯中，95%以上已通过年检，有1000余台电梯未通过年检，比例很小。 2009年只接到电梯投诉24件，但呈逐渐上升趋势。

　　自今年5月以来，本报也接到不少高层住户的投诉电话，因电梯改造或故障，住户与物业矛盾不断，甚至出现极端事件。今年8月18日，中山区勤俭街51号一名居民酒后与电梯维修工人发生冲突，维修工被打，警方介入后将该居民行政拘留。“被时常出毛病的电梯坑苦了，看见维修工人就不由得发了火。 ”伤人者满腹委屈。

　　原因：电梯老化后出现恶性循环

　　兴建于上世纪80年代末的高层住宅已进入电梯高龄时期，针对目前诸多因电梯老化引起的纠纷，大连市特种设备监督检测所陈副所长认为应当引起各方重视，尤其是电梯老化后容易陷入恶性循环。“早期高层住宅电梯选型就有差距。 ”陈副所长表示，住宅建筑与商用建筑用途不同，相比之下，高层住宅为避免成本过高，不会选用高端电梯品牌。另外高层住宅电梯的使用频率较高，客货混用，损耗更大。

　　此外，高层住宅的维保问题突出。“部分高层住宅电梯进行的是抢救性维保。”陈副所长说，早期高层住宅容易出现物业与业主纠纷，物业费、电梯使用费等费用难以正常收取，造成电梯维保困难，直到电梯出现严重问题时，才进行维保。“商用建筑都进行预防性维保，因此电梯寿命肯定延长，就和汽车定期保养是同样道理。 ”

　　特设处副处长王社光说，按照国家规定，电梯每月应进行两次维保，每年进行年检。“但是有些物业收不到电梯使用费和物业费，没有钱进行常规维保。”如此一来，早期高层住宅陷入了一个恶性循环。电梯得不到保养，频发故障，居民抱怨物业不尽职，拒绝缴费，物业无钱维保勉强维持电梯使用，最终导致电梯停运。A18a

　　根源：无标准电梯难“退役”

　　老旧电梯使用年限超过15年，仍在勉强维持，能否“退役”难以判定。“国家现有的法律法规并未对电梯报废做出明确规定。 ”王社光告诉记者，目前仅有北京市针对房管房设立相关报废文件，其标准包括超过15年或进行3次大修的电梯，将进行强制性报废。

　　目前国家质检总局《特种设备条例》等规定，并未明确电梯的使用报废年限，只是说电梯没有维修价值的时候就可以报废。“只要通过年检就可以使用，因为没有报废标准，我们无权报废老旧电梯。 ”王社光说，电梯属于特种设备，采用许可证制度，每年进行强制性检验。老旧电梯可更换零部件、加强维保，只要各项数值通过年检，仍可使用。“未经过年检电梯禁止使用，但有极少数未经检验电梯偷偷运行，我们也希望市民举报。 ”王社光说，检验合格证均公开张贴在电梯内操作键上方，注明检验日期，以供乘客识别。

　　另外按照规定，电梯每月需进行两次维保，维保记录必须在物业进行备案。“住户也可查询电梯的维保情况。”王社光说，从长期看，更新电梯虽投入大，但长期投入小，而维修短期投入小，长期投入大。不过因资金问题，更新电梯往往带来的是一场业主与物业的权责争论。

　　矛盾：电梯维护演变成一场博弈

　　电梯维修更新实际上演变成业主与物业的一场博弈。一位物业经理表示，根据国家有关法律规定，高层住宅小区电梯所有权归所在整栋楼全体业主所有。业主购房签订了合同并办理了购买手续，开发商已履行完自己的职责，自签订购房合同那天起房子已经归业主了。

　　同时，作为高层住宅，电梯作为房子的公共部分，其购房款实际上包括购买电梯费用。在保修期内，电梯出现问题由开发商、厂家、业主三者共同承担。如果在保修期外，电梯维保和更换费用应当由业主承担。

　　在业主们看来，买房时已交付维修基金，同时每月还要承担电梯使用费。“这笔钱的使用情况不够透明，我们需要物业公布明细和电梯维保备案，确定电梯使用费和维修基金流向。 ”

　　另外，电梯既属于公用设施，又产生公用与私产的博弈。“既然电梯是大家的，就应该分别对待，楼层低的，电梯使用频率低，不能用同等标准收费吧。 ”部分低层住户大多抱以此种观点。

　　权责难辨和互相猜疑，致使业主与物业矛盾逐渐激化。业主拒交物业费、电梯使用费，物业限制电梯使用或直接停运电梯。

　　分析：维修基金难撑电梯更换

　　目前大连老旧电梯主要分为两种情况，一种是房产房，这部分电梯由房产部门统一进行有序地更新，另外一种产权归属个人的商品房则容易产生矛盾。

　　矛盾的焦点集中在资金使用上。王社光分析目前高层住户心中有一种意识，认为买房前已缴纳了关于电梯更换、维修的费用。按照《物权法》规定，电梯属于公用设施，其维修和更换都应启动维修基金。但是维修基金需由业主委员会启动，部分早期高层建筑产权变更频繁，无法有效成立业主委员会，在电梯发生故障时，很难迅速启动基金。“仅靠维修基金也难以支撑电梯更换。”王社光说，房屋产权70年，在这个期限内至少需要更换3次电梯。一部普通的电梯所需成本大致在15万左右，仅靠维修基金不足以更换，物业需要向业主再次收缴数千元的物业维修基金，这笔钱收到的希望是非常小的。“其实两次大修还不如更新。 ”王社光说。

　　忧虑：电梯老了该怎么办

　　“近年来两会关于电梯的提案有不少，我们也逐一进行解答。 ”特设处副处长王社光说，随着高层住宅逐渐增多，电梯老化问题引起各方关注，但国家对电梯报废没有统一标准，地方职能部门无法可依，在老旧电梯更换上，只能监管无权强制执行。“主要问题还是没有上位法。 ”

　　目前关于成立电梯专项维修更新基金的呼声比较高，各地对此反应不一，大多仍在研究阶段，争论焦点集中在，电梯维修基金由开发商承担，还是在业主缴纳的这部分房屋维修基金中列支。 6年前，南京曾出台过《南京市电梯维修基金管理办法》，其中也规定：开发公司销售时，将电梯专项维修费用交给物业维修基金中心。不过，这个草案最终并未得到执行。

　　目前大连市质监局特设处采用强制签订维保合同的方法，以此保障电梯使用，“虽不治本，但也能延长电梯使用寿命。 ”王社光说，对于早期高层住宅，现在采取的办法是，电梯更新资金以业主、物业和维修基金利息三部分组成。“但是也存在隐患，一旦物业更换了，可能产生电梯产权的争论。”