根据9月29日中央电视台新闻联播播放消息，为了进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委近日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。这些措施主要有：

　　一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数（解读：行政手段强制抑制需求，不过依然未限死）。严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任（解读：可能会动真格的，会对各级政府产生一定压力，但还没有出现过真正因房价调控不力受处罚的官员）。

　　二是完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款（解读：硬性要求，全国一刀切，趋严）。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上（含首次置业者）；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房（解读：堵漏）。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理（解读：银行打擦边球的空间小了一点，不过应对办法很多，只要政策稍有松动或监管不严时，银行可能会悄悄出应对办法放贷）。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求（解读：会增加满足刚需的供给）。

　　三是调整住房交易环节的契税（标准税率为3-5%，地方多数执行的1-2%优惠政策可能会被取消）和个人所得税（影响二手房转让，标准税率为转让获取净收益的20%，地方简易征收标准为成交金额的1-1.5%）优惠政策。加强对土地增值税（对净收益超过20%以上部分实施四级累进制征税，税率从30%-60%，一般采用先按年预征销售收入的0.5-3%，后清算）征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查（解读：高端住宅将受较大影响）。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国（解读：本次未出，还是预留后手）。

　　四是切实增加住房有效供给（解读：“国十条”政策都效应尚未显现，而本次继续强调严格监督执行，并结合问责制度的严格执行，一旦执行到位，预计在2010年年底和2011年将逐步显现，并影响长远）。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。

　　五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期（解读：严格执行可稳定房价，增加供给，但对策太多，执行不易，效果有限）。

二、综合解读

　　第二轮调控政策在全国性房地产市场房价未有效下降和成交量连续反弹两个月后，终于在刚需的期待、投资者及开发商的忐忑中比预期提前出台了，相比之前大家预料的出台房产税等，本次政策依然保有了悬念，预留了后手。5条细则合计846个字，文字虽短却涉及到了方方面面，相比4月来的政策更加严格、刚性和可执行性。具体看法如下：

1、购房首付全部提至30%及以上和第三套房、异地购房停贷，较修正之前的新政，更加严格

　　相比4月新政，本次5条新政全部严格之前的调控，特别是在房贷领域，首次针对第一套房的贷款继续收紧，首付达到3成，更严格要求全国实施外地人不能提供当地收入证明限制贷款。全部限制第三套房贷款。
调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。本条政策可以说提及了之前的重庆等地针对首套房返还个税等政策。避免部分政策被购房者认为利好盲目入市。

　　另外提及将调整契税，相比之前的契税优惠，很可能继续取消。

2、房产税蓄势待发，全过程调控加强，较之前的新政更加全面

　　本次5大细则虽然条目少于之前的国十条，但是政策全部为之前政策的升级，而且更加全面。针对房地产交易的全方位：供应、商品房税费、贷款环节、二手房交易、中介环节、保障房环节全部由严格的措施。而且本次新政贷款环节的政策全国实施，相比之前影响更全面。

3、堵漏和刚性条文增加，较之前的新政执行细则更到位，更可执行

　　相比之前的新政大部分为宽泛条文，本次5条细则大部分为可立刻执行的细则将给楼市带来立竿见影的效果，大部分细则都是针对最近调控出现的问题，例如利用消费性贷款购买住房等之前的政策漏洞都有涉及。
　　可以预见的将出现市场出现新政后第一次反常上涨将在国庆期间就被遏制。特别是针对首套房也要严格执行3成首付。很可能使得购房者更加期待新政的效果，再次出现一次相比5-6月份更大的市场观望。

4、千方百计增加供给，较之前的新政五大细则调控更长远、影响更深远

　　本次调控细则房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。相比之前的国10条，增加供应的细则更有力度。税费及金融政策限制炒作，而用增供来环节长期调整压力。

5、地方政府、金融机构和开发商全方位审查问责，五大细则加大检查力度

　　本次新政，不仅提及针对市场的检查执行，更首次严格提及严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。之前部分执行不严的省市将在最近出现明显改观。而全国性的调控也就很难出现之前的二线城市新政后反而量价齐涨的局面。

　　综上所述，通过对以上五大新政的解读说明，我们对四月新政“不达目的不罢休”的判断是准确的，我们一直强调“对最近市场反弹不宜过于乐观”的看法也得到验证，我们对“明年市场才是真正考验”的预判也越来越明朗，对于有人说“2012年政府换届后政策会松动，市场会再次爆发”的看法还有待观察。不过，我们相信中央政策会具有连续性，不会因为政府换届而发生根本性转变，逆转概率最大的可能性一般在两种前提下发生：其一是政策调控达到预期目标，市场已经触底，之后政策才会慢慢松动；其二是宏观经济再次陷入低迷或爆发第二次经济危机，届时政府不得不启动包括房地产在内的优惠政策刺激宏观经济、稳定社会发展。而目前的宏观环境表明第一种可能性更大，故调控会持续较长时间，市场也要经过一次较长时间低迷之后才会逐步复苏。

　　可见，现在的政策意图已经很明白的告诉购房者：房地产市场调控未完全达到预期，市场反弹越大，遭受政策打压的力度也会越大。因此，在如此明确的预期之下，市场观望情绪会再次增加，成都房地产市场这轮反弹估计会在房间交会和国庆节后逐步熄灭。至于后期走势，我们基于目前的政策、市场供求关系、房价等现状及其走势预判：

　　待到明年廉租房、经济适用房、限价房等保障性住房和大量商品房转化为有效供给后，市场压力会更大，在需求继续受压的情况下，房价较大幅度下降将不可避免；而市场一旦进入降价通道，只会按照市场规律二次寻底后才会逐步复苏向上，短期内（1-2年）是难以根本好转的。

　　故建议：不要再存侥幸心理，①在售项目只要不是没有资金压力的企业或尾盘项目，尽快跑量才是上策；②而新拿地项目在政策高压下如果不得不开发，也建议前期尽量控制开发规模，以减少资金压力，并作好“打持久战”的准备；③至于尚未拿地的一般开发企业，还是再观望一下为好，即使要进入房地产市场，也可选择一个低价拿地的时机。