未来两三年里，福州商业地产将可谓遍地开花。

　　无论是身处市中心立志打造福州地标的世茂天城、“重塑八一七老街中心价值”的群升国际、标榜“海西第一街”的君临·盛世茶亭，或是致力于打造新区地标的福州金融街、仓山万达城市综合体等，这些都是以高起点、大规模亮相市场。

　　福州商业地产扎堆而起，据不完全统计，未来两三年里福州商业地产项目总面积超过500万平方米，这一庞大数据无疑将考验着福州这个仅有200多万人口的中型城市的市场消化能力。对此，众多地产商、专家学者各执己见。

　　观点 PK1

　　单中心→多中心 供应过剩？

　　甲方：项目扎堆“旺”铺难旺

　　“一直以来，说起福州商业繁荣的代表，福州人第一反应肯定是东街口商圈和台江商圈。但是它们的商业发展也经历过许多坎坷。”福州大学房地产研究所所长王阿忠表示，几年前正大广场、宝万商圈的开发，冠亚广场 (论坛 新闻)的建设，以及近两年来横街、茶亭街的旧城改造，这些项目当时非常密集地同步在福州鼓楼和台江两大行政区交会处集中上马。“在半径不足3公里的区域范围内，可供经营的商业面积当时一下子超过百万平方米，其密集程度为后来的发展留下了一些隐患。”

　　这种过度集中的商业地产开发、重复的商业业态、差强人意的商业管理，导致一些商业项目陷入艰难的生存状态。福州正大广场和冠亚广场就是其中的典型案例，密集上马的结果导致连福州最核心的中心区商业都免不了萧条的结果。2006年7月，福州正大广场曾因招商经营决策严重失误，不但没有引进新的商家，反而使大批进驻的商家退出，商场一片冷清的景象。

　　乙方：城市升级 商圈必然扩容

　　“政府推地，开发商买地做项目，这些都是经过多方论证规划的，是建立在长远城市运营的角度上的。近年来推出的大型商业项目主要集中在东部新城、金山等城市新区，在新区建设这种大型的商业实体，这样的规划是对的，是超前的，整体来说对于福州固有的商业整体格局不会有太大的影响。”福州大学建筑学院副院长张鹰表示。

　　如果从福州商业这个大范围来讲，这些新型商业中心更将带来一些积极意义。首先，大型购物中心，比如王府井百货、世茂百货、万达广场等，以及LV、GUCCI世界级品牌纷纷落户福州，这对福州能起到一个提升城市形象的积极作用。其次，这类区域商业经济的形成，能丰富消费需求。它们朝新区延伸布局，纵深与新区区域发展相结合，就地解决综合性购物需求。这些大型商圈、城市综合体在福州多面崛起也是商业升级的需要。多个城市综合体将使福州各城市板块的商业“脱胎换骨”，让市民的生活更加丰富多彩；最后，这类城市综合体在带动区域市场繁荣的同时，也能弥补过去福州商业过于集中、功能不足等问题，同时还能缓解交通压力。

　　观点 PK2

　　运营模式 同质化OR差异化？

　　甲方：项目扎堆如何脱颖？

　　“这样密集地开发商业地产可能会改变未来商业地产的供求关系，产生过剩。”采访中，不少专家学者对未来大量上马的大型商业规划表示担忧。据统计，未来5年福州面世的10万平方米以上的商业项目将超10个，总面积将超300万平方米，如果再加上中、小型社区配套商业项目，未来几年福州市的商业放量将超500万平方米。而其中除了现有的茶亭项目、福州金融街万达广场、仓山万达广场 (论坛 新闻)，体量超过10万平方米的商业项目就有好几个，约占到了总体放量的30%。“尽管商业地产项目的运作需要与邻近已建的商业项目形成‘错位经营’‘差异经营’是地产策划人皆知的道理，但从福州商业地产的整体状况来看，这看似简单的道理却是一处久难平复的痛。”王阿忠指出，2009年以来，福州市放量的土地大多为商服地块，其中不乏许多大型购物中心、城市综合体，单体面积很大，甚至不少集中在传统的商业区域内，这样不仅造成了激烈的同质化竞争，而且将造成区域内商业出现大面积空置。“新出现的商圈如何突出自身特色是发展的最大瓶颈，也是未来这些商业项目必须立即着手规划定位的最重要内容。除了这些，就写字楼和酒店物业而言，现有福州的经济和旅游以及商务人流还不足以支撑酒店写字楼项目的经营。如果福州不能尽快实现从以第二产业为主向第三产业转变的话，这类项目就缺少市场和人流的支持。”未来两三年福州商业地产超500万平方米的放量除了给市场带来“井喷”的危险，更存在经营上的生存忧患。

　　乙方：定位明晰差异化突围

　　如何在众多城市综合体中脱颖而出？业内人士分析，差异化定位是关键。升龙集团、融侨集团等公司分别拍下闽江北岸中央商务区地块，定位于福州集商业、商务办公、文化娱乐、休闲观光为一体的中央商务文化区，开发建设有高档写字楼、商务中心、高级酒店，积极发展文化产业、“总部经济”，这里将成为福州市服务功能最全、档次品位最高的现代商务中心。“每一个城市综合体都应该有其独特的主题理念，应根据不同区域消费者的特点和文化特质，确定该城市综合体的主题定位。”融侨集团有关负责人表示，对于新项目的准确定位，相信不存在同质化问题。

　　中庚集团有关负责人也认可差异化定位的重要性，据他透露，中庚集团位于海峡会展岛的酒店项目将开辟专用游艇码头，引进豪华游艇，定位为福州最大、最高端的商务休闲型超星级酒店。“虽然竞争激烈，但只要找准了定位就有我们的市场。”

　　业内人士林先生补充说，毕竟不是每个城市综合体项目都像万达一样拥有稳定的客户群，“万达是订单式地产，能做到开铺即满员，而其他城市综合体如何形成特色，吸引人气，是必须研究的问题。尤其是一些处于城市近远郊的项目，更要在业态的定位及商家的引入上做好规划，才能避免空置率过高。”

　　观点 PK3

　　住宅→商业 转型之困？

　　甲方：急需改变以售为主的商业模式？

　　“无论是传统商业中心，还是地处新区，后期的经营才是商业地产成功与否的关键。”据介绍，除酒店物业外，目前福州租赁型的商业比例不到两成，而出售型商业项目主要集中在市中心传统的商业中心，主要是由于这些区域内商业项目单体量较小、商业配套较为成熟，出售型的商业项目更容易收回资金，但是却对后期经营造成很大的困难，福州目前的一些个案已经充分地暴露出了出售型商业的弊端。

　　一般来说，大型开发商开发的大型优质商业项目都是只租不售。但在一些社区商业或中小开发商开发的商业项目中，出售的还是在多数，都希望尽快回笼资金转移风险。而将大型购物中心分割成小产权商铺，出售给个人投资者的产权式商铺，由于前几年在实践过程中暴露了种种弊端，目前也在不断地探索和调整中。王阿忠认为，产权式商铺模式的产生在于开发商对资金的渴求。由于商业地产耗资周期较长，因此很多开发商开始通过这种形式变相融资，但由于这种“融资”发生在项目建成之前，很多之后的不确定因素使小业主的投资风险加大，社会影响较差。

　　资金短缺困扰商业地产？

　　同经营方式一样，不能获得银行中长期开发贷款也是导致出售型商业项目比例过高的重要原因。一位不愿透露姓名的地产商表示：“不是开发商不愿意发展持有型物业，而是国内的银行不提供中长期的贷款。”

　　地产业内人士郑先生也认为，目前福州商业地产市场的风险主要在于开发商融资、经营能力较差。福州大部分失败的商业项目是由于经营管理不善、无法带来预期回报从而导致无效经营面积的增加，最终导致了部分商业地产项目失败。同时他介绍说，目前福州开发商对商业项目的持有经营意愿不强，一部分是由于缺乏商业经营意识和能力，而更多的原因则是资金限制和融资渠道狭小导致。由于国内法律和金融环境等问题的限制，融资渠道主要依靠银行贷款和自主投入。

　　乙方：多元化房企发展趋势

　　开发城市综合体是“后调控时代”许多房企的共同选择，除了万科、万达、世茂等全国地产大鳄，中庚、福晟、正祥等本土开发商今年也纷纷试水商业地产，尝试涉足酒店业、写字楼、商铺等领域进行多元化开发。

　　为此，融侨集团有关负责人表示，“新政下开发商的经营模式面临转型，不再是单纯依靠住宅、土地增值就能盈利，而是住宅与商业相结合，具备综合开发能力的产品运营商才能在未来的市场竞争中占据主动权。”

　　中庚集团有关负责人坦言，酒店、写字楼等持有型物业是长期资产投资，在住宅市场不稳定的情况下，多元化开发有助于让企业获得抵御风险的能力，也是企业未来争取上市所必需的资产储备。“然而，商业与住宅不同，前期需要投入大量资金，而且回笼较慢，因此对房企而言也是一种挑战。”

　　近年随着金融环境的放开，部分福州地产企业除了自身做强做大以外，融资方式也逐渐多样化起来。IPO、增发、债券融资、REITS、项目合作融资等再融资手段均被广泛学习并运用，此趋势继续被扩大。但是另外还有一种杠杆式租赁融资模式仍使用较少，它涉及承租人、出租人和投资基金或贷款公司等三方。按国际惯例，出租人将资产的30%自留，作为自己的投资，另外以该资产作为担保向资金的借贷方借入其余资金的70%。