1月3日至11日，深圳商报记者再赴海南，探访海南房地产市场。据记者调查，虽然现在是海南房地产市场传统的销售旺季，但受制于“限购令”，目前海南的房地产销售仍处于有价无市的境地，交易萎缩，价格也开始显示松动迹象，各种优惠打折销售的手法频出。

　　市场分析人士认为，目前开发商在海南的拿地和推盘速度明显放缓，这一方面表明房地产调控政策的效果明显，另一方面也表明，海南的房地产市场开始进入平静期。虽然海南的房地产市场中长期看来向好，但目前无论是大的市场环境、还是从地产商的资金链条来看，都不是好的入市时机，要恢复向上的格局至少需要两到三年时间。

　　成交持续低迷 打折手法繁多

　　１月１１日对于三亚的著名楼盘凤凰岛来说，是个值得怀念的日子。去年１月１１日，凤凰岛一期开盘当日即告售罄，一平方米单价最高１３万元、均价６．５万元以上的行情，至今仍是三亚乃至全国房地产市场的标杆。时隔１年之后，凤凰岛二期同样选择在这一天开盘。

　　“二期推的是３号楼，共有４００多套房源。现在我们拿出２００个名额排号认购，目前已排到了１６０多号。”１月７日下午，凤凰岛售楼处销售员邵梅告诉深圳商报记者，该楼盘也推出了优惠措施。

　　凤凰岛的现实处境，正是海南房地产市场的一个缩影。在国家和地方政府轮番出台调控政策之下，海南的房地产开发商也在寻找出路。

　　“限购令”下开发商推迟开盘

　　一场突如其来的冷空气，让海口的气温与深圳无异。１月３日记者到达海口时，凄风冷雨，让人感觉比深圳还要冷。

　　对于海南的房地产开发商来说，比天气更冷的，是最近的房地产市场。一方面，在各种调控措施之下，整个海南省的房地产交易量明显下滑，从去年４月至今，整体上呈现出低成交量态势；另一方面，海口市从去年１０月１４日起执行的“限购令”原定在１２月３１日到期，但海口市相关部门１２月３０日出台了《关于进一步贯彻实施促进房地产市场平稳健康发展政策的意见》，将“限购令”无限期延长。

　　海口的新“限购令”规定，从２０１１年１月１日起，海口市及外省市居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女)可在海口市新购买１套商品住房。同时《意见》还规定，海口市将严格执行差别化的信贷政策，对居民购买的第三套及以上住房暂停发放购房贷款，对不能提供１年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂缓发放购房贷款。而三亚去年１０月１２日开始实行的“限购令”也有同样的规定，并且它一开始就没有规定限购到期日。

　　海口延续“限购令”的消息来得突然，因为就在２０１０年１２月２０日，海南特区报的报道还称，“海口有关部门表示暂时没有考虑延长‘限购令’”。

　　据当地媒体报道，由于对海口“限购令”到期的期待，海口有近１０个楼盘定在去年１２月底至２０１１年１月中旬集中开盘。海口部分开发商坦言，“限购令”如果不延续，海口楼市有望迎来小幅反弹。因此，不少楼盘都选择在元旦后开盘。而在这之前，相关统计显示，受调控政策影响，去年１０月海南预计开盘项目４０个，最终开盘仅１１个；１１月海南预计开盘１４个，实际开盘的仅５个。

　　在实际成交上，海南省住宅与房地产信息网的数据显示，去年１０月海口商品房成交９４５套，成交均价为９４９６．７５元／平方米；１１月成交７２１套，均价９５９８．６元／平方米。１月１０日记者在该网看到，当天截至下午５：３０，海口共签约商品房２８套，销售面积２７３６．３６平方米，其中住宅均价６５９２．６１元／平方米，非住宅５７０８．０４元／平方米。两相比较，无论是成交套数还是均价，下滑势头明显。

　　房地产分析人士称，成交量的萎缩与国家系列政策的“组合重拳”，以及海口所推出的“限购令”不无关系。在购房者观望态度明显的情况下，开发商只好选择推迟开盘时间，等待新的市场机遇。

　　打折销售优惠手法繁多

　　海口突如其来的“限购令”延期，不少房地产开发商都感到“措手不及”。海口市凤翔路一楼盘销售中心的销售员向记者表示，“真的比较突然，对于这种新政策，我们一点准备都没有。”对此，不少开发商都表示将重新调整营销策略，以应对楼市的新变化。

　　海口市丘海大道附近一个去年１２月３１日开盘的楼盘销售人员告诉记者，“我们的开盘价为６９９９元／平方米起，并搭配了一些优惠政策，全额付款可以免去一定的费用，也可以免费使用两个月车位。”据透露，这个元旦假期的前两天里，该楼盘只卖出三四套小户型房子。

　　记者１月５日下午来到海口世纪桥下的外滩中心楼盘。销售主管王爱莲告诉深圳商报记者，该楼盘目前共开盘５栋，其中４栋小户型，但小户型仅剩３套。她向记者推荐了一套约７０平方米的二手房，得一次性付款，卖主实收１１０万元左右。她表示，现在售楼处标出的价格是，２楼起价１８５００元／平方米；而刚刚开盘的大户型，起价是１９８００元／平方米。去年５月底，记者在这个楼盘看到的小户型均价是２３０００元／平方米。

　　在海口海甸岛附近，记者转了一圈发现，虽然新楼房越盖越多，海甸对面新埠岛上的新楼盘也初具规模，但在海口的很多二手楼商铺，并没有看到什么人来询问。

　　而记者３日到达海口时，正是第１４届海南冬季房交会的最后一天。信息显示，共有６０多个楼盘参加此次房交会，其中不少项目都以各式各样的打折促销来吸引购房者。买２房送２万、购房送５年物管、购房八五折优惠送装修、特惠一口价１２．８万／套、购房七折让利……房交会主办方把参展项目的优惠政策印成大幅海报，直接张贴在展会入口处，颇为引人注目。

　　据初步统计，本届房交会总成交和预订套数为５９８套，成交金额近３．５亿元，每套成交均价不到６０万元。知情人士告诉深圳商报记者，这次成交的大多是琼海、文昌等海口附近的房子。

　　另据新浪网房产频道的报道，截至去年１２月初，海南房地产楼盘打折项目１１２个，较９月份增长６０％。其中海口的打折楼盘有５１个，琼海、文昌、三亚的楼盘各１０多个，且九折以下的项目已占８％左右，海口楼盘折扣最低的可以打到八折。

　　三亚名盘开始放低身价

　　三亚的楼市也好不到哪儿去。

　　深圳商报记者从三亚市有关部门获得的权威数据显示，１月１日至７日，三亚共成交新建商品房１４９套，面积约１．３５万平方米，成交均价约２．８万元／平方米。

　　深圳商报记者在三亚采访时发现，现在三亚的一些著名楼盘也开始放低身价，推出了不少优惠措施。

　　１月７日下午，记者佯装看楼，经过联系凤凰岛的销售员才得以进入凤凰岛的售楼处。由于凤凰岛位于规划中的国际客运港区，没有许可，一般游客是不能进入凤凰岛的。售楼处的销售员邵梅告诉记者，“二期现在拿出２００个名额排号认筹，目前已排到了１６０多号。”而现在认购１００平方米以下房型需交５０万元订金，买房时可当８０万元使用；１００平方米以上的订金１００万元，可当１６０万元使用。她透露，这种优惠措施延续自凤凰岛此前在杭州和太原等地的巡展。记者在凤凰岛售楼处呆了半个多小时，看到共有四拨人来看房，但没有一位客户现场交付订金。其中一位是在巡展期间订的房，这次主要是来看户型和位置的。

　　在三亚另一处著名楼盘——半山半岛，销售员杨靖告诉记者，半山半岛的四、五期将在１７日开盘，目前的预订情况“特别好”。她透露，四期复式房由于是双海湾，而且配套最好，目前起价３．６万元／平方米，均价在４．９万～５．２万元／平方米之间；而五期是平层房，均价在２．７万元／平方米，户型能看到海的在３．３万～３．５万元／平方米之间。杨靖说：“现在每套房的订金是５０万元，但总房款可以分期，一般是分３期，签订合同时首付６０％，在交房之前付３０％，另外１０％在交房时付清。”据她透露，楼盘目前放出２００套房源，已经订出去１８０套左右。

　　在三亚最大的楼盘凤凰水城，销售员告诉深圳商报记者，凤凰水城占地３１２６亩，共分五期开发，现在卖的是第三期凤凰水城·南岸。据透露，这里的别墅总价在９００万～１５００万元之间，目前仅剩三亚河边的了；６２平方米的小户型仅剩１１楼以上的，总价在１５０万元左右，含３０００元／平方米标准的精装修。

　　而就在路边，一位德佑地产公司的中介喻楠告诉记者，她手里凤凰水城·红树湾同样的房子只要１２５万元，位于１４楼；同样大小的毛坯房叫价１２０万元。喻楠的房源信息显示，红树湾一套９９．４４平方米的毛坯房，标价２１０万元。

　　三亚湾路边离海不过百米的海岸名都的销售员也告诉记者，这里２楼起价３１０００元／平方米，均价３９５００元／平方米，而“价格从去年５月以来没有变化”。她透露，目前楼盘销售过半，唯一的优惠是一次性付款可享２％的折扣，不能办理异地按揭。

　　记者１月８日离开三亚时看到，无论是在三亚湾路边还是靠近三亚河的地方，到处都是正在兴建中的高档住宅，整个三亚俨然一个大兴土木的工地。而在三亚海月广场上，随处是白发苍苍的老人，正在广场上悠闲地打牌、散步、晒太阳。“这座城市不久就可能要变成一座老人城，现在到三亚旅游的年轻人越来越少。”出租车司机说。对这座城市，他已有了一丝的担忧。

　　业内观点

　　分析人士认为——

　　入市海南楼市目前时机不好

　　如何看待目前海南的房地产市场？其未来走向怎样？海南当地一些研究学者和市场分析人士在接受深圳商报记者采访时表示，海南的房地产市场中长期来看将向好，但要从目前的向下调整格局恢复向上走势则需要两三年。地产界资深人士表示，目前不是很好的入市时机。

　　曹锡仁：

　　楼市上升空间还很大

　　海南省社科联副主席、海南大学社会科学研究中心主任曹锡仁教授１０日在接受深圳商报记者采访时表示：目前来看，整个海南省的房地产市场仍然呈现出良性发展的趋势。自去年６月以来，海南的房地产市场出现成交量减少、价格小幅下调，但仍是全国价格下调最小的区域之一。

　　“我认为海南房地产市场的上升空间还很大，性价比也较高。目前这种上升慢一点有好处，有助于它的健康成长。我认为海南今后的房地产市场就是要走中高端的商业、旅游地产路线，我始终认为，海南优质的自然资源不能贱卖。至于普通岛民的居住需求，应该由政府通过大力建设保障性住房来加以解决。”

　　柯汶：

　　海南未来一定很好

　　深圳天利地产营销总监、地产界资深人士柯汶１０日对深圳商报记者说：现在整个海南的地产商无论是拿地还是推盘的速度都明显放缓。这主要是在政府严厉调控之下，整个海南的房地产市场，由于过于依托外来的消费市场，本地居民的购房占比还不到２０％，所以调控效果明显。

　　经过了１９９２年房地产泡沫破裂的磨难，相信现在的海南能吸取教训。而且现在的海南也确实跟那时不一样。中长期来看，海南的未来一定会很好。只要国际旅游岛建设的各项政策逐步完善，产业发展基础夯实，房地产市场一定会逐步恢复元气。这需要两到三年的时间，两三年之后，海南的房地产市场会开始向上走。但目前来看，无论是从大的地产环境、还是从海南地产商的资金链条等环节来看，都不是很好的入市时机。

　　李宗苗：

　　楼市太热是货币问题

　　从事房地产市场企划的闻锐传媒总经理李宗苗９日在给深圳商报记者的采访回复中非常感性地写道：海南楼市过热，不是行业问题，而是货币问题。以前，海南是全中国的海南，现在，海南是全世界的海南。试想，这么多的钱像水一样一下子涌进海南，不过热才怪。国家是否可以专门针对海南房地产市场出招？在危机尚未累积起来之前，在泡沫刚刚开始生成之前，早着手处理。