这个网站的，什么报纸的，杂志的你们全都有，为什么要请大家，我要不请你们，你们也老造谣，我请了你们，你们还是造谣。所以，今天一开始就要澄清几个问题。

　　咱先不说房地产先说我。组织通知我可以退职了，不是退休，说清楚，不要老瞎说我退休了，前面说了好几遍也没说清楚，香港也一样，媒体上几乎都说我是退休。先说清楚，组织部正式通知不等于下命令，因为国资委还得履行手续，履行什么手续，履行接我的人的那个手续，没有人接我现在免职我空白了不行，谁来管呀。我现在的总经理姓杜，他要当董事长，先说清楚第一层的职务是华远集团的职务，是华远集团的董事长，和房地产没有关系。为什么请大家到”三斧”来，告诉你这”三斧”也是华远集团的。除了房地产，华远集团还有其他一大堆东西，什么西单购物中心，什么华远旅游，什么一大堆。那些都和我没关系，华远地产组织部不管，所以暂时起码还是我当，就是上市公司。

　　为什么叫退职不退休呢，没办理退休手续去劳动局无法领退休金，因为我是市政协委员，所以，按规定应该到届满不再聘任我当政协委员之后，才能正式办退休手续，我才能拿退休金。如果我没有房地产，我也照样在总公司拿钱，一分不少。如果另当别论有可能我在集团还能多拿一点，就是因为地产公司是股东大会决定给我700多万，700多万是董事会和股东大会做的决定。这个国资委不同意我拿那么多，所以他每年只给我60多万，去年奖励我5万元，是74万。

　　今年如果要免职以后有可能董事会给我的那个钱能拿，我现在还不知道，所以退了可能比不退还多拿点钱。现在还不知道，因为他没有说退职，宣布命令之后再告诉我能不能拿上市公司给的钱，而且也得告诉我以前的钱我能不能拿，以前的钱从那帐单上一查，那公告是写着还有1300多万未领工资，而且是税后的未领工资。每年700多万交300多万的税，45%的税，3%的党费，还得加上什么退休退养基金这些各种各样的大概共48%，而剩下的48%我拿了一部分，就是政府给我税前60多万我拿了，剩下的那钱还在账上搁着。以后你们不能再造谣了，这个话得说清楚。

　　离任审计是由区审计局专门做，这是所有国有企业的规定，不是说找个审计事务所就能给你做，不认帐，得要审计局盖个公章才能作为政府的离任审计。所以，离任审计是必须的，但是不是日常通过审计，而是个人为主的，符合公司有关的人员要离任什么的。这是一个特殊格式，和那个会计师事务所说每年你赚多少钱，没赚多少钱，亏多少钱没有任何直接关系，是这样的一种方式。这是得说清楚的，要不说不清楚你们老冤枉我，一会这写的东西说退休了，不干房地产了。房地产要退的时候一定有公告，现在还没有，按规定是今年十月份进行下一届董事会的改选。那么，改选有可能他们继续让我当董事，我可能还可以当董事长，有可能他们不推选我当董事，因为华远集团是控股46%，他们可以选新的董事。

　　但是，另外一个方面来说，我们持有一个管理部门公司，持有10.6%，我也可以由管理部公司提名，因为超过10%可以有权提名当董事。如果他提名我当董事，我不代表那边我也可以继续当董事。那么，在董事会能不能选上我当董事长，我估计他们不愿意竞争不过，而且这都是未知数。所以，十月份改选的时候才能说，现在起码只能说集团的董事长可能估计在月底公示完了之后，新的领导班子就通过，就国资委那套手续理清完了我才能算正式的离任。

　　现在是组织部通知了，但是国资委还没有通知，所以就还是两套程序。组织部通知的就告诉我可以交接工作，但是还不能换，工商登记手续变化还是我的范围，国资委宣布完了之后才能变那个工商登记手续，因为我不是董事长我就得让人家，我就不能再来当了。但是，大家来吃饭我还是能够凑得起这个钱，咱们已经在这里吃的是第四次还是第几次。

　　然后说一说这个房地产的事，省得你们一个个问。

　　大家觉得房地产憋得快不行了，我觉得只要是看两个指标。

　　第一个就是CPI。我和罗杰斯商量半天，罗杰斯说今年CPI中国是的没戏，全世界也没戏。所以，有些专家说六月份夏粮一收CPI就掉下来，他主要是指粮食。我个人同意罗杰斯的说法，CPI掉不下来，CPI掉不下来的概念什么呢，就是宏观调控的政策不会往下松。今年微博上有专家说涨期已经到尾部了，宏观经济要掉了，所以涨期到尾部，我觉得可能还不行。如果这个月CPI是5.3或者5.4，然后下个月还得5.8到5.9，到六月份可能更高会接近于6，七月份掉下来，咱们也得缓一缓劲。大宗商品棉花我们决定不了，钢材我们决定不了，石油我们决定不了，什么我们都决定不了，那怎么办。发改委说可以考虑平分，平摊这个油价上涨幅度我觉得他摊不了，可能还得往上涨。所以，我觉得今年的CPI掉不下来宏观调控的政策不会轻易的改变，意味着对房地产的政策不会进行放松。

　　第二个就是GDP，从目前来看GDP仍然出于下滑，原来估计从前年的9.5，也就是说从去年一季度11.3%下降到今年估计的8.5。那么，已经很满意了，因为他的工作报告说的是8。但是，因为有利比亚的战争，日本的地震，这些客观因素还没有真正反映到国内，我问了很多从日本主要进口的大采购商，包括远大，远大的所有的空调都是从日本进口，而且只有三个月库存，现在给日本所有的电报，电话，电讯没有一个人答复你，所有的商家都不答复你，就是报价什么的东西一律没有了，他如果要索赔的话他可以索赔好几个亿，因为他从来都是已经先给了然后月里拿订货。那么，如果像他这样的企业坚持不了几个月，后面的企业可能大多数都坚持不了，库存也就大概三个月。那么，也就意味着如果日本的地震在后几个月内保证我们正常的商品供应的一些原料的话，中国的GDP有可能掉下去，可能超出预计。

　　2003年的时候我们的宏观调控是紧缩，结果因为有一个叫做非典，连续两个月每个月下降了1点几的GDP，所以第三个就是就开始滑了。如果我们GDP每个月以一个点以上的速度下降的话，或者一个季度以一个点以上，两个点以上的速度下降这是非常严重的事，你临时揪是揪不上来的。这个我们要看看到六月份的时候会不会出现一个快速下降，因为六月份以后我们才说日本的那些供应量的东西才能直接影响到中国经济。他可能会导致中国适度的放松这个货币政策或者是这个财政政策，那时候不管你房地产政策再怎么紧缩，那两个政策如果放了，对房地产来说可能就略有改变吧，至少你货币政策不能再那么紧缩，再那么紧缩会出现问题。今年目前我们觉得比2009年和2010年国际形势都复杂，2009年和2010年国际上各个国家采取的政策基本上是单一的，都是放松。今年开始有松有紧，从去年年底开始有松有紧。

　　今年有可能在三季度的时候，美国形势好转以后也会加息，但是他加一点点，欧洲这次加息加到1.2了，也是很低的一个力度。那么，美国有可能加到0.25，他现在仍到50，他可能加 0.25或者0.5，但是还是很低。但是，说明一个动向，就是开始他往逆向调整。那么，对于中国的房地产也会产生影响，就影响我们的货币政策，因为货币政策涉及到利率，所以会影响。我们看到美国和日本不一样，日本现在已经放了大概超过4万亿人民币的货币量，还在继续放，我们可能估计会到8个亿人民币的货币量。但是，他为什么不会对世界产生重大冲击，是因为他没有像美元一样在货币市场经济中起到一个决定性地位，不以日元做计算。所以，他放得再多也没有产生世界冲击，只是在本国影响了一个经济体制。所以，日本除了实物经济方面会对世界经济产生重大影响之外，在货币政策上基本上不起作用，不管他的利率也好，他的升值贬值也好影响都不大，没人去买日元。

　　日本旅游是彻底不行了，过去三年旅游也缓不过来，而旅游占日本GDP的量也是挺大的，出口可能不行了，芯片大概占世界总量的35%到45%，芯片也不行了。所以，很多平板电视也都买不到了，甚至连照相机都买不到了。那么，发动机的主要控制部件基本上在他手里，智能化控制设备也没有了。那么，他有1亿多吨特种钢，占世界总量接近于40%，中国这么多钢但是特种钢非常少，我们特种钢大概只有4千万吨，连日本的一半都不到，大概1.06亿还是1.6亿我记不清了，所以这个对世界影响也很大，没人替代就是生产不出来。所以，日本后期我估计要在两个月以后或者三个月以后对中国实体经济的影响，对中国GDP产生的重大冲击会暴露出来，那时候就决定房地产。

　　那么，现在各地是出台了一些相关政策说要抑制，最后抑制的结果可能要比预期的要高，都变成涨幅了，或者说控制在10%。有一些地方政府现在开始撑不住是因为他们土地卖不出去的时候钱回不了，像北京市个别区域的土地储备是400亿，那么这一个区如果要靠财政收入是还不起的，我们最大的区财政收入只有230亿，所以一定要靠土地才能收回钱。但是，土地如果放不出去或者土地不能换回钱来去还，那今年融资平台可能会比较困难。

　　那么，在投入保障性住房也不太有可能，当然这是我们在这里讨论的时候说。保障性住房的指标下了很多，指望这一千万套来弥补房地产投资的下降，但是这一千万套能不能做得出来很重要的一点就是在于有没有钱，如果没有钱就很难。那么，很多地方政府已经开始采取的办法就是把所有的拆迁房都放在保障性住房名义里头去拆城里最好的地，然后把那个地再卖一个高价去换钱，如果他进行正循环的话他还有余，有余量就有可能用高价去弥补那些。那你说保障性住房如果不是给了专有的保障对象而是变成了社会分配，那么对中国未来的情况影响可能会最大。所以，我们估计两年以后保障性住房所有问题会暴露出来，而且会暴露得非常严重，现在还没有那么严重是因为第一次分配的时候可能还讲一点限制性条件，到第二次再拿出钱的时候他就得交换，一到交换的时候就变成可能是通过腐败或者其他的一些方式来进行交换，那两年以后就开始比较严重的出现这个问题了。

　　今年的房地产市场在短期之内的供应量本来在六月份以前应该急剧最大，去年因为有16亿的新开工，今年上半年工程量应该是急剧加大。但是，为什么现在没有加大呢，是因为地方政府在控制他那个出货量。一个是政策导致很多开发商不愿意现在去领这个证，另外一个是抑制他一部分证，比如说你北京超过3.5万元的房子不给你发证。所以，导致我们现在看来北京现在的库存量是缩小，到现在大概6万多套，到去年最高的时候是8.6万多套，少了2万多套。为什么库存量下降，本来应该是上升的，就是因为在销售证上做了一些门道，全国各地也这样，所以我们没有看到像去年16亿新开工在今年出现。

　　那么，今年的商品房也不好，我们估计只有8亿左右的可能，比去年增开要小一半，这个下降是非常大，去年我们三十几的投资增长，今年我们估计可能到16左右，下降很多，不算保障性住房。那么，如果加上保障性住房以后呢，因为保障性住房有一些是不卖，所以你无法去标价或者说有买卖行为，无法计算，他不能放在库存里，有很多是不卖的。比如说廉租房是不卖的，有些公租房也是不卖，所以无法评判这1千万里面到底有多少，就是限价房是卖的，经济适用房是卖的，现在他还没有给个明确数所以判断不出来。

　　但是，从总体上来看今年的投资下降最严重的是影响明年的供给，明年没有房子卖的话怎么办。所以，我们觉得现在最好的公司都是在建的工程，或者说去年已经把该卖的今年交房子都卖了，这种公司日子非常好过，没忧虑。去年他们那个商品房什么都卖完了，现在盖房子都交好了，现在可以是还债了，没烦恼，这种公司的日子最好过。要是你现在是大量投入等着卖房子，这些公司日子不好过。所以，评判他的现金流的时候不能统一看，最主要的是要看他的生产结构，你是卖完了再生产的，还是现在刚盖了要领证，还是说有一部分是土地还款，这个结构要分析清楚才能知道这个公司现金流怎么样。

　　而我们现在报纸上说的40个公司借了6千亿的负债，这个是错误概念，这个负债里面相当一部分是我们的预售款，就是卖房子的钱，卖房子的钱包含我们利润，因为我们结算的时候利润才能放在兜里。所以，那个6千亿里面实际上真正的银行贷款只有1500亿都不到，有4500亿左右是卖房子的钱，比如说万科去年卖房子卖了1000多亿，但是去年他只结算了570亿，那就至少证明他还有400亿，他今年又卖了300亿，他还有800亿的负债是没有结算的销售收入，如果按15%利润算的话，这800亿里面还有相当一部分是利润。而税前以后可能有20%，那就有160亿左右的利润，所以不能那样算帐，这个大家算帐算得不对，要是是现在万科的现金流已经平时房子涨价。因此，最后的行为可能是价格的波动，我们估计价格波动不会超过15%，全国来说，部分地区可能高一点，低一点。

　　2008年我们是按指数计算，最大降幅24%，现在日子远远比2008年的日子好过，所以绝对不会将到20%，30%或者更多，几乎不可能，不要指望你们媒体认为我们可以降20%到30%以后让大家共同买房，我觉得不可能，我们指数内可能会有波动，这个波动大概也就在10%的范围。那么，10%的范围意味着开发商降了20%，因为我们的CPI，PPI已经超过10%，上个月底价7.2。如果PPI持续上涨，PPI已经连续三个季度的上涨了，这个是很重要的问题，就生产资料在上涨影响了我们，因为我们要用那个材料。CPI要影响农民工工资，这两个影响的话就再加上10%，如果价格再下降10%，意味着就要付出20%，这个比例也是很大。

　　但是，这个和2008年不一样，2008年上半年是负增长，下半年以后才开始进入到CPI的正增长，这完全是一个不同的概念。那么，从总体而言，我们觉得从长期来看，房地产市场是一个稳定和长期的市场，个别媒体认为没有一个国家会把房地产市场当成支柱产业是错误的观点，所有的国家一律会把房地产作为支柱产业，是因为房地产很重要的是转化成税收。比如说很多国家生产得很少了，但是他的房地产税收，比如说物业税，地税，纽约占了4%。这个很大呀，可能相当于地方财政收入的1比1，量很大，所以房地产一定是支柱产业，无论你表现形式不一样，是在持有环节还是在生产环节有差别，中国也不除外，也不可能。所以，中国如果没有这个，是不可能让经济保持一个合理稳定的高速增长。

　　比如说日本和其他一些国际经济问题影响我们的不仅是CPI或者进出口。比如说利比亚，利比亚我们损失大概要超过400亿，就是投资损失的那些企业，进出口款拿不回来石油也拿不回来，什么都拿不回来了，这个对中国的进出口影响也很大。那么，短期之内恐惧是压在头上的一片乌云，但是这个时间我觉得不会维持太长。因为，如果维持时间太长了之后，不是房地产宣布涨价，也不是银行，可能是地方政府。

　　如果没有保障性住房和其他压力的时候，地方政府可能觉得日子还可以过得去，但是现在不行了，其他人要检查如果你没有开工的话就要杀你头或者撤你的职什么的。从温总理这次讲话中充分可以判断寡不敌众，他可能谁也管不了，最后没完成也没办法。去年我们国土部门要提供18万公顷的土地只完成了69%，今年大概要比去年至少少2万公顷的土地供应，大概在10万左右，10万左右开发商能够分多少，去年12万公顷，分到4万公顷，今年大概能分到的份额也就3万多公顷多一点。那么，意味着什么呢，今年和2008年的土地供应量应该差不多，意味着明年不会有太大的房子。所以，我们觉得这个政策要想持续下去，到明年就会非常紧张，这个政策我估计就走不动了，因为我们最主要是看供求关系是走不动。

　　虽然我们有很多说法，但是短期内老百姓的期望值很高，最后的结果是失望。很多人都说房地产，特别是媒体说开发商最没有道德，我刚才举了个例子，右边讲那个小额贷款是放高利贷，因为小额贷款一般给最穷的人贷款利息都要提4到6倍，我们现在小额贷款银行规定是4倍。为什么给最穷的人要给他最贵的利息，他一定是没有道德了，错，最穷的人恰恰是拿到了这个钱他活了，拿不到这个钱活不了，如果你没有这个4倍利息的话，是没有人愿意出这个钱的，房地产也是一样的。

　　如果没有一定利润的话，没有人去投资你就买不到房子，买不到房子的时候即使房子不想涨价，最后物以稀为贵涨价可能比现在还凶。所以，很多人以为是因为我们卖最高价导致我们没有房子，这个如果获得高利贷的时候你们就可以这些，高利贷是有道义的，房地产也是因为这个。除非我们放开，但是问题是去年12万公顷里面我们为什么只分到4万公顷，那8万公顷哪去了，这个可能是大家更应该关心和讨论的腐败问题。从北京来看，我们大概48%几在十一五期间，加上十五期间的话，大概占到72%点几的土地给了保障性住房或者享受保障性住房政策方面的。

　　真正实际上房地产用了其中土地供应量的30%，非常少，但是那些地给谁了，中央机关，各个单位分房子什么的，这个是在社会上造成财产转移，贫富差距等等其他一系列问题的罪魁祸首，但是没有一个人去拿一个很明确的数字去说明这个事情，都觉得是开发商的原因，错。你们现在看到开发商卖房子很贵，每个媒体都在说房子5万元，我们统计下来真正超过5万元的房子，在全北京超过4万元的房子大概一共加起来不到50个项目，全国超过4万元的房子不到100个项目。因为，除了北京、上海、温州，还有一些少数地方不一样，你到天津都找不到一个4万元的房子，重庆你能找到这个吗，就直辖市，其他地区你也可以去找，在深圳可以找，都是很少的。

　　你比如说我的昆仑公寓，23套房子很贵，但是你要作为一个技术测算的话他就没了，23套房子破破烂烂。这个汤臣一品一共240套房子，他一年卖了30万套房子，240套房子算多少，所以加起来这个贵的房子很少。去年我们平均起来是5.25万亿的销售额，10.03亿的4千万的销售面积，平均下来5100一平方米，全国平均下来房价并不高。但是，在局部地区，或者温总理看得见的房子觉得房子很高，其实没有。所以，全部平均下来我们房子涨价很少。所以，你老觉得指数和你的感觉不一样，确实是不一样，其实没涨多少。土地多少，土地去年是4800亿平方米住宅用地，所以土地涨的价格指数是175个点，我们是70几，大概二分之一，土地价格问题不解决房子问题就解决不了。
 

来源：4月10日晚任志强组织的媒体晚餐活动