“那边街头卖二手房的那家似乎不干了。 ”家住绿波附近的张大爷这两天遇到邻居就说起这件事。的确，不少市民似乎都感受到，曾经风风火火的二手房市场似乎正在进入一个瓶颈区，交易量下降，品牌企业采用收缩战略，部分区域价格不再坚挺……林林总总的表现，让大家感慨大连的二手房市场目前究竟状况怎样如何？价格是否也现下行趋势？二手房的市场表现是否会成为整个楼市变化的风向标？带着问题，记者进行了相关采访。

　　二手房市场　成交量下降明显 均价平稳中下探

　　“现在能感觉到看房的客户不太多，下单的速度也慢了，这样下去也不是办法，你能否考虑一下适当下调一些价格？”在某中介门店，工作人员对记者的朋友赵先生说，赵先生的一套大户型房产，在该中介销售了6个多月，目前还未成交。“原来一套房子的销售速度可比现在快多了，尤其是大户型的二手房，确实（国际电梯网）不好卖。”据好旺角市场部调研数据，近期大连二手楼市整体成交速度较慢，成交量下降明显。去年上半年二手房共成交12300套，今年上半年成交数据下降了25%，仅成交9300套，以5月份为例，去年同期成交2600套，今年5月份整体仅1400套，下降几乎一半。　

　　在好旺角市场部经理阮俊生看来，交易量的下跌直接带来了交易价格的变动。从上半年成交价格数据分析，1月份全市成交均价11300元/平方米,6月份11400元/平方米，整体价格变动不大，每个月上下浮动200元/平方米左右。阮俊生告诉记者，以前二手房的成交价几乎一直是上涨的趋势，今年上半年这个趋势显然受到抑制，没有上涨，有时还有下跌，“可以说，目前情况下，不涨就是跌。”

　　探询缘由　政策影响、供求关系变化是主谋 

　　“交易量走低，成交价下探是限购、限贷等调控政策持续作用的结果”。中介人士李某向记者表示，自“国八条”政策发布之后，楼市行情便开始转冷，而后期调控政策的不断加码更增加了市场观望情绪。记者了解到，在限购、限贷等多重政策调控之下，投资、投机性需求相对得到了一定抑制，这部分群体已经渐渐淡出二手房市场，刚需客户成为目前二手房市场的主力群体，需求也以中低价位为主。对于部分购房者疑惑，业内人士表示，二手房价怎么走，最终要看市场预期改变了没有，如果房主们对未来的房价还是充满信心，价格就不太可能出现普遍和大幅的下跌。

　　阮俊生则认为，政策原因之外，供求关系的作用也较明显，他说：“二手房对市场的反应速度是最快的，从我们的数据来分析，上半年整体报盘量与去年同期相比变化不大，仅下跌5%，而客户的总量则下跌了15%，供给不变，需求减少，自然成交受影响。”

　　银行信贷发威 资金和成交结构起到推波助澜作用

　　另一方面，银行信贷紧缩也一定程度上抑制了购房者的购买意愿。今年以来，由于信贷政策收紧，本地多家银行的房贷门槛均有提高，房贷申请未获批现象越来越多，部分银行对二手房甚至直接停贷，利率也是水涨船高，购房需求受到极大限制。据记者调查，目前浦发、招行、兴业、工商、民生各银行对二手住宅已基本停贷，本地仅一家银行表示可以受理二手房贷款，但是审查时间以及放款周期均有所延长，同时获批后也要等到总行额度放款。在此情况下，很多二手房买家被迫放弃了购房打算。

　　对于成交价变化不大，业内人士认为，抑或是由于二手房成交结构变化，导致目前价格小幅震荡的主要原因。“上半年二手楼市的成交热点区域集中在泡崖、泉水、华北路、北岗桥等价格相对较低的边缘片区，如果市场上整体成交以中低价位的为主，必然导致价格下行。而中山、西岗这些核心地段，价格仍旧坚挺，但房源量少，不会有过大影响”。阮俊生分析，二手房市场成交结构比较复杂，因此不能简单判定整体二手房价就要开始一路下跌了。

　　传导效应未现　目前商品房价格未受左右

　　对于商品房市场的价格是否有变动，记者走访了市内部分在售项目，发现多数项目今年上半年价格变化不大。现在很多楼盘优惠促销停留于一种形式而非真正的降价，指定房源或是干脆只推几套特价房也算是优惠打折楼盘来吸引眼球。而要等开发商实打实地降价促销估计要到夏交会前后，某开发企业副总告诉记者，他们的项目定价和之前预期基本一致，他感觉政策目前有所松绑，预计再紧也不太可能。“如果说楼市大跌，首先地方政府会先受不了，但是大涨也不可能，估计这种状态要持续一段时间。”好旺角阮俊生表示，与二手房不同，开发商定价除了受市场因素外，资金链充足与否非常关键，目前大连楼市“大家”居多，如果商品房价格下探，首先开始的应该是资金吃紧的中小开发商。而二手房和商品房的客户群现在划分比较明确，交差很少，所以商品房价格尚未受二手楼市影响。

　　二手房价格松动，能否保持并产生鲶鱼效应，还需要各方面的积极配合和政策的持续发力。如果能够保持这样的态势，降价的项目、地区将逐渐由点开始到面上发展，房价稳中有降的趋势就将形成，调控的最终目标也将出现。