2011年7月1-4日，博鳌-21世纪房地产论坛在海南三亚召开，来自全国地产界、金融界、学术界及传媒机构首脑人物会聚博鳌，共同探讨中国房地产的未来发展和出路，以下是全国工商联房地产商会会长聂梅生的主题演讲。

　　各位领导、嘉宾、女士们、先生们大家上午好，很高兴参加一年一度的“博鳌.21世纪房地产论坛”，今天我想也参与谈谈房地产的一些热议话题，因为热议话题很多，我自己既没有这样的能力，也没有时间将它全部都能够研究的很好，只谈谈我最近想的一些话题。

首先，说一下对房地产总体形势的看法。我想可以归纳为四句话，第一是市场呈现纠结；第二，调控进入深水；第三，行业重新定位；第四企业面临调整。

　　今年对房地产的调控，比以往尤其是2003年调控的手段进行了升级，主要体现在调控手段从市场型上升到（国际电梯网）行政型，我们看一下限购，首先是对35个热点城市投资投机性购房，二套房和新房进行了限购。第二是限售，高价房控制销售证，在全国各个地方呈现了比较普遍的情况，高价房不发销售证。第三是限价，不仅公布了房价调控目标，一房一价，最近看到一些报道直接限价，这个楼盘不允许高于多少不允许卖，昨天开闭门会，还有不许低于多少的，如果真的是这样的话，对于某个项目不允许高于多少，不允许低于多少，就等于是直接定价。

　　对开发贷和个贷逐步价码的限制，因此调控手段的升级，我认为调控是失度的，限购的对象出局，就是投资炒房的出局，使商品房的总体价格既不会大幅度上涨，也不会大幅下降，商品房的价格趋向于稳定和小区间波动。这样住房双轨制就形成了，有人说2011年各个层面希望是中国住房的双轨制真正形成的元年，这是调控的适度，这是大家期望的结果，从政府、企业和老百姓都其他在宏观调控的情况下，出现这样的结局。

　　第二，调控过度。我限购的对象和并没有限购的对象，例如改善型住房都出局了，限购的35个城市交易量都下降了，因为是有传染力的，交易量深度的下滑，最后房价大幅度的下挫，保障性住房不能如期完成，因此房地产软着陆，并不是泡沫破裂的着陆。

　　第三，调控无效。限购放松，投资投机卷土重来，保障性住房完成不了，房价再次上涨，本轮调控无效，无非是这三种情况。

　　当前的市场表现，从资金的控制，整个的货币控制，对资金和开发贷和个贷的控制，还有限购这两条是明显和有效的，体现在交易量下降，房价的下行压力开始出现，就象刚才蒋省长讲的海南的情况，有很多的数据说明下行情况的出现，在全国是不平衡的，对于一系列热点城市是明显的，对于二、三线城市仍然会出现量价上升的情况。

　　商业地产、旅游地产等等业态活跃，保障房的作用现在是政府努力的推进，但最后在市场中的反映还需要等待，要到第四季度，这是当前的情况。

　　我一直想限购的结果是怎样预期的，我做了非常简单的测算假定，例如某个城市是限购的，普通的商品房占了70%，投资和投机性占了20%，例如二套房等等，保障房不多不少达到了10%，左边是限购前的市场结构，限购以后市场结构发生了变化，也就是说普通商品房70%不变，投资性购房因为限购下降为10%，保障房从10%上升到20%，这是一个比较能够接受的城市的情况，现在就是进行了结构性的变化，只是将限购的10%给了保障房，会发生怎样的情况。

　　如果限购前城市的普通商品房的价格是8000元/平方米，投资的二套房的价格是1.2万元/平方米，保障房的价格是4000元/平方米，这是普通的概念，这样投资的数据是1万元/平方米，如果进行了结构调整，各类房价都没有改变，只是结构变化了，就是将限购的10%转化为保障房，结果统计数据从1万元/平方米下降到9000元/平方米，说明房价可以稳定，只要结构调整，整个数据也是稳定的，我们期望的就是这样的，因此结构调整是非常重要的，如果从简化的事例来看，2011年保障性住房要起到担当的作用。