7月3日，主题为“房地产转型之惑：求解有效性”的博鳌·21世纪房地产论坛第11届年会在海南三亚召开。

　　上海易居房地产研究员发展研究所所长李战军认为绿色的建筑，都是高房价，高成本的建筑，跟今天政府房地产的调控政策是抵触的，而高价格和我们的承受能力和发展实际上是矛盾的。

　　李战军：我是被安排来参加这个会，我乐意于这种被安排，始终有一个疙疸，为什么让我来做这个题目的嘉宾，凭着职业的敏感性，我似乎要找到一个链条，可能是21世纪论坛、鄂尔多斯（600295）、星河湾、高盛公司，我有一个猜想，可能是星河湾的房地产投资战略发生了变化，由原来的上北广进军到太原和鄂尔多斯，可能高策为他们做策划，有了这么大的题目，这个大的（国际电梯网）题目，我感觉是博士论文，而且是中科院的论文很大，实际上讲资源型的城市，在我心目中有两类，一类是矿产性的城市，还有一类是风景名胜，自然山水的资源型城市，这两类城市相比较而言，对房地产的发展，更有利于后一类的城市。由于今天是一个论坛，我很赞同牛文元先生的论点和看法，但是因为是论坛，要讲不同的意见跟大家沟通。

　　第一，说到房地产应该是绿色的，世界也应该是绿色的，中国应该是节能减排，也讲到了自然界和生物界是和谐、循环和良性的，但是我个人更看重这样的观点，就是达尔文的进化论，在自然界和生物界是弱肉强食，优胜劣汰，物竞天泽的情况。在我心目当中，追求一种理念和发展无疑是对的，如果我们忘记了优胜劣汰、物竞天泽，忘记了弱肉强食，也发展不起来。

　　比方说，鼓励房地产的建筑大量采用绿色的建筑，采用低碳减排的材料，但是我跟大家讲，凡是绿色的建筑，都是高房价，高成本的建筑，跟今天政府房地产的调控政策是抵触的。

　　例如说公安部要求外墙保温层要用A级的材料，建设部认为B级就可以了，一个从防火的要求，一个从可行性来讲，换句话来讲绿色建筑要提供给居民和社会的话，毫无疑问是高成本和高房价的问题，以前认为建筑成本高，使用成本就降低了，后来问了专家，也做了研究，发现我是错的，维护绿色的建筑，节能减排、水循环，再利用，太阳能更多的建筑，维持运转的成本也是很高的，这里来讲，绿色建筑的高成本，高价格和我们的承受能力和发展实际上是矛盾的，这是一个情况。

　　第二个情况，刚才和我同姓的李国平先生讲了资源型的城市，我认为有一个误会，他说我国有118个是资源枯竭的城市，国务院认定，国家发改委认定的物产、矿产丰富的城市一共就是118—130个，最近是否有所调整到160个，我不清楚118个资源枯竭型的城市是2200个城市中的还是160个中的城市，我知道的资料是，我国资源型的城市大概是120、130左右，说到我国有118个资源型的城市，而且定义为枯竭性的城市，我感觉有一点大了，这个数字我回去再看一看，讲这个目的是希望大家对资源型的城市有正确的了解，涉及到鄂尔多斯，涉及到矿产资源兴城市的发展，我还是有一些看法的。

　　第一，我国资源型的城市，矿产资源的城市，实践证明没有一个成为大城市的，我到过山东的枣庄和东营，我也曾经到黑龙江工作了十年，大庆是我国的财政、税收自愿大城市，到了今天也没有成为大城市，以前是萨尔图，以前还有玉门和其他的地方，凡是矿产资源型的城市，发展是有爆发性和极度衰落性，短期内快速的发展，之后又出现衰落，没有一个资源型的城市出现良性和可持续的发展，对我国来说是大的课题，对国外来讲也是很大的课题，尽管鲁尔工业区改造的不错，但是也有痛苦和高成长的过程。

　　在资源型的城市，长期以来，今天科学技术发生了很大的变化，之际上在资源型城市中，就业和劳动人口，城市人口，低素质的人口，从事体力劳动，从事第一线的人口占了非常大的比重，而高收入人，财产拥有者作为现场指挥，更好的依托其他的城市或者是地方来生存的，我当然知道鄂尔多斯、包头、呼和浩特是内蒙古的铁三角，也是中国新兴产业，新兴资源发展的铁三角，今天是非常不错的，但是我觉得在这样的城市中，有几个问题，我愿意提供给要今日这类矿产资源类城市的开发企业提供参考，这类城市往往不是集聚的，而是分散的，城市的形态、产业布局是分散的，而不是集中的。

　　第二个情况，这类城市往往公共建筑设施的配套，包括教育、文化、医疗、城市的地下管线带有比较落后的状况。

　　第三种，因为是爆发性的发展和富裕，人很难改变的是自己的生活方式，当有了很多钱以后，可以买很高房价的房屋，很大的房屋，但是难以改变生活方式，因此这种房子的人文价值实际上是很低的。我很赞同哈继铭先生说的流动性很差，讲这句话毫不排斥和反对现在的房地产开发企业进入矿产资源型城市进行房地产开发，因为他们有高端住宅的需求，少部分的进去，先头进去这种市场需求是存在的，但是作为开发企业的战略布局，作为开发重点的城市，我个人认为还需要三思而行，我讲多了，谢谢大家。