自从北京有学者提出“中国房地产冬天已经来临••••••”到今年已过去八个年头了。围绕房地产业究竟是国民经济重要的支柱产业，还是“绑架中国经济的罪魁祸首”的争论，也已持续了五、六年。

    最近两届中央政府任期内，以房价为目标的宏观调控措施一再加码，但房价始终压不下去。我们八年抗战打败了日本侵略者，而宏观调控即使花光八年时间也不可能使房价降回到2005年的水平。  
 
    现在的房价确实高得吓人，政府应该调控。

    房价为何“边调边涨，愈调愈高”

    但是，为什么会出现“边调边涨，愈调愈高”的局面？这只能说明调控思路有问题，因而所提出的对策没有切中要害，所用的办法大多不符合市场经济规律，甚至把改革开放前的某些做法都搬了出来，真可谓病急乱投医。
 
    回顾历史，朱镕基同志当总理任期内的1994年至1997年，也曾采取严厉措施狠狠打压房地产业，后来发现不对迅速改正。1998年承认房地产业是国民经济新的增长点，下决心加快住房制度改革，停止单位建房、福利分房，推行公积金制度、政府补贴鼓励有能力的家庭买下原住的成套公房，购买商品房可以降低首付，延长按揭年限，降低按揭利率，降低契税，购房还可退税、报蓝印户口。对无力买房的经济困难家庭，则用发展廉租屋的办法解决。而对违背市场经济规律的“安居工程”则一律停建。从1999年开始，房地产业在政府扶持和正确引导下，充分发挥国民经济支柱产业的拉动作用，使国民经济迅速摆脱亚洲金融危机的阴影，走上健康发展的轨道。那几年内，中国老百姓许多人在政府帮助下有了自己的房产，成了真正的有产阶级，住房自有率达到百分之七、八十，城市住房老大难的问题正在得到解决。
 
    而从2004年开始，国家对六类经营性用地停止行政划拨和协议出让，一律实行有偿有限期使用，公开招标、拍卖、挂牌价高者得的出让制度。从市场经济角度看，公开竞卖价高者得可以防止腐败，避免土地贱卖，国资流失，这是好的。但是由于土地一级市场的供给受到垄断，则价高者得势必造成哄抬地价，进而推动房价不断上升，房价失控的根源之一就在于此。
 
    面对房价上涨过快，人民群众有意见，政府有责任进行调控，关键是要增加供给、疏导需求、降低成本、减轻税费，这样才能使房价降下来。但是，政府的决策思路变了，采取同经济规律对着干的办法进行打压，一开始是所谓压缩地根、压缩银根，接下来加息加税，再不行就限购、限贷、限价。照理，一手房需求旺、供给少、房价高，应该鼓励二手房交易或发展租赁市场来弥补，但现在的做法也是用种种办法加以限制。稍有常识的人都懂得，房价是由成本、费用、利润、税金四要素构成的，房地产调控一次一次加码使成本、费用、税费三要素不断上升，而土地稀缺需求旺盛又使房产商不肯减少利润，这样怎能将房价降下来？除非逼房产商破产清盘大拍卖。但房产商破产后再生产中断，供给更稀缺，今后房价只会更高。

    住房保障只能先解决最困难的家庭

    现在，政府看看市场这块房价难以调下来，又转向住房保障这一块，但思路上似乎也有问题。住房保障是什么涵意？是保障居住权还是保障产权？哪些人需要政府提供住房保障？我认为，在现阶段城市居民大多数应当“自住其力”，即：有条件者可以买房，经济条件不够可以先租房、等有能力时再买房，真正租不起的则由政府提供廉租屋。即现阶段，政府提供社会保障的对象应是低收入家庭，过去把中低收入归成一类，面就宽了，面一宽国家就负担不起了。现在政府将中低价商品房、经济适用房与廉租屋、公共租赁房统统放在一起统称为保障房，这是不恰当的。有的同志将中产阶层也纳入住房保障范围更是不对的。不要忘记我们国家现在还处于社会主义初级阶段，人均GDP水平还很低，地区之间发展水平也很不平衡，国力有限，住房保障还只能先解决最困难的家庭。现在无形中将住房保障面放得很宽，尤其在经济适用房上花的精力，似乎超过了廉租屋，国家财政补贴包括隐性补贴，究竟是住廉租屋的享受多，还是买经济适用房的享受多？这样是否适当？值得研究。
 
    当然，现在政府讲究执政为民，老百姓也希望社会保障用房越多越好，房屋建筑质量和配套水平越高越好，但满足政府政绩和人民需求都是要付代价的，从经济学角度讲，能不花或少花钱得到的东西需求是无限的。为此，政府要拿出大量“公款投资”来满足此类“公款消费”，政府钱不够必须就增加税费、高价卖地或者多印钞票多发债，形成恶性循环。西方发达国家推行高福利、高税收政策带来的高通胀、高负债、低工资、低效率，鞭打快牛养懒汉的后果人所共知，我们何必去学他们呢。

    快一点让房地产业恢复活力

    讲起房价涨的另一重要原因，则是货币超量发行。去年美国的GDP约15万亿美元，M2为8万多亿美元，我国GDP约合6.6万亿美元，M2约合10.8万亿美元，两者对比，我国国内生产总值约为美国的44%，而广义货币流通量却是美国的1.2倍。货币发行量超过流通中的必要量就会贬值。市场上存在通胀预期就会推动人们争相购买能保值的东西。国内投资渠道不多，住房成为热点就不奇怪了。现在不怪自己管不住通胀，不肯改变储蓄存款的负利率，却责怪人民群众不应该投资买房，有人还想把一线城市实行的住房限购政策向下推，实在不讲道理。房市兴旺本来可以帮助国家多回笼货币，多创造就业，多提供税收，房子多了自己住不了还可用于出租，出租房多了租金水平就会企稳甚至下降，反过来又会减轻房价上涨的压力，对国家、对社会都有利。

    现在房市中政府和市场两种力量仍在博弈，不良后果正在逐渐显示。根据1994-1997年的经验，继续打压下去必然两败俱伤，企业倒闭，员工失业，在建项目成半拉子工程，银行大批坏帐，政府不仅收不到税，还会增加大量社会维稳开支，五、六十个相关产业也会受到连锁反应，整个国民经济将会陷于滞胀局面。

    我们衷心希望决策层头脑冷静下来，思路重新理一理，多听听不同意见，不要搞变相的“休克疗法”，快一点让房地产业恢复活力，为国家、为社会重新发挥支柱产业的积极作用。