访谈人物：中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌 。教授级高级城市规划师。现任中国房地产及住宅研究会副会长。 20世纪80年代初着手住宅商品化研究，1985年开始研究土地问题，历任建设部城镇住宅研究所所长、建设部政策研究中心副主任，是国家房改方案的主要起草人之一。

　　7月12日召开的国务院常务会议提到5点意见，认为当前房地产调控处于关键时期，将继续加强房地产市场调控工作。其核心内容包括：保证保障房在11月底开工，抓好质量安全、分配公开透明；合理引导住房需求，已限购城市需严格执行政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要限购措施等。此次会议释放出了哪些信号？这对房地产市场今后的走势将产生哪些影响？

　　给二、三线城市打打退烧针

　　媒体：前一段时间一直有传闻称，房地产调控政策将有所放松，比如限购政策可能会取消。而7月12日召开的国务院常务会议提到5点意见，认为当前房地产调控处于关键时期，将继续加强房地产市场调控工作。您怎么看这次常务会议释放出的信息？

　　顾云昌：前一阶段确实有关于房地产市场调控要放松的传闻，但是，这些都是没有根据的猜测。我个人一直坚信房地产市场调控会继续进行，不存在放松的可能性。

　　这次国务院常务会议传递出的信息显示，当前房地产市场调控从两个方面进行——“一手硬”、“一手软”。“硬”就是今年保障房任务一定要完成，“软”就是要使房地产市场“软着陆”。

　　从现在的情况看，房价相对平稳，同比上涨幅度在回落，一线城市的房价有所松动，成交量等指标也在回落。但是，一些开发商把目光投向二、三线城市，使一些二、三线城市房价上涨速度有些快。所以，12日召开的国务院常务会议也预见到了这种二、三线城市房价过热的状况，提出了几点要求，算是给这些城市打打退烧针，同时也向外界表示政府调控房地产市场的决心没有变。

　　过去一年的调控有效果

　　媒体：被称为“史上最严”调控政策已实施一年多了，您对房地产新政的调控效果如何评价？

　　顾云昌：我个人认为调控是取得了一定成绩的，调控效果其实还是有的，只不过大家期望值太高，觉得效果不明显。目前，无论是在北京、上海这样的一线大城市，还是在沈阳这样的次一级城市，房价其实都是有所松动的。去年以来，房屋销售面积增长放慢，涨幅放缓，价格也有所回落，这都是调控政策的效果。

　　需要说明的是，国家出台这一系列的政策就是要坚决遏制房价的过快上涨。从中国房地产市场供不应求的关系和经济的通货膨胀来看，想要房价在这个时候下降，难度比较大，只能是遏制房价的过快上涨，保持房地产的平稳发展。

　　由于人们对于房地产调控定位的预期不一样，社会上大部分人都把目标定位在商品住宅价格上，认为商品住宅价格下降了，房地产市场的调控就取得了成效，其实这是一个误区。

　　媒体：对于房产调控一直有这样一种说法：“地方政府和中央的博弈”。甚至有人认为，地方政府制定的一些限购政策有“糊弄”之嫌，只是为了完成任务，而不是希望政策真有效果。您怎么看这个问题？

　　顾云昌：地方政府是最希望房价保持稳定上涨的。房价的稳定才能使土地价值提升，才能增加土地出让的收益。所以，地方政府不希望房价大幅下滑。中央要求的是抑制房价的过快上涨，意图也在于保持房地产市场的相对稳定。所以，地方政府应该做到保证区域内房价不能过快上涨，要保持在一个稳定、合理的发展区间里。

　　保障房要解决保障谁的问题

　　媒体：保障房被认为是真正解决中低收入家庭住房的关键所在。今年保障房建设任务是年内开工1000万套，您觉得这个任务能完成吗？前几天，任志强曾经在这个问题上与您产生过争论。他认为：“2010年全国这么多家开发商，也只完成800多万套商品住宅，今年要建成1000万套保障房，我觉得跟做梦一样。 ”

　　顾云昌：我认为这个任务肯定可以完成。任志强有一个问题没弄清楚，中央的要求是年内开工1000万套，而不是建成1000万套，如果是建设1000万套那是不可能完成的任务，而开工1000万套是可以完成的。

　　媒体：对于保障房的建设，公众也存在很多担心、疑虑和争议。您觉得要想让保障房真正起到调控、解决房地产市场问题的功能，需要在哪几个方面努力？

　　顾云昌：做好保障房的工作，我觉得有五个问题要注意。第一是资金谁来出？第二是谁建？第三是怎么建？第四是保障谁？第五是怎么管？三个“谁”两个“怎么”。谁投资、谁建造、怎么建、保障谁、怎么管。好事一定要做好，那么我相信中央到地方都在琢磨这个事情，我们行业更要关注这个事情，千万不能认为这是政府的事情我们不管。

　　保障房关键是要搞清楚房子里住的是什么人。保障房分配必须是全过程的公开、公平，主要看制度怎么设计，而不是出了问题就一棍子打死。政府在大力推荐保障房建设的同时，更重要的是要搞清楚保障房保障的主体。

　　房价下降的可能性不大

　媒体：国务院常务会议表明房地产的调控政策会持续并加强。您对今后一年左右时间房地产市场的走势怎么预测？老百姓想买房子什么时候是好时机？

　　顾云昌：我认为未来一段时间中国的房地产市场不会太热，也不会冷。中央政府不允许房价再出现过快上涨的情况，但是，如果房市一片冷清又会影响地方政府的财政收入，所以，两方面分析之后可以肯定未来一段时间房地产市场会维持目前这种相对稳定的状态。

　　对购房者来讲，如果是刚性需求，购房自住，那么没有必要等，现在就要买。从经济发展的状况来看，未来房价上涨的压力还是存在的。当前，物价都在上涨，GDP也在增长，房价没有下降的理由，下降的可能性不大，只会是一个平缓上升的过程。

　　如果是投资，那么一定要谨慎，因为中央一直在打压投资性购房。而二、三线城市也会出台限购政策，这也抑制了投资。另外，即使二、三线城市不限购，房价的升值空间也是有限的，回报肯定不会像前几年那样高。