访谈现场

　　随着老龄人口的不断增加，老龄化社会已经提前到来，预计到2050年，中国的老龄人口将达到4亿，占到总人口的1/4。在北京、上海老龄化情况最为严重。据统计，目前北京超过60岁以上的老年人口已达226.6万人。在上海，这一数字更是高达300.57万，占总人口数的21.61%，人口老龄化水平比全国平均数字高出一倍，已经接近日本、瑞典等世界人口老龄化最高的国家水平。

　　而让人尴尬的是，目前我国的养老主要是依靠家庭养老。随着中国进入“4-2-1”时代（即4位老人、双独生子女构建的核心家庭和一名第三代子女），作为家庭核心的双独生子女，必须面对上养老、下哺小的艰巨责任，加之逐渐增大的现代职业压力和越来越快的生活节奏，使得传统观念中应当承当赡养义务的一代疲惫不堪，众多开明的长者也逐渐走出传统束缚，选择更为专业和轻松的新的养老方式。

　　这一轨迹，与国际先进理念不谋而合，并以此推动了中国式养老住宅市场的发展。正是看好养老地产市场的前景，中国的一些开发企业开始试水老年地产，乐成养老就是在众多开发企业中走在前面的，今天搜狐焦点特邀乐成养老投资事业部总经理高峻松做客焦点探讨这一细分市场的发展模式。

　　时间：2011年6月24日下午2点

　　地点：北京昌平太阳城

　　嘉宾：乐成养老投资事业部总经理高峻松

　　以下为访谈实录

　　【主持人】：各位搜狐焦点网的网友，大家好！今天我们高端访谈栏目请到的嘉宾是乐成养老投资事业部总经理高峻松先生，刚才我在养老地产高端论坛，第一次接触到乐成养老，一个专注于养老产业的长期投资者，作为其投资总经理，今天我们请高总跟我们分享一下做养老地产的开发经验。

　　长期产业投资者以招牌挂的形式拿地

　　我们都知道现在好多房地产企业做养老地产，主要目的是想利用这个途径拿地，或者多开发项目，对此您是如何看待的？
 
乐成养老投资事业部总经理高峻松
　　【高峻松】：通过养老地产这个概念来拿地，事实上并不容易，这几年我一直在负责这块工作，就我自身的经验而言，通过养老地产的概念来拿地事实上并不比通过正规的政府招标、拍卖容易。

　　【主持人】：我们都知道现在很多地产商在拿地的时候，都会选择跟政府合作或者其他形式，那么乐成拿地的方式主要是什么？

　　【高峻松】：我们从2007年开始从事养老产业时，思路就很明确，那就是要按照正常的商业模式来做，因为我们从事的是养老服务产业，而不是在做地产，所以我们希望将找到养老服务产业规模化的发展路径，然后进行复制，所以我们不看重某一个单一的项目，而是将养老服务产业作为我们集团未来的核心业务和事业去从事，这就决定了我们在获取相关土地时，走的就是国家正规的招标和拍卖，而不是通过炒概念来做房地产。

　　【主持人】：选择一些什么样的地方去？

　　【高峻松】： 我们的选择主要跟我们的定位有关系，因为我们的定位主要高端的消费群体，所以我们会在发达地区的发达城市去拿地。

　　【主持人】：那么您对其他想进入养老服务产业的公司和企业，有什么建议？

　　【高峻松】： 这要区别对待，我们为什么选择招、拍、挂呢，因为我们是把自己定位为一个长期的产业投资者，我们希望未来几十年，我们都在从事这个行业，并通过经验积累获得利益。比如说像美国有很多上市的养老服务机构，它有自己的房地产信托基金，就是我们所说的RACE，他们的规模都很大，旗下拥有几万个房间，以及几百个项目和六七百个养老社区。我们都知道，做到如此大的规模非常难，我们也想在中国做这样事情，所以我们鼓励养老行业实现市场化。因为不进行市场化，你的财富就很难实现阳光化，这样你的财富就很难说清楚。比如说你旗下有几块地，属性各不相同，当你拿到资本市场，你这些东西就是乱的，这时你就需要补办相关手续，也就是说你要回头补交学费，那就不一样了，因为你十年前是十年前的价格，十年以后你说我完善土地出让手续，那就是十年以后的价格，所以从这个角度，就是作为一个长期的产业投资者，我的建议大家还是要走市场化的道路。

　　长期产业投资者：拿来主义不现实，靠自己

　　【主持人】：您刚刚讲做养老地产是养老产业最简单的部分，而给老人提供优质服务才是最难的，那么请您结合你们的亲身经历，给我们讲一讲你们在做养老产业的过程中都遇到了哪些困难？如何克服的？

　　【高峻松】： 按照我们目前项目进度，我们并没有一个项目真正开放并提供养老服务，还都处于建设当中。因为买地开发需要有一个过程。举例来说，以往我们在建筑设计的时候，按照以往的经验就是依赖设计单位，由他们拿出设计方案。但是做养老产业的时候，我们发现，如果我们的运营服务团队提不出具体的需求，那么这个建筑设计就没有办法进行下去。这时我们就碰到了第一个问题，你不懂运营的话，你根本不知道怎么做，因此，养老服务产业做主导的不是设计，而是运营。这是第一个。

　　第二个困难，就是刚才我提到的运营，因为我们发现在国内很难找到符合我们要求的人，尽管国内有许多做传统养老院的前辈，他们有很多经验，但是他们在宏观上还是不能跟上高端养老服务产业的要求。

　　【主持人】：据说国际上养老产业主要有三个流派，分别是日本、欧洲，以及北美，那么在这三个流派里，乐成养老借鉴了哪一个？

　　【高峻松】： 如果说确实有这三个流派的话，那么我认为我们借鉴的是北美流派的经验，因为我们的设计师都是从美国直接邀请过来的，我们团队中的大部分人也都在美国受过教育。所以，如果归类的话，我们应该算是北美流派。

　　刚才你问到我们做这个产业的困难，我们在整合外部资源的过程中，层到国外去咨询和了解，我们发现国外市场目前对中国市场还持排斥和保密的态度。因为国外的同行也意识到中国是一个大市场，但是由于养老服务行业的特殊性，外国人不可能直接来中国给中国老人提供养老服务，还要借助中国人，但是他们又不希望将行业的核心技术和核心服务全部教给中国人，因为他们认为教会了中国人，中国人就不再需要他们了。

　　因此，他们在跟我们谈合作的时候，或给我们提供咨询服务的时候，通常都会强调知识产权保护，并要求以服务和技术入股，他们认为自己有经验方面的优势， 所以你必须给我股份。或者我给你提供咨询，你要给我提供昂贵的咨询费。而目前由于国内关于知识产权方面的衡量标准还不完善，因此很难去评估它的价值，这就给我们的工作带来很大的困难。

　　直到现在，这个问题我们还是没有解决，所以我刚才讲，盖房子很容易，我们2007年进入这个行业，2008年我们就知道养老产业的房子应该怎么盖。但是到现在为止，我们还是不知道运营服务如何才会做的更好。

　　【主持人】：您刚才说运营是你们做养老服务产业非常重要的关注点，那么今后你们在运营上有什么规划？

　　【高峻松】： 目前我们的规划是这样的，一方面我们还是考虑去国外寻找合作伙伴。找不到合适的合作伙伴，我们就打算并购一家。我们都知道美国现在虽然经济在复苏，但它依然还处在恢复阶段，这给我们提供了很好的并购契机。另外对一些专业管理人员，我们就直接从国外招聘，比如做福利服务的专业人员以及老年活动组织人员，甚至做成本管理的这些人才，我们都准备直接从国外招聘。

　　【主持人】：目前乐成都有哪些项目，未来有什么规划？

　　【高峻松】：目前我们在北京有两个项目，一个在双井，一个在双桥，海口还有一个。在浙江的莫干山风景区还有一个上千亩的项目。目前都处于在建状态，同时，我们在慈溪也刚刚拿了一块地另外，我们还准备在广东中山拿地。未来我们还将在上海、广州等城市开展相关项目，但目前都处于筹备期。

　　【主持人】：我想知道，乐成养老投入运营后，它的后期规划怎么样？

　　【高峻松】： 我刚才提到了，我们会从国外、北美输入它的管理体系、管理标准以及主要的管理人员。

　　【主持人】：那你们现在这块配套工作怎么样？

　　【高峻松】： 现在基本到位，正在日夜不停地演练，我们每周都会邀请四到五名老人，我们有一个体验馆，就在双井桥那边，到我们那儿免费体验，然后我们就按照我们的设想给他们提供服务。

　　【主持人】：目前在你们的项目中，哪个项目进展最快？

　　【高峻松】： 第一个项目就是海口的恭和苑，因为海口没有冬季，它会在今年的10月底开业。它主要是给我们北方，东北、西北、内蒙这些地方划拨的。那个项目主要特点是紧挨海口市人民医院，海口市人民医院目前也算是海南省最好的医院，医疗条件非常好。

　　【主持人】：那您最后销售的时候，准备以什么样的方式销售？就是您刚才说的海口项目建成了之后？

　　【高峻松】： 海口项目建成了，当然我们要到北方的城市做一些推广，也会利用媒体去做一些宣传。

　　【主持人】：我们知道买房后，房屋的产权就都归你了，这个房子可以使70年，而你们的养老服务采用哪种方法？

　　【高峻松】： 在我们这儿，老人需要多少年，完全是老人自己的选择，他可以根据自己的健康状况和经济状况选择合同年限，签三年或者签五年都是自己的选择。但是我们只提供养老服务，不会向他们介绍房子产权怎么样，以及升值潜力。因为这样做是没有意义的，产权是我们自己的，我们也不会销售。实际上，我们会向他介绍我们的服务内容，以及我们的服务优势。比如独居的时候怎样保证他的安全，怎么保证他的舒适，结合我们的服务内容，最后让他们自己做决定是否购买我们的服务，这和房产销售完全不同。

　　【主持人】：我觉得有点像老年公寓，有些人家里照顾不了老人，然后送到那里？是这样吗？

　　【高峻松】： 很接近。但是同时我们也有我们自身的服务优势，比如我们对老人服务的研究，这个是在家里享受不到的，我们的目标就是在我们这里给老人提供一个比在家里还好的生活。

　　长期的产业投资者，上市只是手段

　　【主持人】：乐成养老从2007年就开始涉足养老服务产业,并且今后也决定将养老服务产业作为自己的主业,那么请问乐成养老当初是如何涉足养老产业的？

　　【高峻松】：早在2007年时，我们母公司还是一个地产公司。当时我们就从中小房地产商的角度去考虑房地产市场的未来发展格局，我们判断大型房地产商将占据地产市场份额的百分之七十，企作为中小房地产商必须走专业化和精细化的道路。

　　后来，我们吸收社会各方面的建议，并结合中国社会老龄化的现状，决心转做养老服务业。我们都知道社会老龄化周期性的商业机会的周期不一样，因为在几十年的时间里，老龄人口不会突然消失，所以这个机会是看得见的，因此我们决定顺应社会发展的趋势，投身养老服务业。

　　等到我们真正踏入到这个行业里，我们才发现做养老地产是这个行业里最简单的事情，而给老人提供真正的养老服务，才是最难的。所以，我们决定踏踏实实将这个产业做大做强。

　　【主持人】：那么请问乐成老年投资事业公司的组织架构是什么样的？

　　【高峻松】： 乐成老年投资事业公司隶属于乐成集团，目前公司组织结构根据职能和管理权限分为三个板块，分别是投资、运营、营销。比如说，我主要负责投资业务，主要职责就是投地，或者寻找项目合作机会。运营则是在项目建成之后负责运营服务，营销则主要负责品牌建设和市场推广。

　　【主持人】：那么乐成未来是否有上市规划，你们未来的发展愿景是什么？

　　【高峻松】： 我们认为上市是我们事业达到一定程度的时候的融资手段，而不会把它当成一个目标。因为上市无非就是借钱，或者找钱的一个方式。找钱肯定是哪便宜我找哪，上市如果是一种非常好的融资手段，我们当然不排斥。而我们的愿景是创造人人向往的养老生活，目标还是建立在提供这种高标准的服务。如有一个企业如果把上市作为一个愿景的话，这个愿景很容易就实现了，那我们再发展的意义就没有了。

　　长期产业投资者眼中的养老地产现状

　　【主持人】：您认为养老地产的现状是怎么样的？

　　【高峻松】： 我认为截止目前，中国还没有一个养老地产项目已经被证明是成功的，可以被称之未商业模式的项目。单独项目取得成功是有的，但是形成模式的确实还没有。养老地产，大家过分地沿用了以往普通地产开发的概念，特别是在泡沫环境下的地产开发概念，认为在中国只要房子盖起来，就一定能卖出去。或者认为即使卖不出去，就去找人来运营，他们通常认为只要我拿出钱了，还愁找不到人运营吗，但在目前的市场上还真找不到人去运营。

　　【主持人】：刚才您提到在当前国内房地产市场政策对普通住宅限制比较严的情况下，开发商就纷纷争抢商业地产，而且很多开发商也想涉足老年地产，那么请您给我们分析一下，这些大的房地产商涉足养老地产的初衷是什么？

　　【高峻松】： 养老地产一般分成持有经营和销售，如果销售，那么它跟普通地产快就没有本质的区别，也就是说它的建筑功能，与其他商业地产一样，都是销售型的地产项目。而持有经营，从本质上来讲也可以理解为商业地产，通过长期经营取得现金流，并实现投资回报，实现自负盈亏。

　　至于目前大的房地产商涉足养老产业，我个人认为，就目前而言，国内还没有成功的，但从美国看，在这次次贷危机中，那些做养老服务产业的企业，他们所遭受的损失都比较小。因为养老服务产业不像旅游业，经济形式一旦不好，居住率立刻就降下来。老人只要住进老年服务机构，就不会因为经济形式不好而马上搬家，他仍然会住在那，所以养老服务机构在经济形式不好的情况下仍然有固定收益，还有服务费，所以它的收入比较稳定。因此我想有一批大型地产机构，他们选择进入养老地产，有一部分是冲着这个优势来的。虽然从目前看养老地产的收益不是很高，但是它的收益长期稳定。同时，随着社会老龄化越来越严重，物业比较好的经营管理，价值也在提升。当你的价值提升了以后，如果将来寻找合适的机会进入市场，就可以实现固定资产的变现，我们叫增值化。即使今年一分钱没赚，但是我维持物业的不断增值，将来我把它卖出去，也同样会取得较好的收益，这也是我们正在考虑的问题。

　　【主持人】：那您估算一下，养老地产的一个周期大概是多少年呢？如何做养老地产呢？

　　【高峻松】： 从找到地到建设，是18个月。从一个老人没有，到实现盈亏平衡，当然这是就大城市而言，都是相对发达的地区，比如环渤海、长三角、珠三角，如果运营的好，在三年左右会达到一个盈亏平衡。盈亏平衡基本上在80%左右。

　　【主持人】：现在很多保险公司涉足养老地产，他们资金雄厚，实力强劲，对此您如何看？

　　【高峻松】： 事实上，不管你资金多雄厚，大型养老社区的操作都很难成功，因为一个大的养老社区对周边的生态基本是一种破坏，设想一下，几千老人住在一起，天天都有救护车到来，天天都有殡仪车进出，你想想这个社区将是个什么样？

　　我们反过来看美国，大多的养老社区，都是单独的养老社区，基本上都是在200多个单元，也就是房间，一些外国的高收入老人，基本都是一人一个房间。因此，国外的一个养老社区也就200多个房间，大多数是120-160个房间，甚至小的还有50-80个房间。

　　所以，我觉得保险资金，他们应该更多关注长期效益，真正能够像想象的那样，当我的产品完善后，然后建多少社区，然后在去买保险保险，将来养老就到这个大社区。

　　【主持人】：您在会上提出警惕养老地产的空壳化，结合您刚刚提及乐成养老在运营上所做的种种努力，对于想要进入养老行业的地产公司，你有什么经验分享？

　　【高峻松】： 就像我会上讲的，养老服务的这些客户他们比我们想象的更加理性。人家是把至亲直接托付给你，而且这一托付就是好几年，基本上老人和老人的家庭都会多次考察了解情况，更加关注服务品质，更加关注价格变动，更加在乎邻里的背景。依靠以前的地产销售模式，珍贵，珍藏，奢华，独享等这些陈词滥调希望能吸引到客户买单是不可能的事情。

　　所以，我们要警惕养老地产的空壳化，事实上在中国，还没有被验证成功的养老地产的商业模式，故而我们没有经验可以复制，如果没有良好的后继的运营服务，我们根本没有办法履行对客户的承诺。一旦无法履行承诺，将大大伤害企业的长期发展。

　　【主持人】：感谢高总今天在我们高端访谈栏目的精彩分享，我想，养老地产这个概念在中国还是刚刚起步，需要开发商、专家学者及媒体人的共同努力。只有大家用心去做，才能成为这个行业的专家。今天的访谈就到这里。谢谢大家的关注。