有句俗话叫一个巴掌拍不响，当人民币升值遭遇市连环调控时，外资便与国内房企“一拍即合”了———外资给融资受限的房地产企业打开了另外一扇“窗”，而国内的楼市，也能让外资享受人民币升值、房价上涨和租金三重收益。

　　商务部近日公布的数据显示，今年前5个月，外商投资中国房地产金额达266亿元，同比增长57.3%，现阶段房地产吸收外资占中国外资总规模的23%- 25%。大量的外资正通过直接进入国内拿地开发、通过上市公司融资等方式布局中国房地产市场。

　　人民币升值迅猛外资布局房地产达高位

　　人民币对美元汇率中间价一路走高，自7月22日一举突破6.5关口后，7月27日报收6.442，年内升值了约2.8%。如果从2005年7月21日中国启动人民币汇率改革算起，不到3年时间人民币对美元突破“8”、“7”两个整数大关，升值近19%。到2011年6月30日，人民币对美元升值了27.9%，对欧元升值了7.4%。

　　伴随着人民币升值的，是外资投资国内房地产业的迅猛增长。其实早在人民币面临兑美元的升值压力时，就有人预测过，人民币升值将导致外资流入楼市和股市，“因为在楼市中，外资能享受人民币升值、房价上涨和租金三重收益。”但直到2010年国内楼市出现轮番调控后，外资布局国内房地产业才真正称得上是“天时地利”，随着紧缩的房地产信贷政策的加码，房地产企业的融资成本大幅提高，部分房地产企业开始选择外资，外资于是与国内房地产行业“一拍即合”。

　　房地产吸收外资占中国外资总额的23%-25%

　　“ 经 过2008下 半 年 至2009年5、6月的外资撤退狂潮之后，外资进入房地产逐月恢复并迅速到达高位，近期趋势仍在加大进入中。”广州律师协会房地产专业委员会副主任邹阳说，目前他和同事经办的事务中正明显地感觉到这一特点。

　　商务部7月15日公布的数据也印证了邹阳和他同事们的感觉。数据显示，现阶段，房地产吸收外资占中国外资总规模的23%-25%。今年前5个月，外商投资中国房地产金额达266亿元，同比增长57.3%。5月完成备案的外商投资房地产企业达52家，过去三个月共有170家外资房企在商务部完成审批备案。今年1-3月、1-4月和1-5月，外商投资国内房地产金额分别为144亿元、222亿元和266亿元，同比增速分别为45.2%、62 .3%和57.3%。此外，国家统计局数据也显示，今年4月国内房地产企业利用外资金额就达78亿元，同比大增107.34%。

　　四大进入渠道 投行、私募基金持续进入楼市

　　去年下半年以来，私募基金正悄然集结伏击国内楼市。如荷兰G T C在中国的首家商业综合体———成都凯丹广场落成运营；美国私募股权基金黑石宣布联手香港鹰君集团，共同开发大连高端酒店和住宅项目。嘉里置业、丰益国际、香格里拉(中国)公司等3家境外企业联手组建合资公司，将在东北一些城市从事房地产开发等综合业务。

　　据不完全统计，A X A、M PG A、PA G等外资机构在与内地合作参与发起私募基金。新近公布的相关数据显示，2010年1-11月，国内共有10只房地产私募基金成功募集18.59亿美元，基金数量与金额分别为2009年全年水平的5倍和3.4倍。

　　有研究机构的监测显示，今年3月开始，地产私募基金就进入活跃期，之后受宏观调控的影响，开发商融资渠道受限，参与到地产私募基金的资金迅速增加。为了更直接地参与境内房地产市场，很多外资机构都已把在境内设立人民币私募基金提上了日程。“目前已经设立并运作的人民币私募基金还非常少，但可以看到的确有这样一个趋势。”仲联量行一位投资总监坦言。

　　D T Z戴德梁行北京估价部董事胡峰则预测称，未来将会有超过80%的外资基金在中国设立人民币基金，而其中绝大部分资金将会进入房地产市场。

　　近期代表：黑石、荷兰G TC、AXA、M PG A等

　　直接进国内市场拿地开发

　　7月21日，位于北京亦庄核心区的新项目力宝广场发出了即将入市的消息，这个由印尼最大的房地产上市公司力宝集团打造的大型城市综合体拔地而起后，使得北京亦庄新城区首次出现了外资开发商的身影。

　　像力宝广场一样，近年来在北京、广州、上海等一些国内城市的房地产市场上不时会冒出一两张外来面孔，投资中国房地产，很多外资房企选择了直接进入国内市场拿地开发，尽管最近几年国内一二线城市的地价已普遍出现上涨，外资房企的投资热度仍然很高。

　　广州三旧改造地块就受到了不少外资的热捧。广州市国际投资促进中心部长谢晓辉3月份在某公开会议上透露，来自香港、新加坡等地的资本正在积极接触三旧地块，不少三旧地块的合作初步意向已经达成。更早之前，新加坡嘉德置地宣布，公司新增位于广州市番禺区石楼镇一占地面积约50万平方米的项目，该项目将成为凯德置地集团在华开发的项目中总建筑面积最大的一个。

　　以“低价吸纳”著称的港资房地产企业，大力度加码内地楼市的趋势更为明显。今年1月5日，嘉里建设联合体以13.6亿元竞得辽宁营口地块。两个月前，嘉里集团刚刚以4.81亿元摘得福州商业地块；1月7日，九龙仓就以29.1亿元竞得苏州吴中两宗地。而一个月前，九龙仓在一周时间内斥资20亿元分别在江苏常州、湖北武汉拿地。

　　近期代表：印尼力宝集团、嘉里集团、九龙仓、嘉德置地等扩资

　　联交所内地房企发债融资

　　今年以来，内地企业在香港掀起了一股融资潮，内地房地产企业在香港以IP O、配股、发债等形式融资的势头有进一步加剧之势。

　　今年1月7日，中骏置业公布，拟发行2016年到期的以美元结算的20亿元人民币10.5%优先票据，估计票据发行所得款项的净额约为2.94亿美元，成为首家成功发售人民币合成债券的内地房企。随后华南城发行优先票据净得款2.35亿美元，恒 大地产发行7.5亿美元优先票据。中银国际最新发布的债券市场周报显示，二季度富力地产、北京控股、华润置地、远洋置地、华侨城也加入发债集资阵营，集资额达58亿人民币。有境外筹资撑腰，上市房企大叹“不差钱”。如恒大目前现金充足，手上可动用资金739亿。

　　据研究报告显示，2011年一季度，上市公司的长期负债率达到了2007年以来的最高水平72%。内地房企在港发债，可谓是一种有效的补充。

　　近期代表：富力地产、北京控股、华润置地、远洋置地、华侨城、恒大等

　　收购兼并房企股权曲线抄底

　　除了直接投资或通过上市公司融资进入内地房地产市场，一些外投还选择收购、兼并内地房企的股权，曲线抄底内地房地产市场，这种投资方式被业内人士认为更具可操作性。

　　7月20日，由长实分拆出来的房地产信托基金汇贤产业信托主席甘庆林表示，正就多个潜在收购进行深入磋商，如果收购成功，汇贤旗下的物业就不再只是北京东方广场了。据了解，汇贤信托市值约人民币280亿元，按此计算，日后汇贤将可贷款近百亿用于收购。

　　而早在2月25日，香港新沣集团宣布将携手日本最大的商业地产商三菱地产合营开发沈阳购物中心尚柏奥莱，转让旗下Prem ierE ver的37.5%股权以获得流动资金，减轻开发资金压力。而三菱地产也以此曲线进军沈阳；同在2月份，爱尔兰最大房地产公司财富控股(T reasuryH oldings)在上海再下一城，将淮海中路的淮海商城收入囊中，交易价格5.75亿元人民币。

　　今年3月，上海产权市场就出过外资频繁收购内地房企股权的风潮，一周内房地产业的成交金额就达了6 .01亿元，其中“上海国际集团广场有限公司100%股权”被新加坡一家公司收购，“长沙广悦置业有限公司39%股权”转让项目则被香港一家置业有限公司收购。

　　近期代表：汇贤信托基金、三菱地产、新沣集团、爱尔兰财富控股

　　风险研判

　　中国房地产有泡沫风险及税率差异

　　外资布局国内房地产市场的热潮掀起，并没有掩盖人们对楼市风险的警示，因为很明显的是，经过一轮轮资产价格升值后，房地产业的风险回报已难成比例。

　　7月20日，国际货币基金组织(IM F)对相关媒体表示，尽管中国的通胀率可能在未来一两个月内见顶，但仍担忧中国出现房地产泡沫的风险。

　　IMF中国事务主管NigelChalk谈到IM F对中国经济年度体检时称，“只要融资成本低廉且其他投资渠道稀缺，就将继续存在房地产泡沫的倾向，政府亦必须采取更加严厉的行政措施来限制需求并打压房价涨势。”

　　除了泡沫带来的风险，外资投资内地房地产也存在具体操作上的风险。邹阳指出，首先，外资进入国内房地产审批愈严，立项结汇等入境环节不顺利，会导致外资“挞定”、“违约”的损失：其次，外资进入后的经营环节同样存在风险，比如找代理人隐名投资、以租代买、以租代售等规避监管的方式，会导致权力失控或纠纷；此外，还存在运营的税务风险，比如出租与销售的税率差别、土地增值税暂定额与实收的变换等等。