没有一成不变的市场。

　　2011年，不少原本“理所当然”的楼市规律被打破：部分区域新房价格明显低于同区域内的二手房；原本主打二手房经纪业务的中介公司却把主要人力、精力放到了一手房市场；“金九银十”非但风光不在，成交量还沦落至年度较低水平；而学区房、小户型等以往一房难求的紧俏房源也变得不那么热门……

　　归根到底，这一系列“反常”现象的出现，缘于楼市宏观调控的影响。回首2011年，这些非常事变得耐人寻味。

　　非常事之一：

　　新房比二手房便宜

　　东西用过了就会折旧，价值也就打了折扣，因此在同类、同质的商品市场，新商品比旧商品贵，这似乎是再正常不过的道理。但在2011年的房地产市场，这个常理在一定程度上遭到了现实的反驳：在不少区域内，一手房价格却低于同区域内的二手房。

　　从沪上几家著名中介机构的统计资料来看，去年下半年开始，楼市一、二手房价格“倒挂”现象逐渐明显。该年9月份，该现象已经蔓延到了宝山、闵行、松江等多个区域及板块。当时，位于松江新城的二手房挂牌价约为1.7万元/平方米，而周边一手房“绿地蔷薇九里[最新消息 价格 户型 点评]”均价却仅为1.5万元/平方米左右。同样，位于宝山共富板块的“檀乡湾”9月份挂牌价约为1.7万-1.8万元/平方米，但同小区内一手房价格却为1.6万元/平方米。11月份，在嘉定区南翔板块，公寓新盘实际成交均价约1.7万-1.8万元/平方米，与周边同质的次新房二手房源相比，平均单价低了1000-2000元/平方米。

　　[短评]一手房价低于二手房，要从开发商和二手房业主两者身上找原因。一方面，随着年底的逐渐临近，加上信贷环境紧张，开发商的资金链压力日增，因此被迫打折促销。另一方面，二手房业主普遍不存在开发企业面临的资金压力，同时对楼市回暖仍抱有期望，因此坚守价格，进而打破了一、二手房之间的价值规律。未来半年，如果楼市交易量依旧维持低迷，开发商销售压力依旧存在，一、二手房价格倒挂的现象仍有可能持续。

　　非常事之二：

　　房产中介不卖旧房卖新房

　　“买新房去售楼处，买二手房找中介”，这是众多消费者心目中的“常理”。因此，他们对于房地产经纪公司的称谓更多的是“二手房中介”。以往多年，在房产中介公司的业务结构中，二手房一向是其主打业务类型，即便是一手房代理项目众多的大型房产中介也不例外。

　　进入2011年，尤其是从下半年开始，众多房产中介公司开始把精力转移到一手房市场。在多家大型中介外围区域门店中，从事一手房销售工作的经纪人占比逐渐高达6-7成。走进中介门店，经纪人为购房者提供的第一推荐往往是新房而不是二手房源。

　　与此同时，大型中介公司的新房代理业务比重逐渐加大，并超过了二手房中介业务。以上海中原为例，2010年，在其全年业绩构成中，新房代理收入为3成，而2011年，这一比重则高达6成。德佑地产2011年8月份以前，一手房佣金收入占比为35%，8月后至11月份，该数字也提高到60%以上。

　　除了中原、信义、汉宇等老牌的房产代理机构外，一些原先专注于二手房中介业务的机构也开始涉足一手房市场，甚至包括一些原本依赖中低端二手房买卖，以及租赁交易的中小型房产中介。个别小中介公司参与销售的一手房项目多达三四个。

　　[短评]：在当前的市场背景下，房产中介去卖结佣周期较长的一手房，更多是一种无奈之举。由于一、二手房价格倒挂，加之二手房交易税费相对较高，购房需求纷纷向一手房市场转移，中介公司单靠二手房买卖业务显然已难维持生存。而从开发商角度考虑，一、二手房市场联动不失为新房销售的一个高效途径。未来，这种销售模式仍有发展空间。

　　非常事之三：

　　“金九银十”成交量不敌“春节月”

　　在影响购房者置业积极性的众多因素中，季节也是其中之一。因此，楼市也有淡季和旺季之分。通常来说，每年春节所在的月份，因购房者忙于筹备过节，用于看房、买房的时间较少，该月也就成为年度成交量中最低的月份。7、8月份，气温较高，购房者的看房积极性也会随之下降。9、10月份，因高温暂时观望的购房需求再次出动看房，使得市场交投趋于活跃。加上此时开发商也会加紧推盘以回笼资金，供求两旺会推动市场成交量明显回升。

　　然而，2011年楼市“金九银十”的表现却令业内大跌眼镜。来自信义房屋提供的统计资料显示，2011年10月，全市二手房成交量环比下跌了21.47%，为8100套。这是近5年来同期第二低位水平，仅高于2008年10月的6600套。从年度月成交走势来看，该数据是2011年月成交量第二低位水平。而如果单就二手住宅成交来看，上海中原数据显示，2011年10月份成交量为7138套，甚至低于当年2月，也就是“春节月”成交量的7437套。

　　一手房市场成交同样低迷。去年9月份，新建商品住宅成交量同比下降一半以上，10月成交量更连续下挫，仅成交3823套，环比当年9月又下降22.1%。

　　[短评]：购房需求的释放有赖于其对后市走向的乐观心态。 2011年“金九银十”之所以失约，从根本上说是因为购房者对后市预期较低。尤其是在进入第四季度后，随着开发商降价范围的扩大，购房者的降价预期得到了部分兑现，因此观望的情绪比上半年更为浓厚，从而导致了成交量的逐月递减。

　　非常事之四：

　　成交“明星”变平庸之辈

　　小户型二手房一房难求，挂牌当天就成交；学区房看房者众多，几位购房者争抢同一套房源……这类现象在往年的楼市并不新鲜，原因是，小户型以及学区房数量相对较少，而购房需求则非常“刚性”，因此一直非常热销。但在2011年特殊的市场环境下，这两类热门房源也遭遇了销售困境。

　　3月到5月通常是一年中学区房的成交旺季，而从德佑地产等多家中介机构门店的统计来看，2011年4月份学区房成交量比去年同期下降了20%-50%不等。以徐家汇板块为例，作为全市中小学教育资源最为优质的板块之一，该板块学区房成交量一直较为集中，区域内不少中介门店单靠学区房租售业务就能维持生存发展。2011年3-4月份，区域内部分门店学区房成交量仅为去年同期的一半左右。

　　此外，曾“傲视”楼市多年的小户型房源也失去了往日光芒。以往，小户型房源因户型紧凑、置业门槛低，单价往往比同区域内大户型房源高5%以上，且房东心态坚持，议价难度颇大。但在去年下半年，不少小户型议价幅度已与周边大户型持平，个别小户型学区房甚至降价10%成交，降价幅度丝毫不逊于大户型房源。尽管如此，小户型房源成交速度仍然非常缓慢，不少房源价格一降再降仍难成交。

　　[短评]：热销房源沦为滞销商品，主要原因是市场有效需求的萎缩。从学区房来看，购房者大多是上海户籍，名下房产大多都在2套以上，已经被纳入限购范围。而小户型滞销的原因则是因为购房者受贷款限制较多。不少银行更愿意放款给利率较高、贷款额度较大的改善型置业者。不过，学区房和小户型房源自身的优势依旧存在。如果未来政策松动或转向，这两类房源不难恢复昔日“神采”。