编者按：第十一届全国人民代表大会第五次会议和政协第十一届全国委员会第五次会议，将分别于3月5日和3月3日在北京开幕。近年来，每年全国两会，房地产都成为代表委员们的关注热点。从近日本刊读者的来电，以及从某知名网站举办的2012年“网友最关心的两会议题问卷调查”显示，房地产也是近期广大网民和读者最关注的话题。

    市场篇

　　动荡中的房地产变局

　　全国两会即将拉开帷幕，无论是开发商还是购房者，都期许着全国两会关于地产调控政策的新动向。“中国的房地产，实际是政策市。”某房地产界知名人士作出如上表述，亦折射出调控对楼市作用之大：成交下跌、房价回落；资金链绷紧，房企步履维艰；保障房崛起，房源供应优化。一片降价的呼声中，全国楼市正在调控政策催动下，经历着一场剧变。

　　市场之变：由涨到跌 房价拐点渐明显

　　从去年年初公布的新“国八条”，到全国超600个城市出台房价调控目标，46个大中城市出台“限购令”，央行3次加息6次上调存款准备金率，包括限购、限贷、房产税等多样新政迭出，房地产市场调控效果也日渐显著。

　　数据显示，自去年3月起，全国重点城市商品住宅成交量便出现迅速下滑，再到今年1月，70个大中城市新房价格已首次出现环比停涨，房价全面下跌趋势确立。

　　而在调控最严格的北京表现更为明显。自“京十五条”施行以来的一年时间，新建住宅成交83541套，比政策公布前的一年成交量下调21.9%。二手房成交量同比降幅更达到53.2%。

　　坚挺的房价也逐渐动摇。在房价曾高歌猛进的通州，原本跃至2.6万/平方米的京贸国际城,如今已降至1.4万元。其它郊区县，大兴、房山等新房成交价维持在1.3万-1.8万元/平方米，个别新盘成交价更低至万元。

　　“楼市成交量和房价出现量价齐跌的现象，是限购、限贷带来的直接效应。”首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池表示。而北京中原地产研究总监张大伟表示，楼市拐点已明显出现，预期未来6-12个月内房价还能有一定幅度的下调。

　　心态之变：寒冬难过 卖方买方齐观望

　　“前两年轻轻松松挣20-30万元，现在一年才挣三五万。”链家地产北京东南区某门店小盛，趁着休息的间隙赶紧眯了一会。按他的话说，天天忙着带看，但成交和调控前根本没得比。

　　中介业务的冷清，折射出购房者心态的微妙变化。限购之后，购房者已由对优质房源的哄抢，变得谨慎起来，“让房价再跌一会”，也让市场中的观望氛围，异常得浓烈。

　　反观房企，也由对政策的怀疑，转为“无奈”接受。“市场都成这样了，真得没什么好说的了。”门头沟某楼盘赵姓销售经理感慨道。而采访中多家楼盘负责人都表示，现在资金压力普遍很大。想降价,又怕销售上不去反招麻烦，只能暂延开盘选择观望了。

　　而在销售不振、钱袋收紧的情况下，苦等政策放松或持续观望，对房企而言行得通吗？业内直言，楼市下行预期强烈，将房价回调至与产品价值相符的水平并获认可，才是开发商求生存、求发展的必由之路。

　　“必须要变！”谈起房企出路，北京利世鸿亚置业有限公司常务副总雷汉平表示，调控带来行业洗牌，而在竞争中站住脚的企业日益重视起对产品高质量高服务的打造,“这也考验着真正的市场经济是否到来。”

　　供应之变：保障为主 供应结构更合理

　　房地产市场，正在做着调控手段的“加减法”：住宅市场紧抓不放，投资购房得到极大遏制；被看作是稳供需，保居住的“利刃”，千万套保障房却在各地如火如荼地建设起来。

　　在商品房“限”字当头的情况下，土地供应、资金扶持、税费减免，去年开始诸多保障房政策优惠落地，地方政府更将保障房建设当成头号工程。

　　以北京为例，为确保100万套保障房建设，“十二五”期间，住宅供地50%以上用于保障房建设，明确商品住宅用地均配建保障房且比例不低于30%。在江西，土地出让收入计提不低于10%，住房公积金增值收益及出售转让廉租房、经适房收入等也均被纳入到保障房建设资金筹措来源。

　　住房与城乡建设部住房保障司副司长张学勤表示，将加大保障房资金补助,科学编制土地供应计划，加强土地储备供应工作，优先保证保障房用地需求。

　　政策篇

　　调控中蕴民生

　　近两年来，不断高涨的房价，刺痛着普通老百姓的神经。几年前，“蜗居”、“房奴”、“集装箱住宅”、“胶囊公寓”等新名词不断涌现，是部分城市房价过快上涨最有力的印证。这种情况下，很多人的刚性居住需求得到满足，也有不少人利用房产投资投机，楼市调控政策于是应声出台。保障民生成为这一时期楼市调控最重要的出发点。

　　住房需要“双轨制”

　　自早期的楼市调控政策出台起，几乎每一次调整，都带来了量价的萎缩。但一段时间调整后，政策稍一松动，购房者对市场的预期就会发生变化，房价开始随着成交量的上升而报复性上涨。

　　按照多年前住房和城乡建设部相关人士的说法，稳定楼市，既可以发挥住房建设对投资和消费的双重拉动作用，也可以满足居民消费结构升级和改善民生的居住需求，一举多得。但能达到这些成果的前提，就是调控政策必须深化，也必须长久坚持。

　　国家统计局原总经济师姚景源也曾在接受媒体采访时表示：“过去过多用市场化的办法解决住房，现在看是不完整的，特别是我们这么大的国家，收入分配差距比较大，如果把住房基本民生职能完全交给市场是不应该的。在完善和保障民生的前提下，用市场化的办法来发展房地产。”

　　为此，继2008年和2009年部分房地产相关政策出台后，2010年4月，“国十条”正式出台，提出遏制部分城市房价过快上涨，并首次提出地方政府可以根据实际情况采取临时限购措施。同年9月份，为了延续和加深此前政策的影响，中央再次提出房价过高上涨过快的城市要进行限购。截至2011年1月时，已有多个城市出台限购措施，但条件仍然比较宽松。

　　2011年1月“国八条”正式出台，提出要继续巩固和扩大调控成果，楼市投资投机行为被遏制，房价开始回归稳定增长态势。

　　保障房体系全面建设

　　在房价回归平稳，房地产经济健康发展的同时，政策也聚焦到保障房层面。据悉，2009年时，全国保障房计划建设387万套，2010年时这一数字为580万套，2011年为1000万套。保障民生、改善居住水平等主题成为了近年来房地产调控政策的永恒主题。

　　为了达到保障房建设逐年增长的目标，2011年初出台的“国八条”明确提出，将对房价控制目标、保障房任务完不成的地方政府进行约谈问责。2011年2月，住建部与各地方政府就保障房任务签订军令状，严格执行问责制。3月8日，相关部门又将保障房用地供应和保障房工程质量管理纳入考核问责范围，问责内容进一步具体深化。4月中旬，国务院派出多个督察组，对包括北京在内的16个省市区贯彻落实房地产调控政策情况开展专项督查。

　　截至2011年底，全国保障房已开工1033万套，超额完成年初1000万套任务。在“十二五”规划中，我国共要建设3600万套保障房。至“十二五”末，全国保障房覆盖率将达20%。并且，将加大公租房比重，以租赁方式为主是将来保障房发展趋势。

　　由此可见，伴随着房地产政策的不断完善，我国房地产市场将逐步形成健康、平稳发展的态势。在房地产调控政策持续不断深入的形势下，迎来的不仅是商品房价格的逐步平稳，更有民生的极大改善。

　　房地产调控显成效

　　清华大学经济研究中心主任李稻葵曾公开表示，今天房地产问题是深刻的体制问题，需要着眼于经济发展和改善民生综合考虑。

　　一方面加大保障房建设，可以分散商品房需求，缓解市场供求矛盾，保障中低收入群体实现住有所居；另一方面，通过调控，抑制投资投机需求，促进房价合理回归，使房价和居民的支付能力相适应，提高居民住房消费的支付能力，利于推动城镇化，拉动内需，利于调整经济结构。

　　2010年4月“国十条”中首次提出地方政府可以根据实际情况采取临时限购措施。而在2011年初“国八条”和“京十五条”中对于限购政策的严厉要求，则可以看做2010年房地产调控的延续和深化。

　　2011年，为进一步巩固房地产调控成果，中央升级调控力度，综合运用行政、经济手段，仍以抑制投资投机需求、增加供给为总体思路。行政措施上，限购严厉程度继续加深、范围不断扩大，各地方政府出台年度房价控制目标，实行考核问责制，差别化信贷更加严厉。

　　报告指出，从目前看来，2010年开始实施的此轮房地产调控政策，近几个月开始显现效果；实施限购城市的投机性需求基本得到抑制，房价过快上涨势头得到遏制，一些城市房价涨幅明显收缩，部分房价上涨过快的城市房价开始松动。

　　据统计局数据显示，自去年8月份以来，北京商品住宅价格同比涨幅连续几个月下降，同比涨幅由去年5月的4.39%缩小至12月的1.48%。此外，数据显示，北京二手房价格在去年下半年开始下跌，累计跌幅近10%。通州、大兴、丰台等区域跌幅近15%。

　　北京房地产协会副秘书长陈志向记者分析道：“自楼市调控政策出台以来，房价已经得到了遏制，基本回归平稳。我们应该看到政策执行后取得的成绩，但更大的成绩，更深层次的意义还在于对于国民经济的调整。”他认为，房地产泡沫的破裂，房地产暴利属性的削弱，能够实实在在地刺激实体经济的发展。

　　探索篇

　　质疑声中求发展

　　面对大刀阔斧的调控，市场的质疑声从未间断过——保障房分配不公、刚需购房成本不降反升的尴尬现状、限购堵住了不少刚需人群......房价是病症，调控是猛药，急火之后，需要辅以温和调理膳方。眼下，病灶显著，猛药正当时，调理良方尚在酝酿。

　　诚然，在楼市泡沫撑至巨大的当口，严厉的调控来的正是时候，但行政干预对于商品市场的限制，究竟是良药，还是短暂的抑制剂，在市场各方疑惑重重的同时，也为2012年调控细节的改良奠定了一定的辩论基础。

　　调控步调需丈量仔细

　　在调控的恢弘气势之下，各地楼市原本脱缰野马的上扬态势被紧紧勒住了缰绳，即便是来到龙年，仍旧是一片萧萧然的成交场景。而在焦灼之际，楼市到底应该紧握调控之手，还是应当适度宽松任其随波逐流？

　　有专家指出，即便2012年的房地产市场发展和2011年总体持平，但不同城市、区域的市场差异化会更为明显。2012年2月，安徽芜湖自行公布楼市新政，成为地方有悖于调控总方向的市场热闻，但是，自作主张的新政在短短3日后就被叫停。

　　芜湖风波尚未平息，上海又传出“居住证满3年可在沪购置二套房”的消息，同样，中央对这种自行扭转调控方向的苗头予以了及时疏导。2月28日，上海市政府发文澄清“误会”，有消息称，上海就此少了近百万的房地产二套房潜在客户。知名财经评论人叶檀将上海楼市的一百八十度态度转变，称之为“回归正途”，地方调控，不能脱离轨道。

　　现实情况是，中央一直在大力部署楼市调控，希冀通过有效的限制手段，让楼市回归理性轨道。但个别地区想当然的“上有政策，下有对策”，想当然的自我调整，显然有些一厢情愿，在这种情形下，地方财政利益必须让位于国民整体利益。温家宝总理重申，楼市调控不能松，调控的目的一是使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康的发展。

　　保障房公平落地才是真

　　“3600万套”，恢弘的数据，这是我国保障房建设的宏伟蓝图。而在各地保障房陆续进入入市供应阶段时，不愉快的事情还是发生了。有市场人士发现，曾几何时被赋予“楼市清道夫”重任的保障房，似乎还有一些别的学问门道。保障房到底保了谁？

　　在记者的随机采访中，不时有群众表示，对于开着高档轿车入住经济适用房、倒卖经济适用房等情况，均属于无法理解，但又逐渐习以为常的现象。分配不公，像一把利刃，让理论上看起来很美好的保障性住房，充满了争议——缓解安居之困不假，对号入座太难。

　　面对保障房质疑问题，住建部部长姜伟新指出，为保障分配公平，有关保障性住房房源、分配表中的分配信息将一一公开，让所有居民明白保障房去向。

　　而在和一些业内人士的攀谈中，关于保障房项目作为大量中低收入人群聚集区，是否会给社会管理带来新的挑战和难度，也是众人担忧的问题。香港可谓前车之鉴，虽然其保障房建设开展较早且较为成熟，但不可否认的是，屋村区域的治安管理难度确实较为显著。

　　虽然保障房资金渠道趋于稳定，中央财政补助从2007年到现如今增长20倍，以及升级财政、市县财政等支持，可持续发展不难，但公平落地才是要解决的首要问题。业内专家称，保障房尚没有系统的制度管理体系，而是一种用应急状态方法来解决一些难点问题，并不科学。应当加强总体设计，充分、深入调研，在解决问题的同时完善制度建设。

　　发展调控还是市场化

　　在不少业内权威人士看来，一定的行政干预，仍旧是数年内楼市成长的必备良药。但是市场的质疑声从未间断过，不仅仅是上述的保障房分配不公等显著问题，一些购房者更直观感受到的利益威胁也开始浮出水面。

　　一些购房者指出，新政频出，但刚需购房成本反而增加，不仅贷款购房首付压力增加，且面临更为高昂的贷款利息成本、税费成本，而即便出现轻微的区域内房价下行，都无法弥补综合购房成本提升造成的巨大财产流失。这样的质疑在当下随处可见。

　　更有市场人士指出，行政干预色彩浓郁的限购政策，在拦截投资投机需求的同时，确实也阻止了一部分刚需购房人群、置业升级人群再进入楼市的机会，甚至在局部地区，“通杀”意味浓烈，以至于不少购房者谈“限购”即色变。

　　分析人士说，如能将行政手段的干预，转变为如房产税、差别化利率等经济手段，或将对楼市的合理化引导作用更为凸显。

　　两会前夕，在人民日报网站举行的调查结果显示，人们希望继续调控，让房价下调的占比达到85.4%，相对希望结束限购的只有3%。

　　在中华房商合作联合会执行主席兼秘书长贾卧龙看来，调控的力度，开发商的反应，刚需群体的意愿，都直接决定楼市走向。

　　而从更多的业内声音中可以听到，调控有望解决楼市一时的疏堵，但作为商品市场的发展，均有其自身的发展规律来引导。2012年的楼市，是维持调控猛药，还是微调政策让市场回归本质，将成为下一阶段楼市的重要考验。

　　热词篇

　　【保障房】

　　◆万通投资控股股份有限公司董事长冯仑：

　　保障房建设机制应有所突破

　　大举建设保障房，确实能在短期内把保障性住房的供应提上来。但从长期来看，中间仍然存在一些问题，如大举建设保障房与中央财政、地方财政之间的矛盾，与房地产市场之间的矛盾。这些都要求在机制上要有所突破，要寻求在行政手段与市场自主调节间的协调统一，切实做到系统有效。

　　◆首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池：

　　住房保障要充分运用好现有存量房

　　新建保障房当然很重要，但也要注意运用好现有的存量房，政府应可实现收购存量房用于住房保障环节，也可成立租赁平台为老百姓提供公租房。另外，也要在规范房屋出租的同时，适当鼓励房屋出租者，制定出给予自愿低于市场租金水平的出租业主的奖励政策，把这些房源也纳入到住房保障的环节中来。

　　◆普通购房者、私企会计师邵小姐：

　　希望保障房准入标准能放宽

　　希望未来保障房的准入标准能够再放宽一些。现在很多人都像我一样，虽然是北京户口，并且具备购房资格，但是从收入水平的角度讲，贷款购买普通商品房在月供方面压力还是比较大的。而如果购买限价房或者其他类型的保障房，我们这类收入人群又确实还没有达到准入的标准，就变得有些“高不成低不就”。

　　【发展趋势】

　　◆央行研究员邹平座：

　　建议放松房企融资政策

　　近两年调控效果已经显现，房价也有所回落。建议限购等抑制投资投机的调控政策继续实施，但对房企的融资应在适度宽松的货币政策下放宽一些。应予以房企融资政策上的放松和支持，才能让品牌房企有更多资金进行再开发，确保新开工量，带来更多的商品房和保障房供应，解决供需矛盾。

　　◆伟业我爱我家集团副总裁胡景晖:

　　房价合理回归

　　基础上理性微调

　　今年的楼市调控主基调，将是在坚持“限购限贷”促进房价合理回归的前提下，适度松绑，理性微调，精准校正，引导自住购房需求，尤其是首次置业的刚性购房需求合理释放。目前，面向首次置业人群的货币政策已经恢复基准利率，接下来在贷款政策方面还应在坚持“差别化信贷政策”的前提下，有所微调。

　　◆亚豪机构副总经理任启鑫：

　　户籍制度改革

　　有助推进限购政策微调

　　对部分中小城市而言，限购政策当中“户籍条件”一项可得到更好的解决，从而为今后的政策微调与放开提供可供参考的法规依据。

　　自2012年以来，“政策微调”一直是房地产市场的主流声音，保护外来人才、外来常住人口的自住需求，合理疏导房地产市场供需，应该是目前限购政策调整的方向。

　　【调控基调】

　　◆中央党校教授周天勇：

　　楼市调控政策基调不应改变

　　其实从国内经济形势和这几年房地产行业的发展趋势来看，房地产暴利的时代早已过去。楼市调控政策基调将持续，不会改变。

　　我认为，今年限购政策和贷款政策将持续力度，房产税试点城市还将继续铺开，甚至在已试点城市更加深入。未来房地产的发展应该更加注重品质、环保科学技术，甚至是对一个区域城市化运营的能力。

　　◆高策地产顾问机构董事长李国平：

　　调控政策不能放松但应优化

　　现在来看，调控已达到一定效果。房价已开始降价，并形成一定规模。从开发商角度看，部分房企在资金上已感到吃力，这也是促使开发商大幅降价、促销的原因。

　　在市场平稳健康发展的情况下，不应放松调控，但应优化政策，调控出台最重要目的就是降低房价，抑制投资投机，保证刚需购房者能买得起房。降房价的目的基本达到，政策应该随之优化，适当放宽首套房首付比例及放贷利率，更好地为刚需购房者谋福利。