业主买房时，必须向房产部门缴纳一笔住宅专项维修资金，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，然而南国都市报记者走访了解到，这笔专项“养老金”存钱容易用钱难，当物业需要拿出这笔钱给房子“养老”时，却被两个“三分之二”的硬标准给卡住，致使部分亟待维修更新的公共设施设备超期服役，产生安全隐患。电梯就是个典型例子。-

　　投诉

　　汇亘大厦两部高层电梯经常坏

　　近日，记者在走访中了解到，蓝天路汇亘大厦因为电梯多次维修停用遭到业主的抗议和投诉。汇亘大厦业主刘先生向记者反映，大厦有两部高层电梯经常坏，十天一大修，三两天一小修是常事，最近一部电梯坏了，修了10天仍然没有任何进展，给大家的出行带来不便。汇亘大厦21楼一位91岁的业主王老先生也多次跑到物业反映，剩下的一部电梯每次最多上到19楼就不再往上走，老人家等得十分窝火。

　　对此，汇亘大厦物业管理处主任邢益广解释，是天气原因导致电频器受潮损坏，已联系电梯公司前来维修了，但因配件不齐，拖到至今还没修好。邢益广介绍，电梯已经使用8年，近几年都有大小修。至于电梯损坏的原因，除了电梯本身老化，还有业主自身的原因，例如业主家水管爆裂导致自来水浸损电梯，这种情况不下5次;还有不文明业主因为喝酒等原因闹情绪，多次击毁电梯。记者从物业的监控录像看到，不少业主因没赶上电梯对电梯一阵拳打脚踢，而因此损坏的费用多由开发商来承担。

　　叫苦

　　申请住宅专项维修金难获批

　　“这几年已经贴了10万元来维修大厦电梯。”邢益广称，业主每个月的公共设施维修费只有0.3元∕平方米，除了电梯还有其他公共设施需要维保，所以这点钱对于动辄几千上万的大修和日常维护不过是杯水车薪，但电梯出了问题业主却不分摊费用，物业也没有办法，只好找开发商要钱解决。

　　“连续4年申请使用住宅专项维修资金都没有获批。”考虑到电梯老化计划更换，邢益广介绍，物业公司从2008年开始向海口市房管部门申请住宅专项维修资金，但每一次都因为房管部门回复要海口市政府特批而搁浅，“申请维修资金，需要成立业主委员会，需要三分之二以上的业主参与讨论通过，但来自全国各地占85%的业主都出租了住宅，找不到人。”

　　走访

　　电梯超期服役卫生也很差

　　海口究竟有多少老化电梯面临更换?记者近日走访海口一些年龄较久的小区发现，这些小区安装的电梯都显得较为陈旧，运行速度较慢，卫生环境惨不忍睹，一些电梯甚至使用近20年，严重超期服役，存在极大的安全隐患。

　　“电梯坏了罢工一年都不修，多次向物业反映都没人管。”海口市海秀中路鸿侨大厦的业主郭阿姨向本报记者反映，大厦电梯老化停用后，60岁高龄的她和患有心脏病的表姐，每天要爬上走下12层楼，实在吃不消。

　　“房子想卖都没人敢买。”郭阿姨称，电梯使用近20年，去年被电梯公司强制性报废后大家十分不便。老人称愿意出点钱尽早把电梯修好，也曾多次去找物业商量，但物业总以找不到全体业主和没钱来修为由推脱，无奈之下老人决定卖掉房子。

　　“等电梯的功夫爬楼都能上去了。”家住昌茂花园小区省建行宿舍楼的张大姐抱怨，小区电梯已经使用了十多年了，电梯速度很慢，关键是随着电梯的老化，业主们对它的爱也开始缩水了，不少小区居民在电梯里吸烟，烟头满地不说，由于电梯内空气不流通，每天都臭味难闻。在坡博路的虹冠大厦以及南宝路的富骅大厦，记者遇到了类似的情况。

　　为什么不申请使用住宅专项维修资金来更换老化电梯呢?负责维护鸿侨大厦电梯的海南时代机电设备有限公司技术部经理邵学科表示，鸿侨大厦是上世纪90年代建造的，这样的老住宅楼一般都没有缴纳过专项维修资金，不过，就算是按相关法规缴纳了专项维修资金，这笔钱也很难派上用场。

尴尬

　　业主意见难统一大多不愿出钱

　　记者在走访中了解到，部分电梯老化无法更换是因为无法申请到专项维修基金，还有一部分小区则因当年没有相关规定未缴纳专项维修资金，所以当电梯出现出现问题时，就会面临全体业主意见难统一，多数业主不愿出钱分摊的状况。

　　例如，鸿侨大厦老化电梯要更换就是个大难题。鸿侨大厦物业管理处的一位工作人员介绍，更换电梯联系业主的任务也很艰巨，由于房子建设时间较为久远，很多居住在此的居民已不是当初在物业登记的业主。该工作人员告诉记者，在鸿侨大厦居住的居民，有候鸟、有租客，他们用了将近一年的时间才联系上多一半的业主。

　　除了业主难联系，资金的问题也是摆在物业面前的一座大山。该工作人员直言，6层以下的业主很少有愿意出这笔钱的，认为自己可以走楼梯，但有些楼层低的住户又需要电梯，如此一来在楼层分摊资金方面也出现了很大的阻碍。“电梯属于业主的公共财产，更换费用应该由全体业主分摊，而物业每月收的维修基金，只够小区电缆线、楼梯灯泡等基本维修支出。”

　　现状

　　资金短缺致千余部电梯超期服役

　　电梯黄金周期是15年，如果超过这一期限，电梯将进入老龄或故障频发期。负责维护鸿侨大厦电梯的海南时代机电设备有限公司技术部经理邵学科介绍，海口大约有1000余部电梯，因为老化严重亟需更换，但这些电梯却因为资金短缺超期服役照常使用，例如鸿侨大厦的电梯，海秀路顺发新村小区的电梯等。邵学科透露，鸿侨大厦的电梯已经使用近20年，近几年一直大小问题不断，直到去年才被电梯公司强制性报废。

　　“物业垫付维修已是常态。”邵学科介绍，一些缴纳过专项维修资金的住宅楼因为资金动用标准太高，同样很难使用专项维修资金对损坏或老化电梯进行维修更换，如果业主再置之不理，迫于投诉压力，维修公共设施的费用最后只能落到物业肩上。

　　同样，电梯公司也是受害者。邵学科称，电梯公司在与物业签订维保合同后，如果电梯老化经常大修，电梯公司就会亏本，一旦物业无法申请到专项维修资金投入维修，物业只能拖欠电梯公司维修费，导致电梯公司受到拖累。

　　随后，记者从海南省锅炉压力容器与特种设备检验所电梯科得到证实，海口目前老化电梯有1000多部。据介绍，前些年使用的电梯拖动系统质量较为落后，技术等级比较差，使用时也比较消耗能量。使用时间长了就会出现老化或零部件损坏的情况，目前通常的做法是电梯零部件损坏后，就更换零部件，电梯仍然可以继续使用，不过为确保不存在安全隐患，需要按时检测。

　　相关分析

　　住宅专项维修金使用难何时破解?

　　记者从海口市住建局资金管理处获悉，截至2011年，住建局收取住宅专项维修资金已逾10亿元，但自2004年开始收缴住宅专项基金维修基金至今的9年里，住宅专项维修资金使用不足300万元，住宅专项维修资金申请仅有35宗获得审批，而其中涉及电梯维修的有15宗，涉及维修资金最低3600元，最高8万余元。

　　“超过保修期的小区公共设施需要重大维修时，可以申请住宅专项维修资金。”住建局资金管理处一位工作人员在接受记者采访时介绍，海口市从2004年起开始按房款总价的2%—3%收取住宅专项维修资金，2008年8月后，统一按每平方60元收取，主要用于住宅共用部位、共用设施保修期满后的维修、更新和改造，资金实施一户一帐管理，使用权和所有权属于业主。

　　为何审批率如此之低?

　　该工作人员解释，申请住宅专项维修资金需要满足三个条件：一、已过保修期;二、业主委员会提出申请，资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过才能使用;三、因自然损坏或者不可抗力原因损毁而进行的大中修和更新改造，比如水灾或者地震灾害。但要满足这三个条件却很难。

　　曾做过相关调研的政协委员代红表示，一是筹集难，目前我省还有半数以上商品住宅和公有住房项目未按规定建立住宅专项维修资金。二是使用难，我省物业投资型房产、候鸟型房产比较多，各地住宅普遍存在空置率高，两个三分之二标准难达到，且有近70%的小区至今尚未成立业主委员会。“没有业委会，维修基金很难申请。”省物业协会有关负责人介绍，海口大部分小区内没有成立业委会，在申请使用维修基金时，没有业委会公章不能申请。对于住建局同意业主委托他人代办手续以便简化流程的规定，该负责人表示，执行起来仍旧十分困难。记者郭丹秦铭摄影报道

　　温馨提醒

　　电梯未按规定养护可拨打12365投诉

　　按照规定，负责各小区的电梯公司每年都要对小区电梯进行一次定期检验，每15天进行一次日常养护保养。“电梯现在没有明确的使用年限。”海口市质监局特种设备安全监察处负责人说，在每年的年检中，电梯只要能通过年检，就能继续使用;反之就要停止使用。

　　该负责人还提醒广大市民，如果所居住小区内的电梯没有按规定进行日常养护，可拨打12365进行投诉。