2013年诺贝尔经济学奖获得者之一，房地产市场资深学者罗伯特-席勒(Robert Shiller)周一对黑石集团即将推出的一种新型房地产市场证券发表意见，称这可能“标志着一次进化”。

作为私募股权巨头的黑石集团也是美国房地产市场的重要力量。集团在房地产市场危机之后购买了数万计的止赎物业，并将它们转换成为可租赁房产。金融时报周末期间的报道称，黑石集团将会于本周推出一种“法拍屋租赁证券”，向投资者支付来自于这种房产的租赁收入。

罗伯特-席勒通过自己的推特账号发言称，这可能标志着一次房地产市场的进化。他在随后的访问中称，“我很激动地听到这种新的可能性。”他认为，这可能为市场提供更加当下和更准确的定价信息，因此可以让房地产市场更加高效。

罗伯特-席勒说，“我的第一个想法就是，这种证券化可能让市场进一步发展，这两个市场可能互相提供支持。”他补充说，“从更深的层次来说，不管对期货 市场有什么样的影响，如果银行持有房产向租赁证券的转化能够稳定化，变得有流动性，这可能提升独户式住宅市场的效率。”他说，“按照我和卡尔-凯斯 (Karl Case)在25年前的美国经济评论上发表的一篇文章所述，这个市场一直都是非常的低效。这种情况持续了很多年。如果专业人士能够真的参与到一个流动性的 市场中，而且是以很大的规模进行，这将会改变一切。”

房地产市场衍生品对罗伯特-席勒来说并不陌生。2006年的时候，他和卡尔-凯斯，加上标准普尔和芝加哥商品交易所合作推出了一种独户式住宅相关的期货合约。罗伯特-席勒在周一的时候说，“这种合约现在还在交易，不过交易量很少。”

事实上，这种期货合约在理论上是一个好主意，但是实际上并不是非常成功。罗伯特-席勒说，“实际上找到一个适合这类证券的市场非常困难，这就和1990年代时候对分享增值抵押贷款(shared appreciation mortgages)的证券化一样。”

所谓的分享增值抵押贷款是放款人同意以更低的利率发放贷款，以换取一定时间范围内获得特定比例的房产增值。这种产品的失败是因为当1990年代末这个概念首次提出的时候，并没有人认为房价将会下跌。