本周市场关注的核心焦点，是三中全会刊发的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。关于《决定》对房地产行业影响的详细解读，请参见我们的点评报告《不因不生，不革不成》。我们在此简要说明我们的观点。

　　肯定市场在资源配置中的决定性作用，多层次住房需求主要依靠市场满足。市场化的环境是房地产开发企业持续健康发展的根本，是资本市场分析地产企业价值的基础。

　　有序建设城乡统一的建设用地市场，不是无序农地入市。首先，改革的目的是为了赋予农民更多的财产权利，促进城乡发展一体化，而不是为了增加房地产开发用 地供给，更不是为了推动国有建设用地价格崩盘。"同价"的主观目的，不是将城市的建设用地价格拉低，而是提高资源配置的公平性，使农民能够分享改革的成 果。"同价"的客观诉求，不是追求一个低价土地天量供给的局面，而是使农村过低的经营性建设用地价格得到提升。当然，城市国有建设用地的价格在中长期的上涨幅度肯定会因为供应扩大而减缓，但我们认为地价 的绝对水平并不会出现下降。其次，同权同价的不是非经营性建设用地(宅基地)，而是农村集体经营性建设用地。农村集体经营性建设用地，是在农村以盈利为目 的开班企业，兴建厂房或商业设施的农村土地。农村集体经营性建设用地的流转，既不等于存量小产权房的合法化，也不会冲击到商品住宅市场。再次，即使是农村 集体经营性建设用地的流转，其前提也是符合规划和用途管制，不存在无序冲击现有商品房市场的情况。我们认为，土地改革不等于土地开发流程的无序化，不等于当前的农村集体经营性建设用地可以随心所欲买卖给 相关主体直接开展房地产开发。从国际范围来看，规划和用途管制是一种对建设用地无序开发现代化的约束机制。最后，《决定》特意说明了要从严合理供给城市建 设用地。这一表述和扩大热点城市房地产开发用地供给的表述并不矛盾，因为建设用地涵盖的范围更广。而且这一提法是针对农地流转改革可能造成的一些误解的最 好澄清。

　　土地改革虽然并非因为房地产行业而起，但确实会对房地产行业产生一定的影响。从中长期来看，土地供给将有所增加，地价，尤其是 商办类建设用地价格增幅将受到约束。由于农村集体经营性建设用地肯定不包含规划为住宅的土地(宅基地的买卖仍然是明令禁止的)，供应的压力逐渐体现在商办 建设用地市场。但是，房地产企业的最佳经营环境并不是土地价格持续加速上涨，而是地价平稳。对于房地产企业来说，最差的经营环境是地价的急速下跌或急速上 升，前者会造成企业存货价值大幅贬损，后者会造成成本失控和盈利的不可持续。因此我们相信，房地产行业作为一个整体是受益于土改的。不同的房地产企业对土 改的影响各有不同。

　　1、我们认为，快速周转，住宅开发为主的龙头上市公司，是政策的受益者。有序释放更多的土地供给，可以避免这些企业 无地可拿或地价成本上涨过快的风险。由于供给有序增加，房价上涨压力进一步缓解，行业承受的调控压力进一步下降，这也有利于企业经营决策更加科学合理。地 价表现更加平稳，也特别适合以"速度熨平波动"的模式，使龙头企业发挥自身的流程管控优势。

　　2、我们认为，有整体片区规划，产业集聚和 人气集聚的发展商，也将是土改政策的受益者。有一些发展商或对于整体片区的规划有着丰富的经验，这类特殊的发展商能为日后流转的农地带来附加的价值。土地 流转的改革为这类发展商提供了更广阔的舞台。区分这类发展商和纯资源类发展商的关键，在于这类企业有主动提升土地资源价值的能力。这种能力既可以是吸纳某 一个产业的发展，也可以是通过某种特殊类型的产品集聚人流。

　　3、我们认为，资源类的开发企业(除非资源在核心城市核心区域)，将受到政策的冲击。有一些发展商手握较为充裕的土地资源，在历史上累积了相当规模的资源红利。农地入市虽然是有序的，但毕竟会带来增量的土地供给，这对于纯资源类发展商是不利的。

　　4、我们认为，商业地产持有和经营的企业(除非资源在核心城市核心区域，或拥有创造人流能力)，将受到政策的冲击。整体来看，集体经营性建设用地入市确 实有可能造成商业地产增值速度更慢，租金增速更低，可选择供应更大。我们认为，除了类似金融街区域这样不可替代的资源之外，其他商业地产的持有和经营企 业，将越来越重视能力和培养和经营模式的转型，注重体验和服务的升级，线上和线下的结合。整体来看，非核心区域商办物业持有的意义在不断下降。

　　5、对于持有农地的企业影响应该具体分析。促进农业的规模化经营这个角度，不属于房地产研究员的范畴。绝大多数持有农业用地的企业，其农地的地理位置距 离城镇很远，农地也未必是经营性建设用地的属性，或许并不受益于农地流转制度的改革(如果因为农业规模化经营，公司价值发生提升，则另当别论)。