国土资源部等部委牵头制定的土地改革总体方案已经成形。2015年年初有可能安排试点。新一轮土地改革，将激发土地市场新的活力，成为推动新型城镇化的关键动力。

　　12月2日，中央全面深化改革领导小组第七次会议审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。会议指出，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线，在试点基础上有序推进。

　　日前，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》。而农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革这三项改革更为我国土地改革的重头戏。土地制度改革工作不断加码，具体方案呼之欲出。

　　“农村集体经营性建设用地入市改革试点方案正在按照相关程序报批，快的话年内，慢的话明年年初，试点方案就会出台。”中央农村工作领导小组副组长陈锡文11月22日在中国人民大学召开的粮食安全学术研讨会上透露。

　　尽管中央全面深化改革领导小组第七次会议尚未审议通过《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。业内人士已经感觉到集体经营性建设用地入市的脚步正在逼近。

　　有底线也有灵活：可出租、抵押、转让

　　我国土地制度改革改革思路很明确，在农用地本身，要保住耕地红线。“明晰所有权、稳定承包权、放活经营权”，在这个基础上逐步推进土地合理流转。

　　“农村集体经营性建设用地入市改革的初衷是为了让可开发经营的土地，不用再走征地的程序，同时让农民分享这部分土地收益，增加农民财产性收入。”一位国土系统内部人士在接受中国房地产报记者采访时表示。

　　集体经营性建设用地入市试点方案通过后，农村集体经营性建设用地使用权将可出租、抵押、转让。“农村集体土地入市后，使用权证也应该是可以进行抵押融资的，只要有权益就可以进行抵押。集体建设用地的产权不流转，使用权可以流转。”中国社会科学院农村经济研究所研究员党国英表示。这将有利于实现农村集体经营性建设用地与国有建设用地的同权、同价，符合十八届三中全会的提法。

　　此前，因为集体经营性建设用地的土地性质属于集体，投资企业无法进行银行抵押融资，只能用自有资金开发经营。农地入市试点方案将补齐集体经营性建设用地的融资功能。

　　“有的农村集体经营性建设用地在城镇化过程中，已经在城市边界里。原来征地制度，直接征走了农民的土地。农地入市后，这部分土地不改变性质，农民以股权形式可以获得土地增值收益，因此守住了农民权益不受侵害。”党国英强调了城乡统一建设市场对于农民权益的保障。

　　严防“资本通吃”

　　对于土地改革带来的红利，一些投资方已经期待已久。

　　中金报告指出，“我国市场化改革历经三十多年，多数产品和生产要素都实现了市场化，而土地要素市场化相对滞后。土地在农业、工商业、住宅间的配置主要通过地方政府而非由市场完成，造成土地利用效率的损失，同时扭曲了财富分配，不利于经济发展、城镇化进程以及社会和政治稳定。”

　　浙江省某地方国土资源局局长在接受中国房地产报记者采访时表示，“农村集体经营性建设用地，在土地管理规范的地方，数量应该不会太大。因为在集体企业改制时，基本上都已征收为国有土地了。但农村情况比较复杂，在个别地区，农村集体经营性建设用地占比有可能会比较大。”

　　此次土地制度改革，涉及宅基地的退出制度。根据记者了解，试点方案拟将退出的宅基地由集体经济组织按照市场价格回购，预留一定面积用于宅基地再分配，其余可以调整为集体经营性建设用地使用，实现宅基地财产性收益。

　　对此，前述国土资源局局长认为，“一部分宅基地转化成集体经营性建设用地，就需要防范对农民根本利益的伤害。农村土地改革，最怕的是‘资本通吃一切’。”他同时指出，“‘资本通吃一切’的后果就是两极分化。宅基地转为经营性用地，唯一的好处就是有利于富人去乡下买地建造别墅或做庄园主。因此，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线，这三条底线非常重要。”

　　既照顾农民利益又兼顾公共利益

　　中央全面深化改革领导小组第七次会议明确指出，土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作中要分类实施。

　　中央对于农地入市改革的态度非常谨慎，主张试点先行。佛山南海区经过多年的探索积累了较多的经验,未来可能是集体经营性建设用地入市的先行军。

　　此前《南海区集体建设用地使用权流转实施办法》中提出，申报“集体土地商服产业载体项目”，须按土地市场价格的30%收取集体建设用地流转城乡统筹提留金，统筹用于南海范围内的道路、给排水、供电等城乡公共基础设施的建设维护，以及社会保障、医疗卫生、教育文体等城乡公共服务的建设支出。

　　“农村集体经营性建设用地入市后，也要预留一定比例市场价值作为提留金，用于公共服务设施的建设。这个比例中央不一定统一规定，根据各地市场来确定，地方政府用这部分提留金作为土地支出费用。这也对应着利益和责任的匹配。”党国英肯定了该地区同权、同责的做法。

　　针对现在一些集体经营性建设用地的市场价格大致相当于国有建设用地的四成的现状，“一旦法律明确可以入市，二者的价格马上就会一致。”前述国土资源局局长直言。而对于各地提留金的比例问题，他也认为应该“各地摸着石头过河”，中央不宜做统一规定。

　　在他看来，“农村集体经营性建设用地入市，调整的主要是政府的利益分成。具体怎么分成，各地有不同的实践。如果收益全部归村民组织，城市化进程或许会因此而受到影响。因为政府没有钱解决土地成本和做相应的公共服务配套设施。”

　　该人士还表示，“现在政策明确的，可以入市的是农村集体经营性建设用地，其本身应该就是经营性用地了，即通常所讲的商服用地。商服用地则看地段，越是边缘地带，则土地成本占比越高。”