11月8日至9日，由中国房地产及住宅研究会等单位共同主办的“2008中国地产经济增长论坛”在北京举行。时值中国房地产市场刚刚走过市场化发展道路的第一个十年，也正值市场处于高位萎缩态势之际，在总结与激辩中，此次论坛显然具有特殊的含义。

　　在论坛上，国家相关部委人士、经济学者以及业内人士就怎样看待当前房地产市场出现的剧烈变化和下一阶段中国房地产市场发展走势等问题发表了看法。其中，在论坛上得到普遍共识的观点是，宏观政策和国际形势对房地产市场固然具有影响，但任何时候真正左右房价的依然是市场因素。 2008年中国房地产市场出现的剧烈变化更多地表明，在市场经历了一段时间的非理性冲高后，必须进行内在的自我调整。所以，政府当前出台的相关政策意在消除当前市场存在的非理性情绪，支持房地产产业健康发展。同时，房地产企业也不应坐等政策救济，而应在复杂多变的环境中首先实现自己的应变。

　　地产市场剧烈波动的成因分析

　　1998年，以“取消福利分房，走房地产市场化发展道路”作为拉动中国经济增长新引擎开始，中国房地产市场迎来了第一个黄金发展阶段。在有力推动中国城市化进程和钢铁、水泥等链条产业发展的同时，中国房地产市场也被明确界定为“国民经济增长的支柱产业”。而在第十个年头，中国房地产市场却与世界经济一起走入寒冬。伴随2007年房价疯涨后的汹涌退潮，房地产市场高位萎缩态势愈发明显，不时传来楼盘滞销、房价下跌和开发商破产的声音。中国房地产市场为何在短短的一年之内就发生了“冰火两重天”的变化？房价的泡沫究竟有多大？

　　对此，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为，产生剧烈波动的原因主要是房地产市场内在自我调整的迫切需要。秦虹分析说，从2004年末开始，中国房地产市场高速发展，但在红红火火的背后，房地产产业链条上也出现了建设和生产规模过剩、有效性住房供给偏少等违背市场规律的现象。虽然国家连续出台了鼓励建设90平方米以下住宅和70%建设比例、收紧二套以上房贷和控制开发商信贷等政策，但还是在2007年出现了极不正常的现象。这主要表现在，首先，全国房价普遍都出现大幅度上涨，许多一线城市的上涨幅度甚至高达60%。商品房竣工面积虽达到3.7亿平方米，但销售却高达6.9亿平方米，两者1∶1.8的历史最高水平表明，去年房地产市场出现了畸形的供不应求局面。这种过快的上涨必然会透支房价未来的上涨空间，而未来潜在的购房者也会因看到房价疯涨产生担心，进而提前透支了这部分购房群体的有效购房需求。所以，提前透支也是目前楼盘滞销的原因之一。其次，根据有关部门统计，2007年也是中国“地王”出现频率最快的一年。各地的“地王”价格不断被刷新，仅在去年下半年，成交价超过起拍价一倍以上的拍地次数就达15起。其中，最高的一次竟达到18倍。土地价格不断高于附近商品房价格现象的出现，使得大量投资者和投机者对 “房价必涨”树立了坚定的信心，大量的投资机构和投资个人涌入房地产市场，以深圳为代表的高房价主要就是受到“炒楼”影响。而大量“炒楼者”又以银行信贷为主要支撑，在银行收紧信贷时，大多会断供，进而迅速拉低“炒楼”地区的房价，与这些“炒楼者”同时购房的有效需求购房者深受其害。

　　那么，推动房价疯涨和“地王”频现的动力何在？秦虹表示，受到资本市场和人民币升值的利好影响，2007年是房地产企业资金异常充足的一年。有关统计显示，国内房地产企业的流动资本金高达3.7万亿元人民币，比2006年高出40%以上，“不是在上市路上，就是在增发途中”成为中国房地产企业在资本市场上的真实写照。与此同时，受到房地产增资扩股迅速见效的吸引，零售、轻工和石化等企业也迅速涌入房地产市场，将其作为自己多元化投资的首选产业，一些企业对房地产的投资规模甚至远高于其主业。此外，中国房地产市场的火热场面也吸引了境外资本的目光，许多外资通过主权、债权和购买物业等方式进入市场。

　　如何看待未来房地产市场发展走势

　　在去年的“金九银十”将房价带到又一个历史高点后，国家连续出台了更加严格的信贷和货币政策，房价终于得以回落。而在调整一年之后，房价是否继续回落在许多人看来仍然具有预期，加之全球性金融风暴的持续蔓延，中国房地产市场出现的冷清开始引人担忧。在此背景下，为消除当前市场中存在的非理性情绪，支持房地产业健康发展，国家及包括沈阳在内的18座城市又出台了刺激房地产市场的积极政策。那么，怎样看待政策及管理层态度所发生的变化？在宽松的货币政策下，二套房政策今后是否也会放开？

　　秦虹表示，首先，不应该将国家出台的政策理解成“救市”，每次政策的调整均与当时的大局有关。目前，我国房地产市场如同股市一样，在自身调整的过程中受到国内外宏观环境的压力拖累，房地产企业在资本市场中融资受阻和整个产业不景气不仅在中国，在美国和欧洲等发达国家和地区也都是热点问题。最新统计显示，在美国，每400个通过银行信贷买房的家庭当中就有一个出现断供，这一比例在形势最为严峻的加州更是高达20∶1。因此，为了保护整个国民经济健康发展、保护房地产产业，一年之后的这次调整说明了国家政策出台的连续性、灵活性和与时俱进。同时，抑制“炒房”等投机行为是我国房地产产业长期一贯维护的目标之一，重民生和重保障又是我国房地产建设事业中的核心内容。

　　对于未来中国房地产市场前行的方向如何，秦虹分析指出，对此应树立信心。首先，目前个人信贷与房地产开发信贷占银行全部贷款的比例分别为11%和10%，所占比例并不是很高，因此从信贷的角度看，房地产市场不会继续受到大的冲击。其次，目前房价出现剧烈下跌仅限深圳等“炒房”严重的城市，今年1-9月，全国房屋销售面积为4亿平方米，虽然比去年下降15%，但仍然高于2006年同期水平。这说明我国房地产市场中的刚性需求依然存在，二、三线城市仍然发展良好，需求相对旺盛。此外，中国不断推进的城镇化进程始终都是经济发展的内生动力，在前行中也不会受到外界因素影响，而房地产又是支撑城镇化的最重要产业。在我国奋斗目标从初级小康战略调整为全面小康后，与消费升级的产业将特别受到眷顾，而改革开放30年来，中国房地产市场由供给转向为需求，需求所体现的恰恰是消费升级。因此，房地产市场必将不断开创新的发展空间。

　　复杂多变的环境中地产企业的出路何在

　　在本轮房地产市场调整中，一些中小房地产企业或清盘，或被大企业吞并，或因资金链断裂而严重影响经营。中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容认为，中小型房地产企业因受资金链影响最大而出现被“吃掉”的情况，依然不能掩盖房地产企业暴利的事实。行业是否存在暴利虽然没有一个具体的标准，但如果一个行业的利润水平远远超过社会各个行业的平均利润水平，人们通常就会说这个行业是暴利的。在当前的房价与人们收入的对比下，在透明度普遍不高的情况下，很难让人接受房地产暴利已终结的论断，这也是为什么在国家及地方均推出刺激房市的政策后，成交量仍然不见上升的原因之一。

　　对此，北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新表示赞同，他认为房地产商目前应该灵活而果断地决策，不要等待，应调整定单策略，使用成本定价法。 “唯一正确的选择是，顺应市场，顺应民意，顺应宏观政策调整大局，走大幅降低房价之路，降价才是硬道理。压缩和削减自己的利润空间，采用成本定价法会让房地产商们觉得不舒服，但不这样做就无法从现在这个周期里面摆脱出来。 ”

　　秦虹则表示，最近两次召开的国务院常务会议对于房地产领域均明确指出，要加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。政策的立足点显然是努力解决好民生问题，解决目前房市萎缩引起的保障性住房的缺口。可以预见，在加快建设保障性安居工程中，中央4万亿中会安排一定数量资金，加上地方政府的投资，城市廉租房和经济适用房将会加快建设进度，一大批棚户区改造工程将会完成。这对于平抑过高房价将有一定作用。因此，房地产在今后一段时间内应尽快调整自己的发展策略，转向长期受到支持和市场前景好的中小户型建设当中。同时，地方政府也应该把工作重点放在保障性安居工程建设上，即加大对廉租住房建设支持力度，加大经济适用房建设步伐，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。