国家十项措施对房地产市场的影响
作者: 2008-11-20 10:28:13 浏览：54次
11月5日召开的国务院常务会议提出，当前要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台更加有力的扩大国内需求措施，加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建。会议确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施。初步匡算,到2010年底约需投资4万亿元。这十项措施中第一条就是关于住房保障的，如下：一是加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。在发布十项措施之后，11月10日，又部署了落实中央措施的七项工作，其中第三条提出：促进房地产市场平稳健康发展。房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。要增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设；落实和完善促进合理住房消费的政策措施；促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展；加快发展二手房市场和住房租赁市场。继续整顿房地产市场秩序，规范市场交易。那么，这些政策出台将会对未来的房地产市场产生什么样的影响？
首先，笔者认为，必须要充分考虑国家这十项措施和七项工作出台的背景。自去年以来国际金融经济形势的恶化，今年上半年中国经济形势的急转直下，迫使宏观调控需要进行调整。在国际形势对中国经济的压力越来越大的情况下，宏观调控就应该来托市。相关政策从过去抑制需求，收紧行业，防止泡沫，转变为现在开始鼓励消费、增加政府支出、增加公共产品和基础设施投资、增加社会保障投入。
可以说，中央政府这次十项措施和4万亿投资的计划，与1929-1933年美国经济大萧条后实行的罗斯福新政类似，就是加大政府对公共产品和基础设施的投入，来保证经济发展具有一定的规模和速度。一是保持一定的投资增速，让全国经济社会发展在一定的惯性轨道上保持稳；二是通过大规模的公共基础设施的投资，来促进钢铁、水泥、机械等工业行业的发展，减少经济谁退对工业部门的打击；三是通过“以工代赈”来提高广大农民工的收入，大量的公共基础设施的重点项目的上马，会吸收很多因为经济衰退而失业的农民工（如现在南部沿海地区出现的大量返乡农民工），通过给他们工作机会而提高他们收入，从而提高农村地区的消费能力，拉动经济增长；四是通过对基础公共产品和公共服务的投入，提高社会保障水平，来释放部分因为保障问题而受到压制的消费能力，促进经济增长。总体上说，这些政策的主要是保经济增长。具体到房地产这个行业来说，政策也是在鼓励主流客户群的消费，开始给这个行业松绑。但肯定不是为了救开发商，政策鼓励的是消费性住房购买，对于投机性住房购买仍然没有松绑。总而言之，国家十项措施的出台主要是为了救经济，而不是为了救房市。
当然，国家这些政策的出台，可能在一定程度上能够延缓房地产价格下滑，但很难阻碍整个房地产市场下行趋势。我们要清醒的认识到目前房地产市场的状况。一是长期高投资致使现存房子供过于求并空置率高。主要从统计数据看，有卖出的房产有多少套，还将要新增多少套。例：截至今年10月末，全国商品房空置面积1.33亿平方米，同比增长13.1%，增幅比1-9月提高2.9个百分点。其中，空置商品住宅6835万平方米，同比增长18%，增幅比1-9月提高3.9个百分点。二是房地产价格远远背离了人们收入水平。三代人积蓄交首付，二十年孩子当房奴，这是大多数家庭的买房的写照。三是收入预期下降，消费意愿降低。美欧等国家的经济危机与全球范围内的经济衰退，大幅降低了人们对的消费能力和消费欲望，不是特殊需要，人们对房产这么大的投资消费就是相当慎重了。四是人口结构决定了需求减少。从长期来看，中国面临一个人口下降和人口老龄化的一个趋势。现在结婚买房的大多数是二十五至三十多岁的青年，是八十年代出生的，而八十年出生的人大多数是独生子女，双方父母可能都有房产，或者是一方有房产，房屋需求不会永远增大。
实际上，房地产价格的回落是任何人都不可能遏制的，任何救市措施都只能延缓它回落的程度，而国家政策的真正目的是让房地产市场缓慢回落。比如说原来是自由落体式的下降，现在可能是垫个坡，暂时延缓它下降的速度，但是不能根本地改变下行趋势。这个行业已经真正脱离了人民群众购买的能力，此前的火热实际上是在资本的追逐着、推动下的狂热的发展。有些人认为，这些政策是解放军，房地产的又一个春天要来了，实际上可能只是供点暖气，体现政府的关怀，也是对这个行业的保护。要看清楚形势，不要以为有点暖气和关怀，就可以出去乱折腾，暖气房外面的气候其实是越来越冷，要不然政府也不会增加暖气。在经济大势下行的时候，这些政策能做的只不过是减缓下行的速度，但这个趋势是挡不住的，出台的政策对房地产市场是帮不了忙的。房价下调是必然的趋势，所有的措施就是让这个泡沫消得慢一些，不要一下子迸裂了。因为房价的大起大落对国家经济稳定不利。
总之，房地产脱离老百姓实际收入，畸形发展催生的高房价是要毁掉人民幸福生活的，是压制消费的，绝对不能再走通过购房来扩大内需的老路了，必须要鼓励老百姓在住房、医疗、教育之外扩大消费品的需求。此次中央大手笔投入的4万亿把重点放在了民生工程上，的确只有老百姓没有了生活的后顾之忧，才能敢于消费，这才是中国未来扩大内需的一个最重要的途径。
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