刘正才（中国访问学者）

　　很荣幸我有这个机会给大家讲上海房地产问题，但我想告诉大家，我讲的上海房地产市场主要是住宅市场，而不是商业房地产。

　　上海是中国第一大城市，也是世界第八大城市，2007年末全市常住人口1858万，实有人口超过2000万。今日的上海，不光是中国重要的科技、贸易、金融和信息中心，也是一个国际文化交流和融合的地方。

　　我分为四部分讲，下面来讲第一点。

一、分析房地产市场的基本工具

（一）住房的产品特点

　　在分析房地产市场之前，我们有必要对住宅的产品特点有个简单的了解。与一般商品不同，住宅具有如下几个特点：（1）住房首先是消费品，而且是生活必需品。（2）住房不仅是消费品，而且还是投资品。（3）住房属于不动产，具有较强的区位特征。（4）住房属于大金额产品，在家庭财富中所占比例较大。（5）住房附属于土地，要受到土地有限的限制。相比中小城市来说，大城市的住房用地显得更加有限，因此住房的供给弹性更小。

（二）房地产市场的基本分析工具

　　然而，经济学告诉我们，市场上所有的变化最终反映在价格的变化上，而价格变化是由供需关系决定的。至于其它对价格的影响因素，它们不是直接作用于价格，而是通过影响供给或需求来达到影响价格的。因此，运用供求规律来分析房价是最根本的方法，也是唯一正确的方法。对于大城市来讲，由于土地非常有限，房价变化更主要取决于需求的变化，因此我将把分析的重点放在需求上。对于中国房地产市场来说，更是如此，因为城市土地属于国家所有，政府垄断了土地的供给。

　　住房需求可以区分为自住需求、投资需求和投机需求，投资需求主要追求长期回报，不仅考虑增殖收益，而且还注重租金回报；投机需求只是看重住房价格快速上涨，主要为了赚取短期的买卖差价。自住需求和投资需求属于正常需求，决定市场基础价格，而投机需求是一种非正常需求，是产生房地产泡沫的根源。

　　在土地资源相对有限的情况下，房价呈现长期上涨的趋势。但是，只要住房作为商品就不能例外，其价格也将出现周期性波动，不会是直线式上升，阶段性下跌是正常现象。

二、过去六年上海房价的增长情况（2002—2007）

（一）上海房价上涨了3倍

　　上海商品住房价格从2000年开始温和上涨，2002年开始快速上涨，由于投资和投机需求的增多，20004下半年至2005上半年加速上涨。从2005年4月起，上海对房地产价格加大了调控力度，房价从2005年下半年开始下降，到2006年3月的将近一年里下降了将近20%。不过，上海房价从2006年4月又开始温和上涨，到2007年6月开始加速上涨。2001年底，上海商品住宅交易均价每平米是3413人民币，到2007年底上海住宅交易均价涨到了10292人民币（合1505美元），6年里涨了3倍。目前，上海市中心的住宅均价每平米超过28000人民币，即超过4093美元，大约为纽约曼哈顿的30%。
　　（二）别墅单价是同地段公寓的2倍左右

　　另外，我想谈一下别墅价格，每平米大约是同地段公寓价格的2倍左右。从2005年下半年起，上海市政府开始严格控制别墅建设用地的供应，因而导致别墅价格在2007年里疯狂上涨，上涨幅度超过一倍以上。去年8月底我的一个朋友打算购买别墅，他想买的别墅那时总价是500万，但他有点犹豫没有买成，到我今年8月底离开上海时，他告诉我这个别墅总价已经超过1000万了。

三、上海房价增长较快的原因分析

（一）经济发展因素

　　1．人均收入快速增长。从2001年到2007年是中国经济处于高速发展阶段，人们的收入增长很快，上海也不例外。中国人均GDP在2001年突破了1000美元大关，达到1038美元，2007年人均GDP上升为2460美元；上海2001年人均GDP为3700美元，20007年达到8500美元，六年里增加了2.3倍。虽然上海人均收入增长的速度没有房价上涨的速度快，但我们不能只考虑收入一个因素，还要考虑其它多种因素。

　　2．处于需求弹性较高的中等收入阶段。住房需求的收入弹性是随着收入变化而变化的，呈倒U型发展，即当人们处于低收入时，消费重点主要是吃和穿，住房需求的收入弹性小于1；当人们收入进入中等之后，消费重点转向住，住房需求的收入弹性开始大于1，但当进入高收入阶段后，消费重点则转向汽车和其它高档商品，住房需求的收入弹性又下降到小于1。据研究表明，当人均GDP在1000~10000美元阶段，是房地产起飞和快速发展时期，并将延续到人均GDP13000美元的水平才会出现下降。因此，上海正处于需求弹性较高的中等收入阶段，住房消费需求的增长速度要超过收入的增长速度。

（二）社会文化因素

　　社会文化是人们在长期的历史过程中博弈的结果，受一个国家地理、经济和政治等因素影响而形成的。社会文化一旦形成，就具有相对稳定性，并成为影响人们行为的重要因素之一。下面从三个方面谈谈影响房地产需求的中国文化。

　　1.中国人具有较强的房地产投资意识。中国是一个历史悠久的国家，长期的农业社会造就了中国人强烈的恋土情节，土地和房产历来成为中国人最为钟情的投资对象，并把它们视为财富的象征。笔者去年作了问卷调查，结果显示高达60.5%的人表示有能力就应该多买房。

　　2.中国人买房居住的意识比较强烈。当子女成年结婚后，一个家庭通常要分解为多个家庭。考察中外家庭史，可以发现中国人分家和其它国家存在较大的差异，中国分家是与分房产同时进行的，一般不存在有房产可分而去借住他人房屋的情况。然而，在欧洲甚至是在日本，分家就必须分得房产不是必然的，孩子成年后寄人篱下是常有的事。因此，中国人对住房的“主人”意识相当强，往往把“寄人篱下”当成耻辱，对租居他人房屋缺乏安全感和幸福感。在笔者收回的调查问卷中，82.6%的人结婚后不愿意与父母长住，只有15.1%的人表示能力有限时可以接受租房住一辈子，83.7%的人则表示买房时不会去算租房和买房哪个更合算的经济帐。因此，在购房和租房选择上，中国人往往愿意为拥有产权房承担更多的经济负担。我还可以告诉大家，中国人结婚一般要有独立的婚房，在上海更加明显，如果一个男人没有房子，是很难找到对象和结婚的，即使谈了女朋友，也很可能要分手。

　　3.中国父母乐于资助子女购房。子女在一定程度上是自己生命的延续，而这一点在强调血缘关系的中国表现得更加强烈，中国父母更加关心子女的生活。在当代中国，子女分房的传统已演变成父母资助子女购房的习俗。当中国子女结婚与父母分家时，父母如果有足够的经济实力通常要为儿子购买婚房，如果经济实力较差也一般会或多或少资助儿子部分购房款。在笔者收回的86份调查问卷中，41.9%的人表示当心目中的购房首付不够时，会让父母支援。事实上，很多上海父母已经提前帮他们的儿子买好了婚房。

　　总之，除出于经济效用考虑外，中国人购房还有更多非经济效用方面满足的原因。

（三）政府政策因素

　　政府政策是影响住房需求的一个重要因素，主要有住房制度、财税政策、货币政策和城市规划等。中国长期实行福利分房制度，城镇人均住房面积较低。自从1998以后，中国逐步停止了福利分房制度，转向了以（1）市场为主体的住房制度，（2）银行对住宅实行5%左右的低利率的贷款，从而使住房需求得到大量而持续地释放。（3）城市规划和旧城改造会产生被动性住房需求，是影响上海住房需求的一个重要因素。自从1992年以来，上海兴起了一场旧城改造运动，尤其是2002年上海申请世博会成功后，进一步加大了旧城改造的力度。从2002—2007年，上海平均每年拆迁住宅面积达到597万平方米，占到住房销售面积的21.9%。另外，中国至今（4）没有出台物业税，即购买住宅后不要交纳任何税，这在一定程度上鼓励了投资需求以及投机需求。很多上海家庭有两套房，甚至有些家庭有三套以上的房产。

（四）人口地理因素

　　（1）地理位置独一无二。上海在中国的地理位置是独一无二的，它处于中国第一大江——长江的入海口，拥有中国最大的港口，还有中国最大的三角洲——长江三角洲作为腹地支撑。另外，上海属北亚热带季风性气候，四季分明，气候温和湿润，不像南方中心城市广州那样闷热，也不像北方中心城市北京那样太冷。总之，上海是中国最适合人们居住和从事经济活动的城市。其实，上海凭借其独特的地理优势，远在20世纪30年代就成为了中国以及亚洲最大的经济中心。自1990年代以来，上海又开始重现往日的繁华，成为了今日中国最大的经济中心和全球最大的贸易港口。

　　（2）常住人口年均增加40万人口。随着上海经济的飞速发展，不仅吸引了大量中国外省人口流入，也吸引了不少境外人士来发展，这两部分人被称为“两外”人士,其中境外人士包括港台及海外华人。2001年上海市常住人口为1614万，2007年增加到1858万，年均增加40万人口。在2007年1858万的常住人口中，有500万是外来人口，其中外国人有13.3万。

　　（3）“两外”人士成为重要购房力量。据统计显示，近年来，本地居民购房比例占75%左右，两外人士占25%左右，其中外省市人士购房20%左右，境外人士购房5%左右。而在上海市中心高价位的购房比例中，两外人士占到55左右，其中很大部分是台湾人、香港人以及海外华人。相比中国大陆人，这些人的资金实力更加雄厚，他们购房的目的除了一部分人想在上海定居外，其他的买房都带有投资性质，看中上海房地产的升值潜力。

　　另外，今年来两外人士购房比例呈现较快上升趋势，据上海银监局披露的数据显示， “两外人士”的房贷发放额占到60%以上。

四、上海房地产的未来展望

　　（1）上海的城市规模还有相当大的增长潜力。中国曾经是农业大国，虽然30年来经济发展取得了很大成就，但是中国工业化还没有完成，进入发达国家还需要相当长的时间，所以城市化以及城市的大型化仍是当前中国经济发展阶段的主旋律。其实，中国大城市的人口密度并不大。以上海为例，土地面积6340平方公里，平均每平方公里2930人，远低于香港的6420人、东京的5860人和纽约的9760人。如果按香港的人口密度算，上海将来可以承载4000万人口，还可以增加2000万人口。虽然我不希望上海的人口将来增加到如此庞大的数字，但上海的城市规模的确还有相当大的增长潜力。因此人们常说，上海不再是上海的上海，而是中国的上海，世界的上海。

　　（2）上海正在向国际金融中心迈进。上海经济的飞速发展已经使上海成为一个国际化大都市、全球重要的经济和贸易中心，并被国际主流媒体形容为“世界经济发展最快的典范”。上海正在向国际金融中心迈进，随着中国改革开放的推进和经济的快速发展，上海实现这个远大目标并不是一个梦。对上海未来快速发展的稳定预期，无疑增强了人们购房消费和投资的信心。

　　从目前来看，（3）上海高层建筑的数量已经超过纽约，并成为世界上高层建筑数量最多的城市。展望未来，上海房价无疑也具有巨大上升的潜力，我同样（4）期望上海房价超过纽约的那一天（20-30年）。