住房制度市场化改革的实行和房地产市场的逐渐完善，使在传统制度下被隐藏和抑制了的需求得以表达，也为房地产需求者提供了多样化的选择机会，使人们能够依据自己的偏好和支付能力进行优化选择，从而满足人们不同类型、不同层次的需求。按照购房的目的，对房地产的需求可以划分为消费性房地产(住宅)需求、生产要素房地产需求和房地产投资及理财需求。现有统计按用途将房地产划分为住宅、办公楼、商业营业用房和其他四类，其中住宅主要用于满足消费性房地产需求，而办公楼和商业营业用主要用于满足生产要素房地产需求 ，具体情况可以参考表6：

　　表6：1998年以来我国商品房销售面积情况(按用途分) 单位：万平方米

资料来源：《中国统计年鉴2008》

　　消费性房地产需求

　　受收入水平和消费能力等多种因素的影响，人们会通过多种方式来满足消费性房地产需求消费性房地产需求是一定条件(时间、空间、价格)下人们有支付能力的住宅购买力，具有刚性特征，是房地产需求中最基本的构成。一般来说，受收入水平和消费能力等多种因素的影响，人们会通过多种方式来满足消费性房地产需求，如自建住房、购买住房所有权或较长时期的使用权、租赁住房等，具体情况可以参考表7：

　　表7：2000年和2005年我国城镇家庭各种住房来源所占比重情况

资料来源：国家统计局，REICO数据库

　　对比分析表7中的数据中可以看出 ：

　　一是从2000年到2005年我国城镇自有住房(包括自建住房、购买商品房、购买经济适用房和购买原公有住房)的比重从74.1%上升为77.9%，租赁住房(包括租赁公有住房和租赁商品住房)比重从20.55%下降为17.8%。这一变化反映了城镇居民住房自有程度有所提高。

　　二是购买商品房的比重从8.92%上升为14.1%，而购买原公有住房则从23.51%下降为18.3%。这表明在住房交易市场上，市场化程度有所提高。

　　三是租赁商品房的比重从6.13%上升为11.0%，而租赁原公有住房的比重则从14.42%下降为6.8%。这一变化表明在住房租赁市场上，市场化程度也有所提高。

　　总之，住房市场的商品化程度在逐渐提高，但需求多样性的特征将会长期存在，鼓励发展和完善多种类型的房地产市场，如规范房屋租赁市场等，有利于满足消费性房地产需求，也可以刺激房地产投资和理财需求。
 
　　随着住房存量的增加和居民住房消费升级，一些存量房以二手房的形式进入市场流通，这对于增强存量房的流动性、满足不同群体住房需求具有积极作用。一份涉及上海、天津等14个城市的居民买房心态调查显示，在关于“准备购买何种类型的房屋”回答上，选择“二手普通住宅”的，深圳达到48.23%，与选择新建商品房的比例不相上下；上海、昆山、南京等紧随其后，分别占到28.87%、26.83%、24.19%。北京华龙房地产经纪机构针对“二手房的市场需求”的调查结果显示，57.4%的人表示会购买二手房。可见，二手房在人们的住房需求中占有重要位置。

　　生产要素房地产需求

　　生产要素房地产需求是为了满足生产中的使用而产生的对房地产的需求，是一种派生需求。由于土地和房屋及附属的固定设施，作为一种生产要素，不能单独用于生产，它只有与其它生产要素结合，才能产生收益，因而对某项房地产的需求程度，取决于它与其它投入品结合后产生收益的能力，由厂商对房地产的预期收益水平决定。如果厂商租用或购买房地产组织生产，预期在支付了其他生产要素报酬及所使用房地产的代价后依然可取得收益则会产生购买或租用生产性房地产的需求。因此，生产性房地产的需求，除受房地产价格影响外，更由厂商对房地产预期收益水平决定，与房地产的价格成反比，与房地产的收益水平成正比，与净收益即预期收益和房地产使用成本之差成正比。

　　随着我国经济高速发展，近年来生产要素房地产需求规模不断扩大。以商业营业用房为例，从1998年到2007年，商业营业用房空置面积总量一直处于上升趋势，年平均增幅在14%左右。2006年以来，商业营业用房空置面积增长幅度出现了明显的下降，到2007年这一增长幅度仅为1.5%，表明商业营业用房需求比较旺盛。

图1：1998～2006年我国商业营业用房空置面积数量变动

　　房地产投资及理财需求

　　与消费性房地产相比，房地产投资及理财的风险较大，受市场波动、利率调整和流动性变化等多种因素影响，将房地产市场与资本市场比较紧密地联系在一起与以上两种需求不同，房地产投资及理财需求是把房地产作为投资或理财对象，通过拥有房地产的方式，来使财产保值增值。房地产投资及理财的收益，主要来源于两个方面，一是房地产用于出租的租金收入，二是房地产买卖价格上涨所带来的增值收益。相对于消费性房地产而言，房地产投资及理财的风险较大，受到市场波动、利率调整和流动性变化等多种因素的影响，将房地产市场与资本市场更紧密地联系在一起。

　　依据上文表7中的数据，在2005年我国有11%(其中城市为12.2%，镇为8.9%)的居住需求通过租赁商品房的方式来满足，这些被用于租赁的住房对于房地产所有人而言属于对房地产的投资需求；同样在营业用房和办公楼中，每年的出租面积都在销售面积中占有相当比重，这些也属于对房地产的投资需求，具体情况可见表8和表9。依据表中数据，我国商业营业用房和办公楼出租面积均增长较快，年均增长率分别达到了22.6%和19.1%，这为我国房地产投资需求的快速增长提供了一个证据。

　　表8：近年来我国商业营业用房出租面积占销售面积比重情况

　　表9：近年来我国办公楼出租面积占销售面积比重情况

资料来源：国家统计局、REICO数据库

　　在市场经济中，房地产投机的存在具有必然性，也为增强房地产市场活力发挥了一定的积极作用；相比之下其负面影响有限，是市场经济中难以避免的成本和代价，但远小于以专业化、集中化为主要特征的市场化所带来效率提高而产生的收益作为房地产投资的一种特殊形式，房地产投机主要是为了赚取买卖之间的差价。房地产投机的适度存在有利于房地产市场的发展：在房地产市场低迷时，投机者通过购买房地产可以刺激房地产市场需求的增长；而在房地产市场高潮时，投机者通过卖出房地产而增加供给，从而在一定程度上发挥了稳定市场的作用。房地产投机者为追求高利润而发生的过度炒作行为也会对房地产市场的价格稳定产生一些消极作用，影响人们对未来价格的预期。但总体上来看，在市场经济的大背景下，房地产投机的存在具有必然性，也为增强房地产市场活力发挥了一定的积极作用；相比之下其负面影响有限，是市场经济中难以避免的成本和代价，但要远小于以专业化、集中化为主要特征的市场化所带来效率提高而产生的收益。