这是历史上“地王”最多的年代，也是“地王”最贵的年代。在2016年过去的那段日子里，中国的土地市场上演了一出前所未有的大戏！
　　
　　  6月份的第一周，全国一二线城市又拍出12宗地王。今年以来，全国已经出现了约120宗地王，将2013“地王年”60宗“地王”的记录远远抛在身后。有专家认为，“地王”潮的出现，有其市场原因，也有其共同特征，如新房存量低、土地供应短缺和宽松的流动性。
　　
　　  中原地产研究发现，在2016年的前五个月，全国热点城市拍出的159宗住宅用地中，有67宗是由国企夺得。而在其监控的40座城市中，截至6月3日拍出的52宗地王中，有40%以上是国企拍下的。反而像千亿房企中的中海、恒大、碧桂园在此轮“地王潮”中几乎没有出手。
　　
　　  2016年6月2日下午，深圳龙华上塘商住地加冕新一代“高价地”，央企中国电建集团和广州方荣房地产有限公司联合以82.9亿元的高价拿下，地面价高达56781元/平方米。地王频出，是房地产市场真正的繁荣还是风光背后风险涌动？
　　
　　  在“面粉贵过面包价”舆论不绝于耳的情况下，房地产市场投资未来的发展方向是怎样？第141期《华语城市论语：地王频出是房地产投资的新机遇，抑或是新挑战?》专家组们将为你详细分析，新浪乐居全程直播，敬请关注！
　　
　　  时间：6月17日(周五)下午2点30分。
　　
　　  地点：广州市荔湾区黄沙大道15～17号御景壹号会所二楼沙面时光里办公室。
　　
　　  主持人：  许学锋：战略规划与房地产专家、博士  论坛嘉宾(排名不分前后)
　　
　　  胡  刚：暨南大学教授、广州新型城市化发展决策咨询专家委员会委员、广东省省情调查与对策咨询专家  钟 炬：华南城市研究院地产文化研究所所长、研究员  梁文缨：  杨 凌：广东壹合东方商业运营有限公司副总经理  ————————————以下为论坛直播实录————————————    许学锋：我们今天的论坛主题，地王频现是房地产的新机遇还是新的挑战？围绕今年以来全国各地频频出现的新的地王。地王有两个意思，一个是单价地王，一个是总价地王。出现了这么多的地王，它到底是意味着今后房地产投资有很多的机遇？还是有很多的挑战？大家可以从机遇和挑战来进行论述。
　　
　　  我们知道，这个地王的出现，肯定有多种多样的原因。从判断它的是否合理有很多可以说的话，我们不想把宝贵的时间去论述它出现的原因，也不想对它是否合理做 过多的分析判断，主要是从房地产投资的角度来分析它的出现隐含着房地产的投入机会比较多，还是挑战比较多，大家就围绕机遇和挑战来说。机遇的话，主要有3 个方面的论述。
　　
　　第一，对现有的已经从事房地产投资的机构和个人来说，是否有机遇？
　　
　　第二，对一些还没有进入房地产投资、是否进入房地产投资的是否是一种机遇？
　　
　　第三，国家现在提供给侧改革，国家在大力的扶持民间的投资，地王的出现，对这些供给侧的改革，对民间的资本来说，是不是一种机遇？
　　
　　  从时间来讲，目前是机遇比较多还是挑战比较多，在未来三、五年是机遇比较多还是挑战比较多？乃至未来的五、八年，大家可以围绕时间来论述。挑战也是一样 的，地王出现了，对现有的房地产企业来说，或者是房地产投资机构来说，它是一种挑战，还是一种机遇？对于不同的对象，挑战性是不同的。原有圈子有很多地的 企业原有建有很多楼盘的企业来说，出现地王，机遇可能比较多，对于土地储备比较少的挑战可能比较多。挑战方面也可以从时间维度来谈。
　　
　　  机遇和挑战是战略分析上的波特，我们进出一个行业和做某一件事要分析机会和挑战，我们是抓住这两个词来讲，针对不同的对象和时间维度和论述。接下来由我们的嘉宾从自己掌握的情况，以及自己对这个问题的研究，从这两个方面的维度来进行展开，首先请钟炬先生执行副会长发言。
　　
　　  钟炬：我的观点，机遇和挑战是同时存在的。但是，要具体问题具体看。
　　
　　  比如地王，一种是总价的地王，如果一个地方，总是出现总价的地王，我认为机遇大于挑战。现在的房地产公司，特别是有实力去拿比较大块地的公司，他们对房地产的认识非常深刻，而且他们比一般投资者掌握更多信息。从这个角度来说，他们对未来市场的走势的分析会超越一般的人，他们敢拿地，说明了肯定是机遇比较大。
　　
　　  如果从另外一个角度，如果是比较小的地，单价是一个地王的时候，这就需要我们具体去看。很多房地产的老板，他们都熟读《孙子兵法》和《道德经》，这都有反向操作，能还是不能，用不能不用。你想从那里拿就必须先给。如果这个地方出现地王，可能是战略性的东西，为了卖以前的存量，就故意多花钱做几个地王出来，让别人以为是在涨，这个时候的存量就比较好卖，是为了走货，这种对消费者和投资来说，如果真的有需求的话，合适就可以买。如果一个国家的经济，没有出现战争，没有出现像美国的金融危机，长期地看，趋势是往上走的。如果从这个角度，如果你有需求当然要去买，越晚买可能就越贵。
　　
　　  但这机遇还是挑战呢？单价的地王，可能地块很小，有可能是地产商战术上的要求反向操作出来的。这种现象在股市也经常看得到。
　　
　　  如果再往远处看，从具体来看，我觉得中国现在的资源，以后都一定会集中在主要的地区。还有特大型的城市当中，对于这些城市，如果去进行投资，机遇会大于挑战。
　　
　　  对于投资者很重要的一点，是未来的规划，环境好的地段是可以投资的。一个好的地方，今天买的时候，是宜家的，对于现在来说肯定是便宜的，但是现在不断的有固定资产投资在一个地方的时候，这其实是对土地本身的价值提升有很大的帮助，最终会反馈到房价上。没有开垦的地方，偶尔出现地王，这说明了大家对这样的土地很看好，都愿意进去。这个时候作为投资人一定要跟着地产商走。
　　
　　  机遇和挑战并存，主要是看具体的，是谁来拿这个地，是大的地还是小的地，看这块地主要是在哪一个区域，土地供应比较紧张和稀缺的地以及相对没有这么紧缺 的，是机遇还是挑战。还有长期做房地产开发投资的企业，是从战略判断，对未来的信心前提下来拿地王，原来没有涉足房地产，没有在房地产里面，没有经过长期 的积累大型企业的话，拿地王的话，挑战是相对大一些。
　　
　　  梁文缨：我用自己专业的方向来发表我自己的看法。因为我们是做城市规划。就像一个行业，一个城市和国家经济风向标，房地产是首当其冲的第一反映的产业。
　　
　　  我们在整个地王话题上，我看到了“地王”概念的两个很重要的理解。地王可能是价值上的地王，也许还有位置上的地王。是比较核心的地区，才能有最贵的价钱。我们有一个叫城市生态圈研究的板块，我会从城市生态圈的产业来看地王概念的出现，它对整个城市的状况来说，它影响的是产业上的联动。第二，可能是城市未来房地产楼市的走向可能。第三，消费者可能对投资起到一个判断，在这里边，带动的是三个数据的判断，地王的出现，会有一些潜台词。到底是机遇，还是挑战？从我的专业角度看断，挑战大过机遇。因为地王，毕竟是创新高的东西，在这个时间段是创新高的东西。我刚才讲的三个元素会出现什么样的状况呢？也许，这个楼市也要创新高，这是地王带来的推动。
　　
　　  从城市的发展来说，绝大部分的机率，地王在核心区，一定是带动了豪宅消费的趋势，这就有一个可能，这样的消费群体的承受能力如何，我们要对此有所判断。同时，我们从这里面也看到了经济发展的趋势。但是实际上，我个人看到这种地王的出现，在今年的6月份，我个人认为不太理性。现在的经济发展已经进入调整期，而且这个调整期的时间，我们现在没有办法判断。这个调整可能会带来整个经济的产业发展的一种市场调节，可能也是一个洗牌的过程，这个时候必然影响一大批，也许是我们理解的中产阶级以上的生存空间。对他们来说也是一种考验。如果创造这样的一个新高，市场的承受力有多少？这是一个值得探讨的问题。
　　
　　  这次拍下的地王40%是国有企业拍下面的，这里面有很敏感的东西。像碧桂园、恒大、中海很成熟的民企的开发商为什么没有参与？这也是值得深思的问题。这些民企的开发商，对整个宏观经济的判断，以及他们的投资策略，他们是很接地气他们没有参与其中，我认为也许也是信号，地王出现的潜在危机，是无法预计的。这是我自己在这里面看到的信号。国企的话，有两种可能，要么是他们的背景很有实力，而且他们的开发能力、运营团队很强大，控制整个成本的状态，能够达到他们的投资回报和预期。还有一种情况，他们会有底气不足带来的不可控的状况。
　　
　　  所以经常出现地王并不是一个理性的行为。地王这个东西，老是去刷新它，只是对土地利用的价值控制以及未来市场的控制，趋于一种不太理性的状况。我觉得相对有波浪，但是不要起伏得太厉害，这对一个社会的发展来说会更有意义。
　　
　　  从城市生态的角度来理解，生态是需要一种平衡的，房地产是风向标，是第一反映的产业，这种产业如果是不理性的话，会把这个平衡打破。比如说房地产带动的是工程建设的产业，带动的是住宅消费的产业，包括普通居住的消费需求，带动了很多产业，所以我认为，房地产应该是越来越趋向于理性，而不应该是像前十几年比较疯狂的发展阶段。到现在出现的，包括供给侧的改革，包括很多房地产库存没有办法消化的问题，现在的房地产市场应该是趋向于理性，今天的话题，我的观点是挑战比机遇大。
　　
　　  胡刚：这个问题比较难讲得清楚。首先，它是一个机遇，而不是一个挑战。因为现在总体来说，房地产现在是过热的，房地产过热导致制造业比较萧条。到了房地产领域，现在三、四线城市库存很大，资金转入到一线的中心城市。特别是单价地王和总价地王都在深圳，深圳的房价已经很高。几乎都是国企去拿地，国企是去贷款，基金比较充足，银行愿意贷给国企。一个国家城市化水平到了60%左右，对比国外可能比较地快，我们可以和东亚的日本、韩国比，他们和我们的文化差不多，人口密度也很高。他们现在的城市化水平到了80%多了。
　　
　　  为什么会这样呢？在城市化水平达到60%左右的时候，这个国家经济发展实力还不是很雄厚，政府能够提供的公共服务和基础设施都去了中心城市，中心城市的公共服务基础设施好的话，人们就都涌向中心城市。
　　
　　  前几年，好多的大地产商，认为大城市地价这么高，去拿地风险比较大，去了三、四线拿土地价格便宜，但是2010、2012年地价便宜，房价也便宜，但是没有人买。尽管一、二线城市土地价格很贵，但是地价房价再高也卖得出去，所以三、四线城市留下了很多的库存。
　　
　　  所以，个人的买房可以去三、四线城市，一线城市价格这么高，开发商是否还要去拿地？虽然产业资金都流向县城，土地价格这么高，是否有风险？一线城市有没有风险？我们现在再去看一线城市的房价，一线城市居民的收入和房价，用这个指标来平衡。一线城市完全是一个资金的流动，它还可以继续流动，现在去不到了三、四线城市，也去不到实体，只能到一线城市。
　　
　　  现在深圳的房价还超过上海成为了最高，前几个月我还到深圳去，去做调研，所以它的资金来源，一部分是大股东减资，再去投股市，再去投房地产，到一线城市，它可以银行贷款。在现在的风险投资资金，国家有160几个，其中140几在深圳。大家也看好深圳发展前景，它又有科技创新，新的记录出来以后是颠覆性的。
　　
　　  广州和深圳，30项指标里面，有二十五、六，深圳超过了广州，广州的总量比较明显，我们去深圳调研的时候，深圳已经不和广州比，而是和上海相比。深圳出来的总价地王和单价地王，国企为什么不到广州？    现在资本都涌向一线城市，一线和二线的城市界限变得模糊。因为到了这个阶段，人口产业流向中心城市，中国不是日本，我们有13亿人口，所以中心城市不一定是两、三个，比如武汉、成都，大区域的人口有好几个亿，像成都、武汉现在的发展已经很厉害了，杭州发展也很快。资本现在是富裕的，到哪一个城市去，房子都差不多，就是看区位。我觉得，一线城市和二线城市的界限模糊了以后，大家都是明星城市，广州压力会很大。
　　
　　投资是机遇也有，挑战更大。总体上反应出来，有很多的挑战和压力，但是也要投入到一线城市，现在不是只有北上广是一线，杭州和南京是二线，但是现在日渐模糊。
　　
　　如果有富裕的基金投入中心城市，这就是机遇。中央现在出台一些政策限制中心城市，这也是一个点。去到国外的话，像马来西亚，也有风险。旅游地产、养老地产，其他的养生政策，旅游地产有机会，但是这个也要看准，旅游地产不是我们现在打着旅游地产的牌子而做其他的事，旅游地产现在是要搞景区的。
　　
　　除了城市的选择，不是三四线城市，至少是二线城市。最近几年，房子的结构产品也有很大的变化。你现在单单去投资这种纯住宅，我觉得也已经过时了，有住宅的、有商业、有文化项目，还有地铁结合在一起，这是未来的发展趋势，开发都是综合的。一片住宅区十几年过去，它都热闹不起来，以后都是这样的和轨道交通结合、多功能的，而且以后的人口流动很快。公寓装修好了，直接可以拎包入住，可能会突破传统的形式，可能已经装饰好，面积可能都不会很大，因为城市结构变化很快，房子里面的三室两厅，给老人搞一个客房，但是现在都没有客人来你家住，所以不需要这么大；现在的老年人也不会选择和子女住在一起，父母房和客房都不需要了，厨房也不需要了，以后都是这种组合体房子。房子内部的功能，移到外面的空间，主客厅的空间，有很多的茶馆，这是城市的变化带来了房地产的变化，产品的功能结合。所以我觉得这个肯定是机遇和挑战共存的。
　　
　　许学锋：我现在以一个嘉宾的角度来讲这个话题。我为什么安排这个论坛时候，要选择这个话题作为主题呢？因为我觉得房地产经过20多年的发展直到今天，需要坐下来冷静地思考未来。因为过去房地产的波动给我们的经验教训，对于房地产的投资，包括开发企业、投机炒房等等，对未来的判断方面是非常的关键。判断对了，节奏对了，能够事半功倍来获得收益，如果判断错误，可能就是赚少了很多钱，甚至会带来损失。这个判断，两个内容最关键，一个是时间周期。过去这10多年，有些很知名的企业都做错了。
　　
　　第二，在哪一个地方搞投资，区域也非常重要。为什么这两三年，很多房地产往一、二线城市收拢？为什么去外围城市搞投资？如果当时有战略的分析判断，已经提前在一、二线城市布局，可能现在就会不一样。我们要方方面面坐下来冷静思考未来的战略，应该如何判断时间战略和地点战略。我选题的主要出发点在这里。
　　
　　这个话题对于大家来说，好像不是很好把握，但是想要讲的话也很多。我觉得这是非常有价值的。我是这样看待这个话题的：首先，给出一个结论性的东西，我认为一、二线城市出现地王是未来一种新常态。今后这些一、二线城市所拍的地基本上就是地王了。主要有下面三个理由。
　　
　　第一，过去10年房地产虽然有波动，有变化，我们的房价总体是越走越高的，除了现在的三、四线城市，而在越走越高的过程中，是伴随着地王的不断出现，并且是地王越来越多。接下来，今后的一、二线城市地王会越来越多。
　　
　　第二，我们国家的十三五规划，国土资源部刚刚公布消息，十三五期间，全中国的建设用地控制指标要削减20%左右。加入被削减的数和存下来的3000多万亩是20%，加上去再减是17%。地区分配指标会按照这个比例来安排。意味着一、二线城市今后的建设用地也会相应地按照这个比例相对减少。
　　
　　第三，房地产过去的变化，时间周期方面基本上是分大周期和小周期，十年一个大周期，一两年是小周期。2012年是整体下降的大周期。但是不同的区域，周期的表现有所不同。这个下降的大周期，我们的模型会在2022年前后结束，进入上升的周期。那么，现在拿的地王，有些两三年之后才开始规划建设，弄起来的话也是五、六年，当他推出产品的话，也是五、六年之后的事情。今天的地王五、六年推出的时候，刚好是中国房地产进入新的上升周期。
　　
　　我相信这些大的房地产企业，敢于去拿地的企业他们也应该有模型，但是我相信他们的模型和我们的模型有吻合的地方。从周期判断来说，今后的房地产会逐渐地抬升，进入上升周期，这个一来就是十年，其中有一两年会小幅度的下降。新的上升周期到来，地价会越来越高，房价会越来越高，投资规模也越来越大。
　　
　　所以，我认为，今后出现地王，应该是一线城市和部分二线城市的新常态。由于有这个总体的判断，机遇和挑战也基本上明朗了。在一线城市的中心区域，和部分有重大题材的新的项目建设的区域，在那里拿地的地王是机遇为主。挑战的话，主要的挑战是基于企业拿了地王之后，运作的能力、管理的能力，运作的能力是决定产品的设计。关于产品的设计，我要用“差异化”这个词。现在的房地产的产品，在市场上一定要有差异化。相当于大家看到街上的汽车，一、二十万的车和几百万的车都受到欢迎。差异化是给这些房地产企业和敢于去拿地王的底气，他们是机遇存在的理由。
　　
　　挑战也来自于这里，假如产品的设计不行，做不到差异化，拿了地王肯定是以挑战为主。现在地王拿地三、四万，做出来的产品售价起码是八万，必须拿出贵一倍理由的产品出来。这是机遇大于挑战的问题。
　　
　　另外一个挑战，国土部减少建设用地指标的同时，有一个新的补充政策。对潜在的一些可挖掘的现存用地，我们理解的旧城改造、城市更新的盘货，国土部有相应的政策。在一、二线城市城市，也存在大量可挖掘的土地。只要这些土地能够盘货起来，可供建设用地会非常多。比如杨箕村，一下子这么多的建设用地出来，那么，因为我们八十年代开始建商品房，到今天，是30多年，再过10年的话，很多房子是老房子，面临拆迁改造，这个面积会逐渐补充建设用地，城市中心区的土地也不是绝对的稀缺。我是在南海工作的时候，那里的书记的一个观点。我们不会缺地的，缺的是好的项目。只要有好的项目，是不会缺地的。
　　
　　回应刚才梁文缨女士讲的，有些房地产企业、民企不热衷拿新地王，一方面有成熟的思考，这是对的。但是另一方面，我觉得更主要的是他们手头的土地储备还是比较丰富，所以他们不急于去争夺地王。所以他们的风格，还不是在城市里面做小而精的，它可能会理解躲过这一时，接下来，二、三线城市还是有机会的。
　　
　　所以，我们讲到这里，好像机会主要在一、二线城市，但是随着下一波房地产的上升周期的到来，我们认为三、四线城市也是有机会的。地王会是今后一、二线城市的新常态。在这里机遇大于挑战，挑战主要的来源还是拿到地的企业，如何来进行产品的设计，进行产品的差异化，从中来挖掘土地应有的价值。假如能够挖掘好的话，挑战不会太大，挖掘不好的话才是挑战。
　　
　　杨凌：从我个人来说，大的宏观地产的发展，我个人认为机遇大于挑战的。但是从我个人自己的切身经历来说，一、二线城市和三、四线城市，现在有很大的不同。我自己个人的房产，我是北方人，我又是广州的新移民，房产的发展在某些方面，特别是北上深城市的发展还有很大的对比。我可能买的区域，也是一个楼房，可能几套房产，都是在某些方面，基本上是原地踏步的，甚至有个别的区位的，还是在走低价位。我这次回去处理房价的时候，有自己的感觉，为什么广州、深圳长期生活的城市，它的房产，一线城市天天在新高，在我自己的房产原有的价位上，还往下走。很多的区位，比如珠江新城新的战略布局可能走得比较远的区位它的发展空间又很大，区位相对某些方面，选的不是很到位的话，价格会很受影响。