在改革开放30年里,房地产改革算是产业改革的“后起之秀”,然而由于这一行业在民生和经济的特殊地位,争议从改革起步贯穿始终,成为中国房地产发展的一道独特的景观。本报专访了《发展和改革蓝皮书——中国改革开放30年》主编,中国社会科学院研究生院常务副院长、经济学教授、博士生导师邹东涛先生,从30年的历史视角,将房地产发展中的是非娓娓道来。

　　中国房地产报:在改革开放的30年中,中国房地产业走过了一条怎样的路径？

　　邹东涛:房地产改革在中国产业改革中算是比较晚的。以前城镇住房主要都是由国家投资建设,通过职工所在单位进行分配;对于分配后的住房,只收取象征性的、近乎无偿使用的低租金。直到1980年4月,邓小平提出了城镇住房体制的基本走向,才由此拉开了住房改革的序幕,而直到20世纪80年代末90年代初才算是真正起步,到了90年代末期,住房改革的步伐加快了,房地产市场也开始了全国性发展,随后也暴露出一些问题。

　　回顾这30年来我国房地产市场的发展变化路径,大致可以分为5个时期:初步形成时期、房地产过热时期、市场调整时期、培育新的经济增长点时期和宏观调控时期。

　　中国房地产报:近些年,一些人认为房地产业是拉大贫富差距的催化剂,对此您是怎么看？

　　邹东涛:房地产开发在市场供不应求的状态下,几乎没有风险。所以说房地产是暴利行业,而房地产商的暴富与中国贫富差距的拉大的确有一定关联。

　　自1998年实行住宅商品化一直到2002年,这段时间基本是属于平稳运行状态。但自2002年以后,房价开始逐渐攀升,且越来越远地超出了绝大部分居民的心理承受能力和购买能力。

　　另外,由于我国住房管理体制欠缺经验,如中低收入住房难、二手房市场管理混乱、租赁市场体制不健全等原因,房价问题在2002~2005年间集中显现出来。国家也是从这个时候开始加大房地产市场的宏观调控,但收效甚微。

　　中国房地产报:一些经济学人研究发现,土地的垄断性出让,以及地方财政对土地出让金的依赖症,导致房价一度非理性失控。这个判断您是否认同？

　　邹东涛:的确是这样的。房地产市场联系着土地市场。2005年,全国土地出让金总价款高达5505亿元,占同期地方本级财政收入15092亿元的1/3强,土地收益在一些地区已成为典型的“第二财政”。在这种利益驱使下,一些城市政府早期尽量多卖地,甚至被戏称为吃掉了子孙饭;后来尽量少供地,或明或暗地支持甚至助推房价上涨,抬高地价。这是造成房地产市场不稳定发展的一个因素。

　　中国房地产报:改革开放30年,您认为中国房地产经验哪些值得肯定,哪些又是需要我们反思的？

　　邹东涛:由于住房问题涉及到居民的切身利益,其过程曲折,几乎是在争议中探索前进的。至今评价仍然褒贬不一。但改革住房市场化的基本方向是正确的,大大促进了住房建设,明显提高了城镇居民的住房水平。

　　但是,当前房地产市场仍有许多具体问题。例如,房地产价格特别是住房价格上涨过快,房地产交易行为不够规范,房地产市场服务体系尚不健全,房地产市场规则尚不完善等。另外,一直以来的住房市场建设主要都是城镇建设,农村不存在。