以2007年底二套房贷首付提高为起因，资金在2007年的各行业各层面向楼市的集中涌入现象在2008年出现反转，加上全球和国内经济先后卷入金融危机中，购房者预期和信心低落，导致今年住宅交易出现全国范围内的普遍下降，幅度最大的如北京、深圳，交易量较上年缩水超过一半，上海、杭州、南京等华东主要城市下滑量也在35％－45％之间，楼市在十年发展后再度进入调整期。调整期在短期将行业带入寒冬，却是在长期酝酿下一个行业春天。因此面对调整期，我们需要反思、沉淀、创新，为下一次的突破积蓄能量。

　　1、对宏观经济周期的敬畏

　　1998－2008，以十年为周期，国内楼市历经2年低谷、3年发展、5年加速，直到近期因自身结构调整和国际金融危机再次进入调整期。这一轮金融危机，表层原因是金融创新过度引发信贷风险失控，深层原因是过剩的产能与虚高的消费的泡沫累积；这对国内房地产行业的发展具有重要借鉴意义，未来的房地产业也将面临产能过剩和消费边际效应下降的现实，这将对产业提出考验。由于我国长期形成的投资驱动型经济结构，房地产行业与经济发展密切相关，并且比经济具有更大的波动性，价格涨幅高于GDP增幅，跌幅也将深于GDP的降幅，楼市参与方需要密切注意宏观经济运行以及由此形成的供求基本面，对宏观经济周期形成敬畏之心，从而趋利避害。

　　2、成交量将是决定市场稳定和后续政策的决定性指标

　　房地产对建筑、钢铁、电力等40多个行业的倍数带动效应，以及相应的人员包括农民工就业问题（70%的流动工人的就业都集中在大建筑行业），都说明房地产行业对经济发展和社会稳定的重要意义。而与价相比，量的意义显然更大，活跃的楼市交易对房地产投资、相关行业的带动、开发企业的资金链、金融机构的贷款质量更具意义，目前楼市的低迷更多的是表现在僵持的价格对成交量的损伤上，明年需有较大面积的以价促量的现象。以上海作为例子，为了保持住宅市场的平稳运行，应要保持每日500套左右的交易量，比如杭州需要90套以上的日成交量等等，要对合理成交量对经济拉动的效应提出目标要求。

　　3、保障房措施的落实将有助于市场的稳定和二元市场机制的形成

　　2008年建设部提出今后三年总投资将达到9000亿元的保障性住房，对比2006年底以80亿元住房公积金增值收益用于廉租住房保障，其力度无疑提升了多个等级。例如上海在提出2009年保障性住房建设将占到新开工住房面积的45％，北京这一比例（含政策性住房）也达到了43％。国家的这一措施将使1998年住房分配制度改革之初设定的商品房和保障房的二元住房体系，在长期缺位之后在未来数年间得到较好的落实，居住需求的分层引导和分流满足，将深层次改变住房供应结构、奠定二元化发展局面，打下楼市长期发展的基石。同时保障房和商品房市场之间也将具有一定的边际叠合和交易摩擦，需要在实践中予以解决。房地产行业和企业在两个市场之间的产量分配，将最终决定其在各自市场的收获。同时相关保障性政策可以归纳为“建、补、贴、免、融”，将会充分体现在未来的政策指导中。

　　4、农村土地流转政策需关注宅基地和耕地红线之间的辩证关系

　　十七大过后，10月中央公布了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，这一决定将极大改变目前国内房地产市场的供应和需求两方面的格局，对未来长时间内中国房地产市场产生深远影响。这其中要重视的是农村宅基地的使用探索与18亿亩耕地红线之间的辩证关系，将来围绕这一关系，仍会持续进行审慎、反复的探索、试运行以及政策再规范的过程。

　　5、经济大环境对高中低价房都会产生不同能级的影响

　　2005年－2006年，在经济向好而楼市由于外部因素调整时，这种调整是局部的、结构性的，如市中心豪宅、经济型别墅等所受影响较小，但在2008年由于经济大环境出现问题，本轮楼市的调整具有全面性，不同档次的房源均出现普遍回调，而类似于全球奢侈品消费寒冬，楼市奢侈品如别墅和高端住宅的交易下降较普通住宅更为显著，如上海别墅前11月交易量仅相当于去年同期的一半不到，显示出经济大环境对高中低房存在不同能级的影响，作为鲍鱼的高端住宅与作为白米饭的普通住宅相比都出现了较大的波动性，而不再是延续永远坚挺的局面。

　　6、楼市调整态势下对房地产行业的应变力和竞争优势提出更高要求

　　长期以来房地产行业的土地增值型盈利模式在本轮行业调整中将进一步改变，房地产企业的资金周转效率、产业化程度和应变力，一切有助于体现价格优势的细节营造将受到重视，比如客户的感受度、产品的细致性，一方面有助于住宅产品的品质提升，另一方面也在客观上要求房地产企业加深内功修炼，充实企业核心竞争力。

　　7、放宽REITS将促进工业、产业地产以及廉租屋和资本的结合

　　12月，国务院要求通过REITs等多种民间融资形式拓宽企业融资渠道的指示，将房地产金融创新推进了一大步。预计REITS的实践将首先在工业地产、产业地产及其他商业地产领域进行，而住宅领域的实践会相对复杂。同时要注意到的是，廉租房等保障性住房同样具有租金收益稳定的特征，将来亦有可能作为REITS的突破点，从而为保证廉租房建设资金来源开辟新思路，6000亿的资金需求为REITS等金融手段创新提出了要求。

　　8、房地产融资创新环境的利好要求开发企业积极应对市场变革

　　今年政府加快了对房地产行业的金融创新步伐，12月初国务院常务会议时提倡并购贷款、房地产信托投资基金（下称REITs）、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式拓宽企业融资渠道，中下旬再度明确加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。这些举措将有利于有实力有信誉的房地产开发企业实行兼并重组，也将使09年成为房地产企业有效整合的时机，开发商需要及早做好准备，以在REITS、借壳上市、并购融资等房地产金融环境的创新改善中抢得先机，中行等金融机构已经明确表达对大企业的并购支持以及对政府融资平台上的保障性住房资金的支持。

　　9、行业调整将重排房地产企业格局

　　行业调整期往往也是行业格局的重整阶段。2009年房企融资并购行为将明显增加，加速优胜劣汰。其中要注意的是，不同性质的房地产企业将走出不同的路径，而“国进民退”迹象明显。以2008中国房地产上市公司十强为例，沪深十强几为清一色国企，而在港十强中国企也占据了相当的比例。未来随着大规模的保障房建设、农村土地流转的实施、并购融资的金融政策带来的一系列的机会点，这一趋势可能更加明显，我们既需要要求国企承担起一部分社会责任，另一方面对优质民营房企业也需要一视同仁的提供必要的金融环境支持。

　　10、代理行业积极面对下行期的风险，重回营销先锋的地位

　　2008年楼市的整体下滑不仅对房地产企业形成严峻挑战，对代理行业同样造成极大冲击。面对下行期，代理行业需要积极面对风险，而自身核心功能定位将回归最初界定，充当起营销先锋的角色，以往靠关系、靠保证金等不符合行业要求的外部因素将弱化，代理要成为市场销售成交量恢复的重要力量，要成为促成绿色交易、降低交易摩擦的积极力量。