房地产新政对房地产发展的影响
作者: 2008-12-30 10:23:37 浏览：57次
2008年12月21日，国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出以下几点意见，一是加大保障性住房建设力度，二是进一步鼓励普通商品住房消费，三是支持房地产开发企业积极应对市场变化，四是强化地方人民政府稳定房地产市场的职责，五是加强房地产市场监测。
这次房地产新政的主要目的是为了保增长。房地产新政是在国际金融危机和国内经济形势转坏的背景下接连出台的。拉动中国经济增长的三驾马车，投资、消费、出口，在现在严峻的经济形势下，出口增速快速下滑，内需提升比较困难，投资也在不断下滑。可以说，中央现在出台房地产新政就是为了让投资下滑情况有所缓解，由于房地产投资占固定资产投资超过1/5，其带动的相关投资占比则高达50%以上，房地产投资的疲软直接导致固定资产投资的不振。同时，国家也认识到高房价已经成为经济社会发展的一大障碍。金融危机就是由于美国房价持续高涨，形成大量泡沫，最终破灭导致的。但是为了保持投资增速的平稳，国家仍然出台了这个房地产新政，目的就是保增长，让经济不要快速下滑。并且，为了防止房价再度高企，着重强调了房地产市场的民生性和消费性。可以说，这次房地产新政是一种无奈之举，国家既要防止房地产投资大幅下滑，又要防止房价的再度高企。这个房地产新政的出台也说明了一个困扰中国经济发展的怪现象，房地产不仅仅绑架了银行业，而且绑架整个中国经济。政府一方面要防止房地产泡沫的继续扩大，又害怕房地产泡沫的快速破裂导致投资增速的快速下滑，在出口和内需不振的情况，导致整个经济下行，尾大不掉、投鼠忌器。
房地产新政将部分改变房地产市场供应结构。这次房地产新政再次强调保障性住房的重要性，此次会议明确中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度和经济适用住房建设，按照现有的投资规模和发展趋势，保障性住房投资比重将由现在的近乎无上升到10%左右。房地产行业以90%以上为商品房的供给结构将有所改变。虽然从保障性住房的供应总量上还不能够完全满足城市中低收入家庭的需求，但是如果保障性住房的政策能够得到地方政府的贯彻落实，保障性住房的供应将有一个良好的开端。
房地产新政仍然坚持了住房消费性。这次房地产新政进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含５年）改为超过２年（含２年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足２年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。虽然很多人对这些条款心存疑虑，担心住房投机行为的再度喧嚣尘上，但是，新政并没有鼓励住房投机行为，主要是减轻流通环节的营业税负，加强住房的消费性流动。同时，在整个经济形势下滑的大环境下，住房的投机行为不可能因为流通节的税负减轻就会增多，住房投机主要是看市场预期，如果未来房地产价格预期下跌的话，减多少税负住房投机行为都不会增多。如果市场预期房地产价格上涨的话，房地产流通环节的税负再高也有人去投机，因为这些成本可以转嫁到买家手中。
房地产新政不会改变房价下行趋势。房地产新政是在金融危机背景下出台的，同时强调房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。这从侧面说明国家在未来一段时间内，房价还是下行态势，国家出台的政策只是为了防止房地产泡沫的快速破裂和房价的快速下降，但是，房价下行是必然的。前文说过，国家目前支持的房地产发展主要是为了保增长，为新的产业拉动经济增长赢取一部分时间。中国房地产经过10年的快速发展，积累的大量的泡沫，这些泡沫是以住房投机为基础积累起来的，而现在中央明确的表明了房地产发展以消费为住，那么，房价必然要以老百姓的消费能力为基础，价格回落不可避免。同时，房地产行业是一个投资周期长、建设周期长的状态，10年的快速发展形成的大量泡沫一旦进入下行通道，也将是一个较长的时间。同时，如果房价以消费能力为基础，在目前的经济环境下，还存在一个购房人群消费能力下降的问题。今年年以来，国际金融危机不断向实体经济蔓延，而这次危机的特点是对中高等收入人群影响最大，而这部分人群恰恰是住房消费的主要力量，收入的下降将严重影响这部分人群对住房的消费能力。
未来的一段时间，从国家政策层面来看，住房是以消费性为主；从国内房地产行业发展本身来看，10年的高速发展积累的大量泡沫要求行业调整；从国际经济形势来看，金融危机导致大量中高收入人群收入下降，住房消费能力不足。这些原因都将导致未来的2-3年内，房地产市场进入下行通道。
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